■ 楊建波/李永明/梁 輝/王 莉

(1.河南省科學(xué)院地理研究所，鄭州 450052；2.安陽市金土地價評估事務(wù)所有限責(zé)任公司，河南 安陽 455000；3.鄭州測繪學(xué)校，河南 鄭州 450065）

0 引言

集體建設(shè)用地是建設(shè)用地潛力很大的供應(yīng)來源[1]。隨著我國工業(yè)化、城市化的推進以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)用地數(shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁。但由于城市土地市場與農(nóng)村土地市場被人為分割，農(nóng)村集體土地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障，限制了價格機制在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用。規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場已成為必然[2-5]。在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，土地價格是關(guān)鍵。價格過高會導(dǎo)致土地需求者望而卻步，價格過低又會使集體經(jīng)濟組織的收益得不到保障。目前，我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場還處于初級階段，沒有形成統(tǒng)一的市場價格體系。鑒于此，本文在國有建設(shè)用地評估的基礎(chǔ)上，針對集體建設(shè)用地的特點、價格內(nèi)涵，構(gòu)建一個與集體建設(shè)用地有償使用相配套的集體建設(shè)用地價格評估框架，以期為集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)提供可參考的地價標準。

1 概念認知

地價是土地資產(chǎn)屬性的直觀反映[6]。評估集體建設(shè)用地價格，是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提下對區(qū)域內(nèi)平均價格進行評測的行為。這與國有建設(shè)用地價格評估有極大相似之處，但由于其對象屬集體范疇，在特征上與國有建設(shè)用地不同，在用途上主要表現(xiàn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地等[7]，在權(quán)利上具有一定的局限性，因此，集體建設(shè)用地基準地價評估具有自身特有的評估目的、評估意義和評估方法。

1.1 地價評估目的和意義

探索科學(xué)量化集體建設(shè)用地定級估價的方法，建立科學(xué)合理、可操作性和實用性強的集體建設(shè)用地的價格體系，為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、促進集體經(jīng)濟發(fā)展、保護農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)益、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供價格依據(jù)。同時，集體建設(shè)用地評估也使保障農(nóng)民經(jīng)濟利益不受損害和建立對農(nóng)民集體建設(shè)用地市場的監(jiān)管體系成為可能[8]。

1.2 集體建設(shè)用地的特點

從集體建設(shè)用地內(nèi)在特點來說，它的權(quán)利基礎(chǔ)是集體所有，不屬于農(nóng)用地范疇，其土地的使用方向為非農(nóng)性質(zhì)；集體建設(shè)用地僅限于在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民內(nèi)部自用；同國有建設(shè)用地相一致，對集體建設(shè)用地的使用也要服從國家規(guī)劃管制和審批，需要符合土地利用總體規(guī)劃，并需依法批準；集體建設(shè)用地一直游離于土地市場之外，即使進入市場，也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。

從集體建設(shè)用地外在特點來說，它主要集中于集鎮(zhèn)和交通干線沿線附近，總量大，布局分散；集體建設(shè)用地因在規(guī)劃上、用途上、功能上、模式上的四不統(tǒng)一，導(dǎo)制開發(fā)隨意性大，且因產(chǎn)權(quán)主體受制約、交易平臺不完善、市場接受能力差等原因，使其在使用上具有風(fēng)險性，變現(xiàn)能力較差。

1.3 對集體建設(shè)用地地價評估的認知

對集體建設(shè)用地基準地價評估可以參照城鎮(zhèn)地價的評估方法，但又不能完全等同于城鎮(zhèn)評估。首先，評估過程要注意只評地，不評地上建筑物（構(gòu)筑物），評估結(jié)果為純“地價”。其次，集體建設(shè)用地評估要以城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地地價評估為基準，制訂符合自身特點的評估路線，設(shè)定評估方法。第三，在評估中，要注重與農(nóng)用地基準地價、征地區(qū)片綜合地價、工業(yè)用地出讓最低限價標準、國有城鎮(zhèn)建設(shè)用地地價、劃撥用地地價等成果的銜接協(xié)調(diào)。第四，根據(jù)國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的現(xiàn)狀，依據(jù)“同地同價”原理，但在具體的評估中又要體現(xiàn)出二者的差別。

