文|梁 倩 徐海波

以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市，現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發(fā)展，另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見(jiàn)買家。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工，而住宅基本處于一片黑暗?！耙郧斑@里只是一片大山，才開山不久，誰(shuí)會(huì)來(lái)這么偏僻的地方買房呢？”樓盤對(duì)面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說(shuō)，雖然房子早已蓋起，但很少看到有裝修入住的。

十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬處境并不是個(gè)例。一二線城市是時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的市場(chǎng)，三四線城市則多是無(wú)人問(wèn)津而空置的樓盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無(wú)錫、江蘇常州、遼寧營(yíng)口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類似“鬼城”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時(shí)，在地方財(cái)政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動(dòng)難以遏制。因此，應(yīng)警惕由需求下降帶來(lái)的樓市區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。

7月16日，克而瑞信息集團(tuán)（CRIC）研究中心發(fā)布《中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》。榜單顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)城市前幾位。值得注意的是，風(fēng)險(xiǎn)排名前五十的城市均是三四線城市。

CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求現(xiàn)象愈加明顯，“大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，供求風(fēng)險(xiǎn)較高?！?/p>

利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計(jì)算近三年城市供求比，一線城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對(duì)的是，三四線城市供求比均值達(dá)1.22，供過(guò)于求。從單個(gè)城市供求比來(lái)看，供過(guò)于求現(xiàn)象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比高達(dá)5.7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。

“正常情況下，供求比在0.8至1.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過(guò)大則表明市場(chǎng)供過(guò)于求，存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn)?！绷植ㄕf(shuō)，多個(gè)三四線城市供求比早已超過(guò)正常區(qū)間數(shù)倍，風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。

中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力報(bào)告》也對(duì)此進(jìn)行了印證，近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國(guó)平均水平，2010年至2011年達(dá)到近30%，2012年同比增長(zhǎng)19%，高出全國(guó)平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然近兩年全國(guó)供應(yīng)增速大幅下滑，但由于不是重點(diǎn)調(diào)控城市，受影響較小，3.5線城市2012年新開工同比增長(zhǎng)2%，竣工同比增長(zhǎng)16%，均高出全國(guó)近9個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，市場(chǎng)消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐，2010年至2012年，3.5線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比（銷售面積與新開工面積比值）均小于1，尤其是棗莊、銅陵、荊門等城市，銷供比未及0.5，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯。

從未來(lái)需求來(lái)看，三四線城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶籍人口比，一線城市均值為1.84，二線城市為1.21，三線城市僅是0.98。這意味著，一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口，而三線城市均值低于1，說(shuō)明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重，常住人口少于戶籍人口數(shù)量。

“由于城市綜合實(shí)力的相對(duì)不足，經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展，使得不少三四線城市面臨著人口外流的問(wèn)題?！绷植ㄕf(shuō)。從常住戶籍人口比來(lái)看，三線城市均值僅為全國(guó)平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位，從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

林波同時(shí)指出，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域化明顯，現(xiàn)階段整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險(xiǎn)偏大，西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險(xiǎn)偏大，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)減少土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系。“在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯。因此，應(yīng)警惕地方財(cái)政短缺加大賣地沖動(dòng)的行為，進(jìn)一步挖掘地方購(gòu)買力，以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰?。?/p>