司保元

(山西省第三建筑工程公司，山西長治 046011)

0 引言

房地產業(yè)是一個高收益的誘人產業(yè)，然而，在一個較成熟的、競爭性較強的房地產市場上，并不是任何人都可以一本萬利，房地產市場并非是提供施舍品的慈善機構，在一個強手如林的房地產市場上，任何一個經營者都不會坐視他人輕易獲利，而是利用自己的經營素質、判斷能力、社會公共關系去盡力贏得最大效益。因此，這場競爭的勝負都是知識、經驗、素質、心理、公共關系的較量，是經營能力、資金實力的較量，是信息判斷、有序工作的較量。

1 房地產的概念

房地產是指城市規(guī)劃(城鎮(zhèn))范圍內房產和地產的總稱。從物質存在形態(tài)的角度看，房地產是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。如水電、衛(wèi)生、通風、電梯、樹木等設施和物質;從經濟學的角度看，房地產是指一種財產;從法律的角度看，房地產是寓含于土地、房屋實體中的各種經濟利益以及由此形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵押權等。對于一個城市來說，房地產是其社會政治、經濟、文化生活重要的物質基礎和載體，是重要的生產要素和生活必需的消費品。

2 房地產的特性

1)位置固定性、地區(qū)性、個別性。土地具有不可移動性，建筑物由于固著在土地上，所以往往是不可移動的。房地產位置的固定性，派生出了房地產的地區(qū)性和個別性，即沒有兩宗房地產是完全相同的?？v使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。由此，在經濟上出現了同一房地產的大量供給是不可能的，其價格千差萬別，由于房地產具有這些特征，房地產的使用就嚴格受到位置的支配，而且進行房地產交易時，也要到實地觀察，不能采取樣品交易的方式，所以，房地產交易成為特定地的交易。2)長期使用性。盡管土地可以沙漠化、洪水淹沒或荒蕪、侵蝕，然而它在地球表面所表明的場所是永存的，可以說土地具有不可毀滅性，具備長期使用性。3)大量投資性。房地產投資是一項規(guī)模龐大的綜合性工程，從購買土地到房屋建成出租或銷售，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投資巨額資金。4)易受政策限制性。任何國家和地區(qū)對房地產的使用、支配、交易都要受到某些限制，即使在“私有財產神圣不可侵犯”的私有制國家也如此。5)相互影響性。房地產的價格與其本身的用途有著直接的關系，同時往往還取決于其周圍其他房地產的狀況，受其相鄰房地產的用途所影響。6)保值性與增值性。一般說來，隨著社會生產力的發(fā)展，人口的增加，產業(yè)的興旺，人類生活水平的提高，人類活動能力的增強，對土地的需要量是日益增加的，但由于土地面積不能隨意增加，特別是位置較好的地段，所以房地產價格長期看來一般會不斷上漲，有著保值和增值的作用。

3 經營房地產應具備的素質和條件

3.1 房地產開發(fā)經營要有正確的目的

我們從事任何一項活動，都是有一定目的的，一般來說，房地產投資者常有幾種目的:1)追求投資報酬。利益成了動機的第一位，這種動機往往要冒一定的風險;2)追求資金的相對安全，要求至少保值;3)追求以最小的風險獲取最大收益，這里安全性成了動機的第一位;4)追求自身所能承擔風險的最大能力。只要能承擔最大的風險賠償，情愿冒更大的風險去投資;5)追求投資差價。即運用房地產交易的各種技巧，追求在買賣中的差價收益。實際上，追求資本安全的房地產投資者，大多是穩(wěn)健的投資者，而激進的房地產投資者則寧愿承擔較大的風險，以期獲得較多的收益和增值。而中庸的房地產投資者則處在穩(wěn)健和激進之間。那么，究竟應該選擇哪一種房地產投資目的，作一種什么樣的投資者。

不可一概而論，一般在考慮能夠實現投資目的的房地產時，應當了解房地產行業(yè)的現狀及其未來發(fā)展趨勢，并且結合單位或個人自身的經濟狀況，考慮是直接從事房地產開發(fā)經營，還是購買房地產股票及債券，并根據投資目的，解決資金問題。

