文|趙 曉

最近幾個月來，全國房地產(chǎn)市場的熱度再次上揚，北京等一線城市的商品房價格又出現(xiàn)了明顯的上漲勢頭。以北京為例，五環(huán)以內(nèi)的房價基本上每平米都超過了3萬，4萬的單價已是隨處可見。作為一個長期關注房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟學者，對于近期中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些現(xiàn)象，我也開始困惑起來：是什么支撐了如此高的房價？是誰消化了房地產(chǎn)市場的連續(xù)供給？這種地產(chǎn)經(jīng)濟模式到底還能持續(xù)多久？

在弄清楚這些問題之前，先聽一個真實的故事吧。我的一個朋友剛被聘為北京一所大學里的某學院院長，歸國前是美國一個中等城市的某研究機構研究員，為了節(jié)省點物業(yè)稅，回國前他把在美國帶花園和游泳池的House賣了，賣了40萬美元，到北京后才發(fā)現(xiàn)，這點錢在北京買個普通兩室一廳都夠嗆。為什么？他問我。

他的問題一下把我也弄糊涂了。2011年美國的人均GDP大約為45000美元，中國人均GDP剛過5000美元，大致相當于美國的九分之一。而在美國一棟帶花園和游泳池的House價格卻比北京的一套兩室一廳還便宜。對呀，為什么？

有研究報告指出，中國目前的城市房價已經(jīng)將工薪家庭遠遠拋出了商品房市場，像北京、上海這樣的一線城市，只有月收入在3萬-4萬的家庭才可以負擔當前的房價。如此的高房價，即使解決了戶口問題，又有幾個農(nóng)民能在城里買得起房呢？“居住”都成了問題，又如何在城市中“生活得更好”呢？我們不惜以不斷膨脹的地方政府隱性債務來發(fā)展城市，結果卻引來了老百姓對房價的抱怨和不滿，不是成了房奴，就是望房興嘆，那我們大力發(fā)展房地產(chǎn)的最終目的究竟是為了什么呢？

造成目前高房價的根本原因就是中國經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度依賴。從2010年開始，我就一直呼吁政府要堅定房地產(chǎn)調(diào)控的決心，要像戒鴉片一樣戒掉對房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，因為房地產(chǎn)調(diào)控成功與否已經(jīng)事關政府的公信力，但不斷飆升的房價一再令我困惑不已。我原以為十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟釋放出了“轉(zhuǎn)型”的“新信號”，但近期屢見報端的全國各地的圈地造城、開山造城、填海造城卻愈演愈烈：十堰、常州、唐山、蘭州、開封、鷹潭，甚至還包括邊陲小鎮(zhèn)——西雙版納的景洪。各地陸續(xù)公布的城鎮(zhèn)化方案中也隱約可以嗅到投資過熱的味道，在當前穩(wěn)增長保收入的壓力下，看來大多地方政府還是打著城鎮(zhèn)化的旗號，走房地產(chǎn)投資和建設的老路。

“新型城鎮(zhèn)化”的關鍵是“人”，但與“人”相關的戶籍制度、土地制度、收入分配制度、城鄉(xiāng)居民公共福利均等化制度的改革遲遲不見動靜，20多個城市群的規(guī)劃、土地和樓盤的城鎮(zhèn)化，卻早已先行了一步。我就搞不懂了，這種還是吃“土地飯”的城鎮(zhèn)化與舊的城鎮(zhèn)化有什么區(qū)別呢？在繼續(xù)以投資拉動經(jīng)濟增長的模式下，經(jīng)濟增長的“量”是保住了，而經(jīng)濟增長的“質(zhì)”又在哪里呢？可以預見的是，“土地財政”依賴下的城鎮(zhèn)化導致的結果就是高房價不可能合理回歸。

有人說，房地產(chǎn)市場既然是市場，就應該用市場的手段，政府不要行政干預，并由此推斷限購也是錯誤的。這就更難理解了。中國的房地產(chǎn)市場是真正的“市場”嗎？中國房地產(chǎn)市場的終端產(chǎn)品——住房，靠市場解決，而最重要的投入要素——土地，卻由政府壟斷，恰好與美國等資本主義國家的做法完全相反。該市場的沒有市場化，不該市場的卻過度市場化了，這是典型的“偽市場”，或者干脆叫“反市場”。你見過老百姓住房完全靠市場解決的國家嗎？德國、美國、新加坡、日本……，沒有一個國家是這種模式。

也有人說，房價再高，只要有人買，就說明有需求，需求與供給較量就形成市場。為什么房價這么高還有人買？筆者以為，在某些利益者的蠱惑下，消費者預期的混亂導致的購房需求的提前集中釋放才是最重要原因。只要仔細看看我們周邊的朋友，就會發(fā)現(xiàn)目前的購房者主要包括三類人：第一類是少部分富人，他們對房價不敏感，把買房作為投資，或者作為自己財富的儲錢罐，“房叔”、“房嬸”、“房姐”都是這類；第二類是賣小房買大房，小房往往是以前的福利分房或低房價時買的；第三類是啃老一族的年輕人，用光父母甚至爺爺輩的積蓄，然后再透支自己的一生，幾代人湊錢買一套房。這三類人是當前的需求主體，關鍵的是，嚴格限購之下，以上哪種需求能持續(xù)呢？沒有。也就是說，這種所謂的剛性需求是畸形的、短暫的，不可能長久。

房價多高都有人買，造多少房子都能賣出去，難道傳統(tǒng)經(jīng)濟學中的經(jīng)典供需理論不適用于中國房地產(chǎn)市場？現(xiàn)在是這樣，未來呢？預計十年后，中國將加速進入老齡化社會，北京等一線城市人口將開始負增長，再考慮到中國特有的“421”家庭結構，屆時大城市中許多年輕人家庭將擁有多套房，到時我們還會缺房嗎？中國房地產(chǎn)市場會不會由供不應求轉(zhuǎn)向供大于求呢？我想，不是需求理論有問題，是我們高估了并且提前透支了未來的住房需求。

再看一些世界通行的房地產(chǎn)風險預警指標，如購房負擔比、房價收入比、房租收益率，我們可能就更困惑了。初步測算，購房負擔比（月供占家庭月收入比），在一線城市已遠遠超過40%的警戒線，其中北京人的購房負擔比高達80%以上；房價收入比(房價與家庭年收入比)全國平均超過10，北京等一線城市超過20，而世界公認的合理比例是6以內(nèi)；房租收益率（房屋出租年收入與該房屋總價比）在一般城市低于3%，在北京低于2%，收益率不但遠低于一般投資的收益率，竟然低于一年期的銀行存款利息，也就是說買一套房子出租不如把買房子的錢存銀行生利息。難道世界通行的預警指標都錯了？中國真的有自己的獨特性？目前，中國的銀行信貸至少70%投在房地產(chǎn)上，鋼鐵行業(yè)的產(chǎn)能60%用在了房地產(chǎn)上，環(huán)顧四周，不管從經(jīng)濟周期來看，還是從經(jīng)濟規(guī)律來看，有哪個國家依靠這樣的房地產(chǎn)推動了經(jīng)濟的持續(xù)繁榮和崛起呢？

“無知者無畏”，難道這才是描繪中國房地產(chǎn)市場的關鍵詞？我們能不能稍微放慢腳步，對中國房地產(chǎn)的上述問題好好思考一下呢？