葉 菁 蘇 麒

(1.國(guó)家林業(yè)局調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院，北京 100714;2.中鐵置業(yè)亳州公司，安徽亳州 236000)

1 概述

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展起著非常重要的作用，科學(xué)的城市規(guī)劃保證了城市健康有序的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步也在不斷加快，正是這個(gè)產(chǎn)業(yè)把城市變成一塊塊城市實(shí)體，它是城市的一個(gè)重要組成部分。但是隨著建設(shè)的快速推進(jìn)，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾日益凸顯，城市規(guī)劃滯后于房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，過(guò)度開(kāi)發(fā)給城市規(guī)劃帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)，如何調(diào)整好二者的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，共同發(fā)展，是目前存在于大多數(shù)城市的問(wèn)題。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)立和統(tǒng)一

城市規(guī)劃是關(guān)乎于城市未來(lái)發(fā)展、合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭，其作用是保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對(duì)城市進(jìn)行建設(shè)，提高城市化的建設(shè)水平，使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取利益［1］。可以看出，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾主要存在于利益的出發(fā)點(diǎn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)取向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的是短期利益，是利潤(rùn)的最大化，是個(gè)體的商業(yè)行為，而城市規(guī)劃則更注重城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與全局性，是一種政府行為?？墒嵌叩墓餐繕?biāo)都是為了建設(shè)城市，使城市更適宜人們居住，所以又形成了相互制約、相互統(tǒng)一的關(guān)系。

3 亳州城市現(xiàn)狀分析

亳州市是2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，是安徽省最新成立的地級(jí)市，反映了城市化的發(fā)展趨勢(shì)。截止2011年年底，全市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道(場(chǎng))91個(gè)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)79個(gè)，街道10個(gè)，林場(chǎng)2個(gè)。全市行政區(qū)域土地面積8 522.58 km2，總?cè)丝?04.2萬(wàn)人;其中市區(qū)建成區(qū)面積46 km2，市區(qū)常住人口47萬(wàn)人。亳州城市建設(shè)用地規(guī)模由1987年的7.2 km2增長(zhǎng)到2009年的42 km2，2001年至今建成了一大批公用設(shè)施，完善了城市功能，增強(qiáng)了城市的服務(wù)能力。亳州城區(qū)仍然存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1)老城區(qū)發(fā)展過(guò)于集中混亂。亳州是一座歷史文化名城，老城區(qū)土地占據(jù)建城區(qū)30%的面積，集中了整個(gè)市區(qū)大部分的經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，建筑多、密度大，使道路交通處于超負(fù)荷狀態(tài)。同時(shí)功能區(qū)分不明顯，居住區(qū)和工業(yè)區(qū)混合分布，缺乏綠化，居民生活環(huán)境較差。2)城市發(fā)展受道路、河流影響較大。亳州城市發(fā)展多沿重要道路呈指狀拓展，其中沿G311，G105國(guó)道和S307省道較為明顯。渦北地區(qū)由于渦河分割，發(fā)展速度明顯滯后于渦南地區(qū)，而道東片區(qū)受京九鐵路阻礙，交通不便捷，發(fā)展比較緩慢［2］。3)城市定位不準(zhǔn)確。亳州屬于比較新的一個(gè)“地改市”，與周邊城市阜陽(yáng)、周口等相比，亳州市城市發(fā)展速度相對(duì)較慢，在走向綜合型城市發(fā)展道路上城市定位不夠準(zhǔn)確，結(jié)果使城市功能模糊、產(chǎn)業(yè)雷同、形象不突出。