3.2 房地產經營企業(yè)要取得相應的資質

房地產開發(fā)企業(yè)級別劃分為四種:分別為一級資質、二級資質、三級資質、四級資質。

3.3 房地產經營人員要滿足的素質要求

1)熟知國家和各地政府的房地產開發(fā)政策。國家和各地方政府對房地產的開發(fā)政策、土地征用征收出讓管理政策、房地產開發(fā)注冊制度、對房地產開發(fā)計劃的批準與否、對房地產工程的監(jiān)督和入戶管理以及各個城市的規(guī)劃、開發(fā)原則等都會對房地產開發(fā)經營產生很大影響，這些方面的東西是一個房地產經營人員必須了解的。2)一個成功的房地產經營商要會“借雞生蛋”。房地產開發(fā)和經營需要大量投資，且有時資金的占用時間會很長，這時，單靠自有資金進行開發(fā)建設和經營，就常有捉襟見肘之感。為此，一個成功的房地產商要知道如何同銀行打交道，何時何地何種情況的開發(fā)建設能獲得銀行的何種貸款支持，有哪些房地產金融機構在開辦何種形式的信貸業(yè)務，以及如何通過發(fā)行有價證劵來籌集資金，只有具備這方面的知識和經驗，提高融資藝術，房地產開發(fā)商才能獲得可靠的資金支持，以確定究竟能承擔幾個房地產開發(fā)經營項目，攤子能鋪得多大。3)房地產經營者要具備一定的建筑知識，房地產經營是否成功，往往取決于最后的房產或地產能否成功的賣出。這時，房地產商品的質量就是一個重要的內在因素。一般來說，隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，優(yōu)質的房地產商品才會被人們所接受。此時，房地產的建筑設計是否科學、合理、建筑材料是否優(yōu)質、建筑質量是否合格就成了至關重要的因素，房地產開發(fā)商應既了解建筑設計、又懂得如何用料，并善于與建筑師打交道。4)房地產開發(fā)與經營者必須具備應有的法律知識。在房地產開發(fā)經營過程中，可能涉及許多法律手續(xù)，如產權證的辦理、合同的簽訂等;也可能涉及諸多的法律糾紛，如產權爭執(zhí)、保險理賠、稅收減免、房產遺贈、宅基地糾紛、拆遷安置糾紛等，這些都要求一個房地產經營人員要具備相應的法律知識，才能靈活處置，并在房地產開發(fā)經營過程中，合情合理合法地維護自身權益，保障經營成功。5)房地產開發(fā)經營者應具備一定的市場營銷知識。房地產是一種商品，商品如何能成功的銷售，關鍵之一就是采用什么樣的營銷策略。是用優(yōu)惠的價格促銷，還是以優(yōu)質的服務取勝，還是以高質量贏得青睞，這是一個房地產商在促銷房地產商品時需要考慮的。同時一個成功的房地產商要時刻把握房地產市場的供求信息變化，隨機應變地制定自己的市場營銷策略，以最成功的獲得贏利。6)一個成功的房地產經營商必須具備一定的心理素質。房地產市場的出現，為我們提供了一個新的賺錢機會。不過，千萬不要忘記，房地產投資是充滿風險的，它要承受各種因素影響，在決定進行房地產投資時，一定要做好心理準備，既要對獲利充滿信心，也要準備承受最大的損失。要堅定信心，當斷則斷。通常，一個房地產商在開發(fā)投資前，要問自己:究竟有多少資金可用于房地產投資，能占用多長時間，能承受的最大風險和損失是多少，可能的收益是多少，是否值得為這一收益去冒風險，這些都應事先考慮周到。7)一個成功的房地產經營商必須是一個善于協調各種社會公共關系的人。經營房地產要同各方面的人士打交道，并保持良好的關系。這樣，就有可能獲得最可靠的信息，并使經營成本最低(如買進的房產、地產價格較低)，經辦的各種手續(xù)順利過關，最快的獲得收益。

4 進行房地產開發(fā)項目的可行性研究，確定發(fā)展項目

1)研究分析開發(fā)項目的必要性，這主要是對市場的需求進行分析，現代商品經濟的一個重要特征。2)房地產開發(fā)項目的可行性分析，要聯系該項目的各種外部制約因素，分析其實施的可能性，如需要考察固定資產投資規(guī)模及城市規(guī)劃對項目的限制條件，還需要看資金、建筑材料、施工力量等能否保證開發(fā)項目的順利實施;另外，還需要考慮到開發(fā)建設過程和建成投入使用后的道路、排水、通訊、供電、供氣、供水等基礎設施的制約因素。3)要對開發(fā)項目進行經濟、技術分析。這是整個可行性研究中的最重要部分，一個項目只有具備必要性，外部條件實施的可能性，并經技術經濟分析又是有效益的，才是可行的。

5 籌集資金

房地產開發(fā)具有資金占有量大、投資回收期較長的特點。因此，房地產開發(fā)企業(yè)除利用自身擁有的資金外，還可以“借雞生蛋”。其方法也是多種多樣的，如可以發(fā)行關于房地產方面的股票、債券、籌集長期資金;也可以向銀行申請貸款，取得金融部門的支持等。

6 向政府申請建設用地

國家對房地產開發(fā)建設用地的政策，是通過公開的土地交易市場，開發(fā)企業(yè)通過招標、拍賣、掛牌的方式取得國有建設用地使用權。

以上事項完成后，便可按房地產開發(fā)程序進行正常的房地產開發(fā)經營。

由此可見，一項房地產業(yè)務，從獲得國有建設用地的使用權，到房屋的建成乃至最后出售，它實際是一個投資、法律、建筑、財務、管理等各方面知識綜合作用的過程。房地產經營人員要同政府部門、銀行、設計師、建筑師、房地產經紀人、律師、估價師、房地產購買者等各方面的人打交道才能完成一項房地產開發(fā)經營工作。