北京物資學院 馮玉成

1 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平基本已從單體項目提高到社區(qū)項目，在城市區(qū)域開發(fā)與新城建設的領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)目前越來越呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化的特征，在地區(qū)發(fā)展中承擔著舉足輕重的角色。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、低成本、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期。這期間各房地產(chǎn)商的競爭模式也在不斷地發(fā)生變化，現(xiàn)已逐漸趨向產(chǎn)品競爭、環(huán)境競爭及文化與生活方式的競爭階段演進，房地產(chǎn)業(yè)越來越成為精細化管理行業(yè)，使得房地產(chǎn)運營也更加系統(tǒng)而高效。

2011年我國房地產(chǎn)業(yè)投資額為75664.7億元，施工面積為506775萬平方米，新開工面積為191237萬平方米，竣工面積92620萬平方米，竣工價值為21975.9億元，商品房銷售面積為109367萬平方米，商品房銷售額為58588.9億元；2012年我國房地產(chǎn)業(yè)投資額為92357.1億元，施工面積為573418萬平方米，新開工面積為177334萬平方米，竣工面積99425萬平方米，竣工價值為24836.6億元，商品房銷售面積為111304萬平方米，商品房銷售額為64455.8億元。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

本文主要從房地產(chǎn)商對產(chǎn)品價格的控制力、產(chǎn)品差異化程度以及進入退出壁壘等方面來綜合考察房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)價格具有相當程度的控制

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與區(qū)域內(nèi)相鄰的、數(shù)量有限的其他房地產(chǎn)企業(yè)進行競爭。在不存在價格串謀的情況下，同質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)之間可供選擇的決策變量不多，要么進行產(chǎn)量競爭，要么進行價格競爭；如果選擇價格競爭，非合作博弈解只能使價格不斷下跌，這與當前房價的不斷攀高的事實不符。所以本文放棄同質(zhì)性假定，產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略就成為房企競爭的主要形式，如此一來價格競爭就失去了作用，企業(yè)會對差別產(chǎn)品進行差別定價。這就使企業(yè)之間不愿意打價格戰(zhàn)，而通過產(chǎn)品差異化實現(xiàn)壟斷定價，繼而獲取更多壟斷利潤的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商所采取的競爭形式也不例外。

更值得關(guān)注的是，在我國，由于我國的“人情”化、“關(guān)系”化的社會文化環(huán)境，使得各地域之中的開發(fā)商彼此熟悉，如此一來合作則是共贏的重要途徑。盡管背地里勾心斗角，但是合作拉抬房產(chǎn)價格更符合開發(fā)商的共同利益。

通過上述簡單分析，人們就已經(jīng)不難看出房地產(chǎn)開發(fā)商對產(chǎn)品的價格具有相當程度的控制。

2.2 區(qū)位差異是最重要的產(chǎn)品差異

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異化一般體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.2.1 品牌差異

品牌具有很高的無形價值，它不僅是一個產(chǎn)品的標志，更是產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、滿足消費者效用的可靠程度的綜合體現(xiàn)。每個品牌背后都有一批忠實的顧客群，它不僅可以滿足消費者對實物的使用需求，還可以給消費者精神的愉悅。最重要的是，品牌背后凝聚著企業(yè)的信譽和消費者對產(chǎn)品質(zhì)量和性能的信賴。

2.2.2 質(zhì)量差異

過去的一年里，在房地產(chǎn)成交大幅回升的同時，房地產(chǎn)類消費投訴數(shù)量也大幅回升，上海的“樓脆脆”、成都的“樓歪歪”、北京的“壁爐門”等，各地的房地產(chǎn)“質(zhì)量門”層出不窮，住宅安全問題在過去的一年不斷牽動著公眾的神經(jīng)。在房地產(chǎn)市場火爆的今天，一些企業(yè)為追逐暴利空間，不惜降低房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量差異就顯得異常重要，消費者不惜花高于平均房價的價格去購買質(zhì)量有保障的住房。

2.2.3 區(qū)位差異

區(qū)位是決定房地產(chǎn)商品價值的最重要因素，房地產(chǎn)的區(qū)位差異會直接帶來價格差異。具有相同的品牌、設計、質(zhì)量和服務的兩套房屋會僅僅因為區(qū)位的差別而在售價上有天壤之別。從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格的區(qū)位差異非常明顯。眾所周知，價格是影響消費者購買行為的最重要的因素，區(qū)位影響價格甚至決定價格，所以區(qū)位差異是房地產(chǎn)業(yè)最重要的產(chǎn)品差異。