2 內(nèi)涵識別

2.1 集體建設(shè)用地基準地價內(nèi)涵

集體建設(shè)用地基準地價是在正常市場條件下，經(jīng)依法取得的，適用于有償使用目的的集體建設(shè)用地，在一定的土地開發(fā)程度、一定的土地容積率、一定的使用年期、某一估價基準日，土地質(zhì)量相近、條件相似的各級別或均質(zhì)地域內(nèi)，同一土地利用類型完整的集體建設(shè)用地使用權(quán)的平均價格。

2.2 集體建設(shè)用地基準地價的價格構(gòu)成

農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時，其權(quán)利主體并不發(fā)生改變，轉(zhuǎn)移的只是其使用權(quán)。根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的位置、土地開發(fā)程度、土地利用狀態(tài)、農(nóng)民生活水平、供求關(guān)系等因素，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格可體現(xiàn)為價值構(gòu)成和成本構(gòu)成。

在其價值構(gòu)成上，首先，包含了集體建設(shè)用地使用權(quán)價值。它是集體土地使用權(quán)在農(nóng)業(yè)用途時的未來收益價值體現(xiàn)，是農(nóng)業(yè)級差地租和絕對地租之和，體現(xiàn)了對農(nóng)民的生存保障和對農(nóng)用地收益的補償；其次，包含了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值，即增值收益。它是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，因用途改變而發(fā)生的增值體現(xiàn)，且無論這種改變轉(zhuǎn)為國家所有還是仍保持集體所有，增值都是存在的，即體現(xiàn)為對區(qū)域環(huán)境狀況改善的補償和因投資而引致的土地增值[9-11]。其價值構(gòu)成上體現(xiàn)為：對農(nóng)民生存的保障、對農(nóng)用地收益的補償、對區(qū)域環(huán)境狀況改善費用的補償、對因用途改變所發(fā)生的用途增值和對土地本身投資發(fā)生改變的增值。

從成本構(gòu)成角度看，首先，應(yīng)包含土地取得成本，即將農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時所發(fā)生的有關(guān)費用、稅費等土地取得費，如土地補償費、安置補助費、耕地開墾費等。其次，應(yīng)包含土地開發(fā)成本，即國家（政府）或集體組織在農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時對區(qū)域土地開發(fā)所投入的成本費用，如投入資金進行場地平整、通水、通電、通訊、通路基礎(chǔ)設(shè)施配套，形成熟地等改善土地利用條件的合理費用。第三，當農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并在其基本開發(fā)完成后，土地使用者才能與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，才能從事生產(chǎn)經(jīng)營活動進而獲取利潤；同時，使用者取得土地后對其進行開發(fā)所花費的土地取得費和開發(fā)費可以認為是購買土地的費用，必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤、利息等。所以，集體建設(shè)用地在發(fā)生流轉(zhuǎn)時，其成本構(gòu)成應(yīng)該包括土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤等。

3 評估方法

3.1 評估原則

3.1.1 挖掘本質(zhì)，強調(diào)純地價的評估

基準地價反映的是一個區(qū)域的地價水平，故評估中應(yīng)只評地，不評地上建筑物，即評估的結(jié)果是地價，而非房（地上建筑物）地綜合價格。特別在用成本法評估地價的過程中，在計算土地取得費時，只計算土地補償費和安置補助費，不考慮青苗及地上附著物補償費用。評估結(jié)果應(yīng)為純“地價”，不包括地上附著物的價格，同時也不應(yīng)包括拆遷的費用。

