■宋春影 哈爾濱弘基偉業(yè)地產(chǎn)有限公司

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，近年來，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的實(shí)施，有效的抑制了我國(guó)住宅地產(chǎn)行業(yè)的不合理增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，于此同時(shí)，也使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來了良好的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期的總體目標(biāo)，則需要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本控制，從而確保資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置，確保企業(yè)運(yùn)行的高效性。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)控制的意義

企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)控制的目的是使企業(yè)預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，而在控制過程中需要針對(duì)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的投資及收益進(jìn)行對(duì)比和校正，從而使企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃得以按預(yù)期設(shè)計(jì)而實(shí)現(xiàn)。這就需要對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在確保法律和規(guī)章制度的前提下，對(duì)企業(yè)效益增長(zhǎng)的委托責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的總體目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財(cái)務(wù)成本控制，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)?shù)哪繕?biāo)，確保企業(yè)高效益的運(yùn)行，使股東投入資本實(shí)現(xiàn)最大化的投資回報(bào)率。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)控制的方法

1.授權(quán)批準(zhǔn)控制

企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中，其各項(xiàng)支出都需要經(jīng)過相關(guān)職能部門的授權(quán)審批，這對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行的有序性十分有利，同時(shí)也可以對(duì)于濫用職權(quán)起到有效的控制作用。

2.貨幣資金控制

企業(yè)的健康發(fā)展，需要具有符合企業(yè)自身特點(diǎn)的貨幣資金控制模式，這就需要在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算的調(diào)整，從而加強(qiáng)企業(yè)對(duì)貨幣資金的控制。近幾年來，由于國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的進(jìn)行，從而導(dǎo)致貸款利率上升、貸款額度受限，這就使地產(chǎn)企業(yè)在資金上受到諸多的限制，更需要迫切的實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)貨幣資金的控制。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)及可行性分析。當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整階段，地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的波動(dòng)性，這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要做好風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，綜合各種因素進(jìn)行考慮，確保項(xiàng)目開發(fā)過程中具有良好的金融環(huán)境和充足的施工條件。

（2）與銀行建立良好的信用合作關(guān)系。企業(yè)在發(fā)展過程中，貨幣資金是企業(yè)能否健康生存的關(guān)鍵，也是企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)的必要條件。所以地產(chǎn)企業(yè)與銀行建立良好的信用關(guān)系，從而使其在項(xiàng)目運(yùn)行的各個(gè)階段順利的獲得貸款，并給予銀行豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。這是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中極為重要的環(huán)節(jié)。地產(chǎn)企業(yè)需要與銀行建立良好的信用關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)互惠互利。特別是在當(dāng)前這個(gè)特殊的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中已不將追求高利潤(rùn)作為首在的目標(biāo)，而是需要確保資金的順利流通，一旦資金流通環(huán)節(jié)受阻，則會(huì)制約地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（3）密切關(guān)注國(guó)家政策與稅收。企業(yè)發(fā)展過程中，不僅其在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要巨額的資金，而且在開發(fā)過程中還會(huì)受到諸多的影響因素，特別是稅收所帶來的影響尤甚。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要繳納的稅收種類繁多，數(shù)額巨大，所以稅收成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本中非常重要的部分，占有較大的比重，所以對(duì)于企業(yè)來講，需要隨時(shí)關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的調(diào)整和稅收改革的進(jìn)行，對(duì)未來形勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而確保企業(yè)成本實(shí)現(xiàn)有效的控制。

3.預(yù)算管理控制

企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前都需要進(jìn)行資金預(yù)算和盈利預(yù)算，而且在確保預(yù)算的精確性，通過多次的商議及反饋后才能確定最為合理的預(yù)算方案進(jìn)行執(zhí)行，而在執(zhí)行過程中要嚴(yán)格按照預(yù)算來開展工作，而對(duì)于實(shí)際運(yùn)行和預(yù)算的差異情況要及時(shí)向財(cái)務(wù)部進(jìn)行報(bào)告，并對(duì)導(dǎo)致此情況的原因進(jìn)行分析。同時(shí)預(yù)算執(zhí)行過程中，需要嚴(yán)格經(jīng)過財(cái)務(wù)審批程序批準(zhǔn)后才能進(jìn)行各項(xiàng)開支。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算進(jìn)行更好的控制，也可以建立預(yù)算管理委員會(huì)，由其來進(jìn)行預(yù)算的管理。

4.成本控制

企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)需要耗費(fèi)大量的資金，所以需要在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段都要實(shí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)成本控制。首先在在立項(xiàng)階段，由于此階段受國(guó)家法規(guī)和政策的控制，所以運(yùn)作上存在著較大的困難，但應(yīng)綜合的各種影響因素進(jìn)行考慮，從而各部門實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)，從而避免不必要的損失發(fā)生，在國(guó)家法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)最大限度的實(shí)現(xiàn)對(duì)運(yùn)行成本的財(cái)務(wù)控制，確保項(xiàng)目順利的實(shí)施。其次是工程實(shí)施階段需要對(duì)各種突出情況進(jìn)行充分的考慮，并在合同中進(jìn)行明確。最后是在竣工結(jié)算階段，需要嚴(yán)格按照合同規(guī)定來進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)合格的工程進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)確保工程量核算的準(zhǔn)確性。

5.財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況需要通過財(cái)務(wù)報(bào)告來進(jìn)行反映，所以財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性具有非常重要的意義。所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度來對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行監(jiān)督。

（1）內(nèi)部審計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的審計(jì)部門應(yīng)賦予更多的權(quán)利，使其獨(dú)立于企業(yè)的財(cái)務(wù)組織，這對(duì)于審計(jì)部門對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督非常有利，可以有效的使審計(jì)部門的職能充分發(fā)揮出來，并確保監(jiān)控效果。

（2）財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)需要由董事會(huì)內(nèi)部挑選并委派，其對(duì)公司的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。

（3）專職財(cái)務(wù)董事對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督。企業(yè)需要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)董事，同時(shí)由財(cái)務(wù)董事和財(cái)務(wù)專職人員實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)組織的實(shí)時(shí)監(jiān)督作用，這在對(duì)財(cái)務(wù)的控制上處于較高層面進(jìn)行，所以其監(jiān)督作用更加明顯。

三、結(jié)束語

由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中具有自身的獨(dú)特性，所以對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)成本控制也有其特殊性，這就需要企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展過程中的特點(diǎn)和實(shí)際情況來采取適合企業(yè)的控制方法，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程中財(cái)務(wù)成本控制，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。

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