2.3 房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘分析

2.3.1 必要的資本量壁壘被弱化

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，按照常理應該具有一定的行業(yè)資本進入壁壘，但由于房地業(yè)企業(yè)具有高負債經(jīng)營的特點，即在經(jīng)營過程中利用了杠桿原理，使得進入該行業(yè)時必要的資本量壁壘被弱化。國家統(tǒng)計資料顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率連續(xù)多年都高達70%以上。

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面：國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。

在實際的操作過程中，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后就將土地抵押到銀行融入運營資金，而建筑過程中所使用資金則是由施工方墊資先行建設，達到預售條件后再進行在建工程抵押，同時要求合作的代理商進行墊資銷售，物業(yè)銷售完畢后清欠所有負債，到此完成一個項目的資金周轉(zhuǎn)。由此可見，雖然房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的高負債經(jīng)營的特點以及資金來源的多樣性，實際上真正使用的開發(fā)商的自有資金并不多且周期不長，這些都大大弱化了必要資本量壁壘。

2.3.2 行業(yè)技術(shù)壁壘很低

房地產(chǎn)企業(yè)在整個市場中一般充當資源整合的角色，它把建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)策劃顧問公司、營銷代理公司和物業(yè)管理公司等不同經(jīng)營內(nèi)容的公司部門結(jié)合了起來，在整個房屋建設的過程中它并不具體從事各項工作，把許多項目外包了出去。施工承包給技術(shù)先進的建筑公司、項目定位由專門的房地產(chǎn)策劃顧問公司負責、后期的銷售工作交給專門的營銷策劃公司、銷售出去后的物業(yè)由物業(yè)公司負責。在整個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只需要提供啟動資金，并協(xié)調(diào)處理與政府的關(guān)系使項目能順利進行就行。相比電子、汽車、信息等產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)施行大規(guī)模工廠化、標準化生產(chǎn)之前，行業(yè)技術(shù)壁壘是很低的，這使新企業(yè)的進入顯得非常容易。

2.3.3 政策法規(guī)壁壘成為主要的進入壁壘

由于房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中的地位舉足輕重，它的生存與發(fā)展更容易牽動政府的視線。近年來，為了使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，政府頻頻出臺政策法規(guī)對其進行宏觀調(diào)控。同時，因為房地產(chǎn)業(yè)需要土地這一國有的有限資源，它的經(jīng)營模式的特殊性和復雜性，這都加大了政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)的干預效果。

在2008年寬松的土地政策影響下，各地高價地不斷爆出，地方政府土地財政收入大幅增長。2009年12月17日，國土部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的50%。這一政策標志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，有利于土地市場的降溫，在很大程度上提高了房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘。

2009年5月27日，國務院發(fā)布《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，而此前房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)的資本金比例為35%。這一舉動在很大程度上又降低了房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘。

綜上所述，必要資本量壁壘和行業(yè)技術(shù)壁壘對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不是真正的壁壘，而政府的相關(guān)政策法律法規(guī)卻能輕易地調(diào)控房地產(chǎn)商的進入與退出，由此可見，我國房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘主要是政策法規(guī)壁壘。

2.3.4 房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘分析

資金的專用性越強，沉沒成本越大，解雇費用越高，企業(yè)退出市場的壁壘也就越高。政府為了一定的目標，經(jīng)常通過制定政策法規(guī)限制一些企業(yè)從某個行業(yè)退出。房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘主要是沉沒成本，體現(xiàn)為房屋賣不出去時的損失。但目前我國宏觀經(jīng)濟形勢喜人，城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷提高。從上文的分析中，人們已經(jīng)知道房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤不愁賣不出去。所以，總體而言，房屋賣不出去的可能性很小。通過上述分析，可以得出目前我國房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘較小。

3 我國房地產(chǎn)業(yè)的市場行為分析

3.1 壟斷定價、價格歧視和串謀式價格領(lǐng)導制是主要價格行為

企業(yè)對價格的影響力由企業(yè)所處的市場結(jié)構(gòu)決定。如前文所述，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)，在某個特定的區(qū)域，少數(shù)幾個企業(yè)占據(jù)大部分的市場份額，這些企業(yè)就擁有了壟斷定價的條件和實力。它們進行壟斷定價的直接后果表現(xiàn)為不斷高漲的房價。

價格歧視是指廠商以不同價格銷售同一產(chǎn)品，價格歧視有一級、二級、三級價格歧視之分。在我國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商會根據(jù)房屋的樓層、朝向、戶型的不同制定不同的價格。它們的這一舉動并不是因為房屋的成本不同，而是根據(jù)消費者的不同偏好、根據(jù)消費者的心理制定的價格。開發(fā)商們對不同的產(chǎn)品制定不同的價格，讓消費者依據(jù)自己的喜好、自己的經(jīng)濟能力去自由選擇，這顯然是二級價格歧視。這種定價方式在我國房地產(chǎn)市場普遍存在。