3.1.2 尊重現(xiàn)實，明晰與國有建設(shè)用地的差異

從成本構(gòu)成來看，一般情況下，集體建設(shè)用地的取得成本低于國有建設(shè)用地取得成本。在目前相關(guān)法律法規(guī)尚未健全的情況下，應(yīng)充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在產(chǎn)權(quán)上的特殊性（不允許入市，正常交易量稀少）；價格關(guān)系上，目前集體建設(shè)用地使用權(quán)價格應(yīng)低于同區(qū)域同類型國有建設(shè)用地。

3.1.3 體現(xiàn)差異，實現(xiàn)政府可調(diào)可控

集體建設(shè)用地價格確定，既要考慮經(jīng)濟效率和社會公平問題，還要實現(xiàn)政府能平穩(wěn)調(diào)控的目的。要使政府通過地價調(diào)控，減少農(nóng)民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過合理的土地價格水平有效調(diào)整城市與農(nóng)村及不同農(nóng)民群體之間的利益格局，從而實現(xiàn)集體建設(shè)用地價格與國有建設(shè)用地價格的平穩(wěn)過渡和合理接軌。

3.1.4 以人為本，充分保障農(nóng)民的權(quán)益

通過制訂科學(xué)合理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格，搭建集體和國有兩種所有制土地平等產(chǎn)權(quán)交易平臺，使集體建設(shè)用地合理、有序、公開、公平地進入土地市場，讓農(nóng)民或農(nóng)民集體組織分享城市化發(fā)展帶來的土地增值收益，從根本上保障維護農(nóng)民的土地權(quán)益。

3.2 技術(shù)路線

對集體建設(shè)用地價格，可以采用三種技術(shù)路線進行評估。

樣點地價法。在統(tǒng)一進行土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)收集的市場交易樣點和租賃、經(jīng)營收益、成本等資料，確定相應(yīng)的集體建設(shè)用地評估參數(shù), 根據(jù)測算的樣點地價評估集體建設(shè)用地基準地價。

城鎮(zhèn)國有基準地價修正法。由于權(quán)利的差異，造成集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地價格不盡相同。因此，在對已有城鎮(zhèn)基準地價區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地進行評估時，根據(jù)原有城鎮(zhèn)級別的基準地價水平，利用級別地價與面積加權(quán)求和，求取集體建設(shè)用地各級別對應(yīng)的城鎮(zhèn)土地價格。通過分析集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在權(quán)利上的差異，對其進行相應(yīng)修正，從而確定不同級別的集體建設(shè)用地基準地價。

成本法。以集體建設(shè)用地開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格。

3.3 評估方法

3.3.1 修正法評估集體建設(shè)用地基準地價

在設(shè)定集體建設(shè)用地地價內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，求取集體建設(shè)用地級別對應(yīng)的城鎮(zhèn)土地基準地價。依據(jù)集體建設(shè)用地自身的一些缺陷，對國有建設(shè)用地基準地價進行權(quán)利對等性、政策配套度、交易完善度等相關(guān)修正，從而得到集體建設(shè)用地基準地價。評估步驟如下：

(1)獲取相應(yīng)位置城鎮(zhèn)級別地價。將集體建設(shè)用地土地級別與位置相同的原有城鎮(zhèn)建設(shè)用地級別進行空間疊加，采用面積加權(quán)求和得到相應(yīng)集體建設(shè)用地的級別城鎮(zhèn)國有土地地價。

(2)評估期日修正。對原有城鎮(zhèn)級別基準地價進行交易期日修正。

(3)級別地價內(nèi)涵。修正因原城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準地價內(nèi)涵和本次評估的集體建設(shè)用地基準地價內(nèi)涵不同，所以，需要根據(jù)本次設(shè)定的集體建設(shè)用地地價內(nèi)涵，對城鎮(zhèn)各級別地價分用途進行使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施水平等相關(guān)修正。

(4)求取級別地價現(xiàn)實差異性修正系數(shù)。根據(jù)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地差異性，主要考慮二者在權(quán)利完整度、政策支持度、交易完善度等方面的差異，求取集體建設(shè)用地不同用地類型的現(xiàn)實差異性修正系數(shù)。