4 亳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

亳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn):1)起步晚，基數(shù)低。亳州自2000年劃為地級(jí)市以來(lái)，距今剛好13年，而亳州真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于2002年，距今也才11年時(shí)間。在此之前雖然也有幾家房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，但零零碎碎，沒(méi)有幾家像樣的樓盤(pán)。2)剛性需求為主。亳州是一個(gè)剛起步的城市，全市有600萬(wàn)人口，農(nóng)業(yè)人口占90%以上，工業(yè)化、城市化任重道遠(yuǎn)。在這個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程中，大量農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口，大批農(nóng)村土地將轉(zhuǎn)化為城市用地，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)是持久的，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是積極鼓勵(lì)的?，F(xiàn)階段，城市房地產(chǎn)需求以自住性需求和改善性需求為主，投資性需求和投機(jī)性需求為輔，而且亳州市老城城區(qū)面積狹小，隨著今后城市人口的增加，新開(kāi)發(fā)的南部新區(qū)將滿(mǎn)足城市居民對(duì)房地產(chǎn)的新需求。無(wú)論是自住性或者是改善性需求、投資性需求，都將在基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南部新區(qū)得到釋放。3)改善性需求特點(diǎn)突出。根據(jù)有關(guān)政府部門(mén)和市房產(chǎn)中心的調(diào)研了解，亳州市市區(qū)高檔次居住物業(yè)、高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)、高檔休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目均供給不足，現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與亳州市既有核心戰(zhàn)略元素(如中醫(yī)藥養(yǎng)生)等極少有契合考慮。新城投資項(xiàng)目通過(guò)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)生項(xiàng)目、全面發(fā)展養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)以及有序擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，最終將亳州打造成高品質(zhì)、高品位的中國(guó)養(yǎng)生之都，世界知名養(yǎng)生旅游目的地。4)開(kāi)發(fā)成本不斷增高。首先是土地價(jià)格的上漲，亳州市土地進(jìn)入市場(chǎng)目前已經(jīng)全部納入“招、拍、掛”程序，外地有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司進(jìn)駐亳州圈地，使亳州地價(jià)從前年的每畝160萬(wàn)元上升到今年的300萬(wàn)元以上，房地產(chǎn)土地成本上漲了一倍左右。同時(shí)越來(lái)越嚴(yán)格的房地產(chǎn)新規(guī)推高了房地產(chǎn)生產(chǎn)成本。所以今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本只會(huì)越來(lái)越高，利潤(rùn)空間也會(huì)越來(lái)越小。5)居民購(gòu)買(mǎi)力薄弱。亳州市是很不發(fā)達(dá)的三線城市，居民的收入水平增長(zhǎng)緩慢，公務(wù)員陽(yáng)光津貼平均1.5萬(wàn)元在全省處于最低水平。每平方米4 000元左右的房?jī)r(jià)按30%首付，100 m2左右的一套商品房首付近15萬(wàn)元，這對(duì)于亳州的居民是個(gè)不小的數(shù)目，也是一般自住性居民能夠承受的極限，如果超過(guò)這個(gè)極限，房地產(chǎn)遠(yuǎn)景并不樂(lè)觀。

5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃關(guān)系探討

綜上，亳州的房地產(chǎn)業(yè)前景并不太好，中心老城區(qū)這幾年幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意涉足，大型超市及購(gòu)物中心甚至開(kāi)了又倒，若想可持續(xù)發(fā)展，必須變換思路。通過(guò)對(duì)亳州房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查研究后認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開(kāi)城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)的?？梢?jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但亳州房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問(wèn)題是比較突出的一個(gè)方面，這在中心老城區(qū)反映的格外明顯，城市規(guī)劃已經(jīng)和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始沖突，導(dǎo)致整個(gè)亳州市發(fā)展緩慢。該如何采取措施，才能促使房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)生良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。

6 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如何協(xié)調(diào)發(fā)展

1)城市規(guī)劃要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)，我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開(kāi)發(fā)商提供了大量信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，更重要的是能在宏觀上給予城市科學(xué)、合理的定位，為今后城市進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)配合政府調(diào)控和規(guī)劃，不能違規(guī)，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要起到必要的管制作用。具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題也要及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門(mén)，共同協(xié)商解決。3)城市規(guī)劃應(yīng)更加科學(xué)合理并具有彈性。城市的環(huán)境是在不斷變化的，一個(gè)成熟合理的城市規(guī)劃應(yīng)該能控制整體局面，把握主體發(fā)展方向，為了適應(yīng)變化的時(shí)候局部具有一定可調(diào)性，這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境的適應(yīng)性。應(yīng)該考慮地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)，亳州是具有3000年歷史的文化名城，更有“中國(guó)藥都”的美譽(yù)。4)使城市可持續(xù)發(fā)展。將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，獲得可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市規(guī)劃、發(fā)展相一致［3］。城市發(fā)展需要什么就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的定位一定要符合城市的發(fā)展要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)要與環(huán)境相協(xié)調(diào)，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的同時(shí)建設(shè)更加美好的城市。

7 結(jié)語(yǔ)

亳州市在歷史的長(zhǎng)河中逐漸演變和沉淀，其城市發(fā)展規(guī)律遵循了城市一般的發(fā)展規(guī)律，城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃的關(guān)系越來(lái)越緊密，緊密的同時(shí)帶來(lái)了很多沖突，如果能處理好它們之間的關(guān)系，使之相互協(xié)調(diào)發(fā)展，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)只有相輔相成才能良性互動(dòng)，才能共同促進(jìn)城市建設(shè)良性循環(huán)發(fā)展。

［1］葉 飛.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)立與統(tǒng)一［J］.城市建設(shè)理論研究，2012(32):51-52.

［2］奚星伍.亳州市城市空間格局特征及優(yōu)化模式研究［J］.建筑與規(guī)劃，2011，25(3):13-14.

［3］范長(zhǎng)云.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展的路徑分析［J］.探索研究，2011(8):65-67.