在我國房地產(chǎn)市場上還存在一種價格領(lǐng)導制。就是在房地產(chǎn)市場上，當一家企業(yè)首先改變價格時，其他企業(yè)會跟隨這個企業(yè)采取相應的舉動。因為我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)是區(qū)域性的寡頭壟斷，它的價格協(xié)調(diào)方式屬于價格領(lǐng)導制中的串謀式價格領(lǐng)導制。在對北京市27家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的問卷調(diào)查顯示：有63%的企業(yè)(17家)在制定房價時是跟隨市場上其他企業(yè)的價格，只有7.4%的企業(yè)(2家)在制定房價時是和其他企業(yè)共同定價，其余企業(yè)中有7家是自己定價，有9家是按成本定價。

3.2 虛假廣告泛濫

因為房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷市場，其中必然存在信息不對稱現(xiàn)象。一般而言，房地產(chǎn)商對自己所生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品掌握的信息遠比房屋購買者了解的多。在這種情況下，廣告就有了存在的可能性和必要性。房地產(chǎn)商需要通過廣告把產(chǎn)品和企業(yè)本身的相關(guān)信息傳遞給消費者，消費者也需要通過廣告來對房屋的質(zhì)量、服務等方面的情況做一定程度的了解。廣告成為了連接企業(yè)和消費者的重要紐帶。

近年來，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。為爭奪客源、吸引人們的注意力，一些不守誠信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用虛假廣告欺騙消費者。這些房地產(chǎn)企業(yè)中，有的在廣告中規(guī)劃的美化綠地和一些配套設施在建設時不見蹤影，已蓋好的樓房與最初的廣告宣傳大相徑庭；有的故意混淆建筑面積和使用面積這兩個詞，只模糊使用“面積”一詞替代；有的宣傳自己的樓盤交通多么便利跟實際情況相差甚遠；有的“五證”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、土地使用證明、預售許可證、產(chǎn)權(quán)證明)不全就對外發(fā)布售房廣告開始預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些虛假廣告，坑騙了不少人，也引發(fā)了不少社會矛盾。

4 我國房地產(chǎn)業(yè)的市場績效分析

4.1 行業(yè)利潤率較高

在2008年胡潤和福布斯公布的中國富豪排行榜中，年僅26歲的廣州碧桂園大股東楊惠妍以超過1000億元人民幣的財富穩(wěn)居第一，令人驚嘆不已。繼續(xù)往下看(福布斯)：第二名，許榮茂，主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)；第四名，張力，主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)；第七、八名，分別是張欣、盧志強，主要產(chǎn)業(yè)都是房地產(chǎn)。前十名竟有五名富豪從事房地產(chǎn)業(yè)，這些排名從側(cè)面印證了房地產(chǎn)利潤率奇高的不爭事實。

但是2010年《第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報(第一號)》卻給出了如下數(shù)據(jù)：2008年，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務收入30586.5億元，比2004年增長107.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)26694.2億元，物業(yè)管理企業(yè)2076.7億元，中介服務業(yè)572.4億元，其他房地產(chǎn)1243.2億元，分別比2004年增長100.5%、204.5%、171.2%和133.5%。房地產(chǎn)企業(yè)實收資本33052.4億元，營業(yè)利潤3861.3億元，分別比2004年增長123.2%和290.4%。

然而，另一份報告卻給出了如下結(jié)論：“檢查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真嚴重。2005年財政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%”。

當然，人們可以認為這兩次調(diào)查的范圍和目的不同而得出的結(jié)果相差甚遠很正常，因此不能以其中某一個數(shù)據(jù)來駁斥另一個數(shù)據(jù)。但是，可以從中得出這樣一個結(jié)論，即房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤不高，暴利只是部分“企業(yè)暴利”。這個結(jié)論的原因可以理解為：由于我國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度極低而導致優(yōu)勢企業(yè)較強的盈利能力被大量落后企業(yè)所稀釋，從而使整個行業(yè)的利潤率顯得偏低。在本文之前對房地產(chǎn)業(yè)的必要資本壁壘的分析中，曾經(jīng)提到開發(fā)商在開發(fā)過程使用的自有資金非常少，而這就恰恰成為會計核算中合法隱藏真實利潤率的節(jié)點。如果人們用利潤除以使用的自有資金，就不難看出真實的利潤率，而實際操作中則是用利潤除以開發(fā)過程中使用的所有資金，這也就解釋了為什么房地產(chǎn)報表利潤率低的原因。