(5)計算城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地級別地價。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，即有城鎮(zhèn)基準地價區(qū)域內(nèi)，利用原城鎮(zhèn)土地級別地價與級別面積進行加權(quán)求和，求取集體建設(shè)用地各級別對應(yīng)的經(jīng)期日修正、內(nèi)涵修正的城鎮(zhèn)土地價格水平；再根據(jù)不同用途建設(shè)用地的現(xiàn)實差異修正系數(shù)，求取城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地級別地價。

(6)計算城鎮(zhèn)外圍土地級別地價。利用城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的級別地價和級別平均分值間關(guān)系，建立關(guān)系模型，求取城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外圍土地級別的地價水平。

3.3.2 樣點法評估集體建設(shè)用地基準地價

根據(jù)收集的市場交易樣點和租賃、經(jīng)營收益、成本等樣點資料，通過收益還原法、市場比較法等直接求取集體建設(shè)用地樣點地價。對樣點地價進行各項修正后，經(jīng)過總體統(tǒng)一性檢驗和均值方差檢驗剔除異常樣本，把經(jīng)過檢驗合格的有效樣點地價，采用簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級別的基準地價。評估步驟如下：

(1)樣點地價計算。依據(jù)市場比較法、收益還原法等，計算各用地類型各樣點的初步地價水平；

(2)樣點地價修正。對初步樣點地價進行出讓年期、交易時間、容積率、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等相關(guān)修正，得到修正后的樣點地價；

(3)樣點地價檢驗。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗法等來檢驗所有樣點地價總體分布形態(tài)；然后對同一級別的樣點地價進行樣本數(shù)據(jù)的標準差檢驗，對異常值進行剔除，得到檢驗后的樣點地價。

(4)級別地價求取。根據(jù)分用途土地級別情況，對修正后的樣點地價依級別采用簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值，求取級別基準地價。

(5)無樣點區(qū)域的級別地價求取。根據(jù)樣點區(qū)域測算的級別地價與定級分值建立回歸關(guān)系，來計算無樣點區(qū)域級別的地價水平。將樣點級別地價與樣點所對應(yīng)的定級總分值建立關(guān)系模型，用模型求取各土地級別的地價水平。

3.3.3 成本法評估集體建設(shè)用地基準地價

在農(nóng)用地變?yōu)榧w建設(shè)用地的過程中，要支付農(nóng)用地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費等，還要支付投入資金的利息，企業(yè)也應(yīng)得到合理的利潤，這些都可看成是開發(fā)土地所投入的成本，據(jù)此可計算出新增集體建設(shè)用地的成本地價。此外，農(nóng)地開發(fā)為集體建設(shè)用地后，由于用途改變，土地發(fā)生增值，所以成本地價加上增值即為新增集體建設(shè)用地的土地價格。評估步驟如下：

(1)分析成本價格的構(gòu)成。集體建設(shè)用地的成本價格由農(nóng)用地取得費、土地開發(fā)費、稅費、貸款利息以及企業(yè)合理利潤組成。

(2)計算樣點的成本地價。根據(jù)成本構(gòu)成和集體建設(shè)用地土地增值收益水平，計算樣點地價。

(3)樣點地價修正。對初步樣點地價進行出讓年期、交易時間、容積率、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套等相關(guān)修正，得到修正后的樣點地價；

(4)樣點地價檢驗。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗法等來檢驗所有樣點地價總體分布形態(tài)；然后對同一級別的樣點地價進行樣本數(shù)據(jù)的標準差檢驗，對異常值進行剔除，得到檢驗后的樣點地價。

(5)求取級別地價。用簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值求取樣點所在區(qū)域的級別地價；用模型法求取無樣點區(qū)域的級別地價。