我國房地產(chǎn)業(yè)的高利潤已經(jīng)是個不爭的事實，區(qū)域市場中的寡頭企業(yè)通過壟斷定價、合謀等方式定壟斷高價，排擠競爭對手，維持著壟斷地位并獲取壟斷利潤，這些行為大大降低了社會福利，從而降低了市場績效。

4.2 房屋空置率過高

據(jù)統(tǒng)計，上海、北京和深圳等一線城市的房屋空置率已達到40%，將近一半房子是沒人住的。2010年4月，國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡，在全國660個城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。按每套房居住3人計算，這些空置的房屋可供2億人居住，而我國2008年人口統(tǒng)計的結(jié)果為13.28億，空置的房屋可供全國超過15%的人居住。

就開發(fā)商的空置率來說，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。就老百姓的空置率來說，是指房子囤積在炒家手上。有數(shù)據(jù)表明，上海、北京、深圳、廣州，甚至杭州、南京、武漢、成都等二線城市，甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市，新房換手率半年就超過了65%。應該說，這種只買不住的購房投機行為造成了社會資源的極大浪費，也給銀行系統(tǒng)乃至整個國民經(jīng)濟帶來了極大的風險。社會資源的浪費不必多說，其引發(fā)的高房價則導致普通老百姓買房難、住房難。購置這些房產(chǎn)需要大量的銀行貸款，這就等同于將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行，美國次級貸款危機便是前車之鑒。

4.3 房價收入比過高

所謂房價收入比是指房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對房屋的支付能力。這一比值與居民的支付能力成反向變動關(guān)系，房價收入比越高，居民的支付能力越低?！昂侠淼淖》績r格”的房價收入比應該為3～6。即房價的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3～6年的平均收入。目前，我國一線城市如北京、上海、深圳和廣州等城市近兩年的房價收入比保持在10以上，高的達14左右。

4.4 部分房產(chǎn)質(zhì)量低劣

據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計分析，2008年上半年關(guān)于房屋方面的投訴數(shù)量達9259件，相對2007上半年的8048件同比增長15%，投訴增幅位于第九位。2008全年的房屋投訴量高達16642件，投訴量在全年各類投訴量中排名第六。房屋質(zhì)量問題一直存在，比如2009年的廣西 “兩會”，不少市民打進熱線電話，傾訴自己在房屋質(zhì)量方面的煩惱，一些代表也就房屋質(zhì)量安全問題發(fā)表了自己的看法。又比如，2010年4月，武漢市首個通過電視直播公開搖號的經(jīng)濟適用房項目中的近200套房屋出現(xiàn)滲水。房屋的質(zhì)量和安全問題需要引起各個相關(guān)部門更多的關(guān)注。

4.5 供應結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)市場仍存在供應結(jié)構(gòu)不合理的問題。第一，高檔住房供給過多而新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應則不足，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標還有較大的差距。第二，由于政府重視不夠，而且未以開發(fā)廉租房為政策重心，由此而導致廉租房供給很少，覆蓋面小。同時，經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題，例如2009年出現(xiàn)的經(jīng)濟適用房搖號作弊以及內(nèi)幕交易等等。第三，二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，相關(guān)中介機構(gòu)零散不成規(guī)模，由此出現(xiàn)的信息不對稱而導致結(jié)構(gòu)性供需失調(diào)，二手房的供給亦不能滿足需求。

5 我國房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化對策

5.1 加強企業(yè)的兼并與合作，提高規(guī)模經(jīng)濟水平

在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花，還遠沒有達到抑制過多企業(yè)進入的規(guī)模經(jīng)濟，即使是占市場份額最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科，也不過僅占中國房產(chǎn)行業(yè)份額的1%多一些。所以，為達到規(guī)模經(jīng)濟這一目標，較好的方法就是加強企業(yè)的兼并與合作。通過市場的兼并與合作，提高企業(yè)的市場占有率，以達到規(guī)模經(jīng)濟來提高市場的進入壁壘。在這一方面，政府可以進行引導和調(diào)控。對于一些在經(jīng)營項目方面相似、競爭力相差懸殊的企業(yè)，政府可以搭橋牽線，讓這些企業(yè)進行兼并和合作，以提高規(guī)模經(jīng)濟水平。

5.2 健全市場準入機制，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

由于房地產(chǎn)業(yè)必要的資本量壁壘被弱化，行業(yè)技術(shù)壁壘也很低，在目前的經(jīng)濟形勢下退出壁壘也可忽略，整個房地產(chǎn)市場的進入門檻就被降低。這使得一些不具備開發(fā)能力的企業(yè)擠入房地產(chǎn)市場中，不僅會降低房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，也會加大房地產(chǎn)業(yè)的風險。政府應提高房地產(chǎn)業(yè)的必要資本量壁壘，可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例，也可以出臺相關(guān)的法律條文對進入企業(yè)的能力進行限制，以健全市場準入機制并提高企業(yè)進入門檻。同時，政府也應嚴格控制企業(yè)的貸款條件和貸款額度，從而降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風險，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠健康持續(xù)發(fā)展。以上的政策建議也能在一定程度上降低行業(yè)利潤率，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場績效，增大社會福利。

5.3 整頓廣告行為，提高企業(yè)違法成本

雖然我國廣告法中明確規(guī)定，廣告應當真實、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者，但是開發(fā)商仍然違法行事，虛假廣告照打不誤，究其原因是違法成本太低，相對于虛假廣告帶來的收益，受到的處罰不過是九牛一毛。針對房地產(chǎn)商這種嚴重損害消費者福利的行為，政府相關(guān)部門應該嚴格監(jiān)督、嚴厲執(zhí)法，整頓房地產(chǎn)商的廣告行為，嚴厲打擊虛假廣告行為，加大處罰力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)的違法成本。同時可以建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，使消費者可以明確地了解到企業(yè)的相關(guān)信息，減少企業(yè)與消費者之間的信息不對稱。政府還應該向社會及時披露企業(yè)的信用記錄，以達到真正監(jiān)督、限制、制裁違法企業(yè)的目的。

5.4 規(guī)范土地買賣行為，引導企業(yè)合理定價

房價之所以居高不下，很大一部分原因在于土地價格較高。為了降低我國房地產(chǎn)市場過高的房價收入比，可以從兩個方面著手：一方面可以采取相關(guān)措施來提高居民的可支配收入，比如提高最低工資標準、提高個人所得稅起征點、降低個人所得稅稅率、增加社會保障額度等等，但不管采取哪種措施，居民的可支配收入增加的數(shù)量畢竟是有限的，相對于過高的房價而言也是微不足道的。鑒于此，我國需要把重點放在降低房價這一方面。因為企業(yè)對土地的購買價格占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本的很大一部分，要想達到降低房價這一目的，首先必須要把土地的成交價格降下來。土地作為商品，它的價格又由土地市場供給和需求決定。為了杜絕一些“哄抬地價”的現(xiàn)象，政府必須對土地的供應嚴加控制和監(jiān)督，規(guī)范土地買賣行為，應該對土地拍賣的流程進行詳細的規(guī)定，以實現(xiàn)真正的公開、公正和透明。同時，還要對個別地方政府為獲取私利，在土地買賣過程中“暗箱操作”行為進行嚴厲打擊。與此同時，政府也應該對一些企業(yè)“捂盤惜售”、惡意抬高房價的行為進行制裁，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理定價。

5.5 盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔保制度，以提高房屋質(zhì)量

盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔保制度，設立強制性保險，引入第三方(如保險公司)監(jiān)督，利用經(jīng)濟杠桿讓市場來糾正市場行為，以提高房屋質(zhì)量。政府相關(guān)部門應盡快完善住房質(zhì)量保障制度，并強制實施，從根本上保障購房者的利益。

5.6 改善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，降低房屋空置率

我國房屋空置率之所以居高不下，主要是因為房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)不合理。政府應通過土地政策、稅收政策、金融政策等一系列的政策措施引導房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，從而提高市場績效。在土地政策上應嚴格控制高檔商品房的土地供應量，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的土地供給量，同時控制商品房建筑面積的大小，增加中小戶型的供應量，減少普通消費者的購房負擔；在稅收政策上可以對建造經(jīng)濟適用房和廉租房的企業(yè)實行稅收優(yōu)惠，以鼓勵更多的企業(yè)投入經(jīng)濟適用房的建設，對于這些企業(yè)同樣可以通過提供優(yōu)惠利息貸款等金融手段給予支持。

[1] 王曉華.中國房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探[J].市場論壇,2006(1).

[2] 施杰峰.我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織研究[D].暨南大學碩士學位論文,2008.

[3] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局.2009中國統(tǒng)計年鑒[G].北京:中國統(tǒng)計出版社,2009.

[4] 吳剛.中國房地產(chǎn)業(yè)的SCP分析[J].特區(qū)經(jīng)濟,2008(7).