4 結(jié)語

集體建設(shè)用地基準地價的評估對農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)起到了橋梁的作用[12]。建立一套行之有效的集體建設(shè)用地價格評估體系，一方面可以為集體建設(shè)用地市場的建立和發(fā)展提供地價標準和宏觀引導(dǎo)；另一方面也是實現(xiàn)地產(chǎn)公平交易、合理征收土地稅費的基礎(chǔ)，同時也為實現(xiàn)集體建設(shè)用地地價的監(jiān)測和調(diào)控提供技術(shù)支撐。本文根據(jù)集體建設(shè)用地的特征，對集體建設(shè)用地基準地價的內(nèi)涵、價格構(gòu)成、評估原則、評估方法等作了初步探討，作為一項具有試點性質(zhì)的開拓性工作，這只是一個構(gòu)架性的設(shè)想，在真正的評估中，還需要認真深入研究以下幾方面問題：

(1)在土地質(zhì)量評定方面：由于集體建設(shè)用地分布范圍大、空間不連續(xù)，已建成的城鎮(zhèn)建成區(qū)、居民點用地區(qū)與未建成區(qū)（包括農(nóng)用地區(qū)）之間由于土地利用條件和土地質(zhì)量的差異較大，價格水平差異也較大，因此，實際評估中構(gòu)建的評價指標體系既要能反映區(qū)域土地級別的宏觀趨勢，又要能體現(xiàn)城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)部存在的微觀差異。

(2)集體建設(shè)用地成本構(gòu)成方面：由于集體土地的使用管理相對較為薄弱，在辦理用地手續(xù)或作價到合資、合作和聯(lián)營企業(yè)中時，費用繳納的標準不一，如果純粹從集體建設(shè)用地原始取得費用項目來確定補償價格的話，可能造成同一區(qū)域內(nèi)相同土地的價格補償標準不一，造成流轉(zhuǎn)市場的混亂；同時，集體建設(shè)用地與國有出讓土地從土地的所有制、權(quán)能的完全度等來看都存在很大的出入，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價格與國有出讓土地的價格構(gòu)成是有區(qū)別的。

(3)集體建設(shè)用地增值收益率：增值收益應(yīng)該包括農(nóng)地轉(zhuǎn)用引起的價值增值、土地開發(fā)程度差異引起的價值增值和建設(shè)用地不同用途轉(zhuǎn)換引起的價值增值三個部分；集體建設(shè)用地增值收益類似于國有土地使用權(quán)出讓價格中出讓金部分，但考慮集建設(shè)用地估價樣點的稀缺性、真實性、可靠度，通過估價樣點獲取增值收益率有相當難度。

(4)修正法評估地價時修正指標的選擇、修正系數(shù)的量化方法：集體建設(shè)用地和城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地具有同等的使用價值，但由于其自身特點，二者的價值在目前的情況下還不能真正對等，因此要對集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值進行一些必要的修正；采用修正法評估集體建設(shè)用地地價水平，在修正因素、因子的選擇上、在修正指標的量化、修正系數(shù)的計算等方面都是值得深入研究的。

[1]陳章體，周東鳴.加大土地流轉(zhuǎn)力度,促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃,2010,31(1):12-15.

[2]陳美球,張艷艷,等.我國農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的思考[J].江西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2009,8(1):7-9.

[3]許恒周,郭玉燕，寧蕊蕊.關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)的探討[J].北京理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2010,12(1):33-37.

[4]吳冠岑,牛星．構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)用地市場探討[J]．廣東土地科學(xué),2009,8(4):4－8．

[5]韓劍萍，李興江.甘肅省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的根本性問題及對策[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃,2011,32(4):17-21.

[6]畢寶德.土地經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2006.

[7]柯峰,李媛.農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2011,39(28):17468－17470.

[8]李栓,王紅梅,劉媛媛，等.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題分析[J].中國人口·資源與環(huán)境,2011,21(3):396-400.

[9]申琪.略論農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估[J].亞熱帶水土保持,2009,21(1)：40-42.

[10]黃小虎.征地制度改革和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)[J].經(jīng)濟研究參考,2008(31):13-19.

[11]王曉霞,蔣一軍.中國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的梳理與展望[J].中國土地科學(xué),2009,23(4):38-42.

[12]陳利根,龍開勝．我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷程及改革方向[J].中國農(nóng)史,2008(2):79-84．