隨著樓市不斷的反彈與升溫,調(diào)控收緊的預期一直在不斷增強。2013年2月20日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,會議共提出五項具體政策措施,包括擴大房產(chǎn)稅試點、穩(wěn)定房價、增加供應(yīng)量、加快保障房建設(shè)及加強市場監(jiān)管等內(nèi)容,在2012年年末翹尾、樓市升溫的背景下,再次釋放出強烈的信號。3月1日出臺的“國五條”細則,一下子改變了這幾個月延續(xù)下來的房地產(chǎn)交易節(jié)奏,尤其是受影響較大的二手房買賣雙方,氣定神閑的少了,心急如焚的多了。
國五條細則惹來濟南二手房市場“急拋潮”
國務(wù)院發(fā)布房地產(chǎn)“國五條”實施細則,規(guī)定對通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的二手房,嚴格按轉(zhuǎn)讓所得計征20%個稅。3月2日,記者走訪了解到,濟南二手房市場已因此掀起波瀾,咨詢和辦理買賣業(yè)務(wù)的人群數(shù)量已有攀升趨勢。
濟南多家中介公司經(jīng)紀人表示,學區(qū)房作為特殊的二手房,因其轉(zhuǎn)手速度快等特點,很可能成為受新政影響最大的房源類型。業(yè)內(nèi)認為,國家出臺這項規(guī)定主要目的是打擊投機者預期,真正落實有難度,因此二手房買賣雙方不必因此匆忙出手。
個稅要多交,買方最著急?!皞€稅計征方式調(diào)整不調(diào)整,我不擔心,主要是對方負擔這一塊?!辟u房市民李先生如是說?!岸愂沼嬚鞣绞秸{(diào)不調(diào)整,最擔心這個問題的現(xiàn)在是買方?!睅椭k理相關(guān)業(yè)務(wù)的中介工作人員趙先生表示,雖然在政策中,買賣雙方各要承擔相應(yīng)的稅費,且取得收益的賣方要承擔個人所得稅,但在實際交易中,買賣雙方大都會簽下由買方承擔這部分稅費的協(xié)議。
學區(qū)房受影響或?qū)⒆畲?。政策嚴格?zhí)行,可能在執(zhí)行前的時間段內(nèi)二手房交易量會激增。因為害怕被征高額個稅的業(yè)主會急售,二手房房源也會突然增多。而政策執(zhí)行后,短期內(nèi)可能導致二手房業(yè)主將個稅轉(zhuǎn)嫁至買房人,那么個稅過高的房源會無人問津,加上購房者的觀望情緒,交易量可能會驟降。
房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大,目前我省還沒相關(guān)消息
在新國五條中,提出要嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。記者了解到,房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大已經(jīng)多次提出,擴容已是勢在必行。每當房產(chǎn)稅討論風起時,人們總會提出—個疑問,那就是本地是否會被納入房產(chǎn)稅試點。濟南本地當然也不例外,在去年傳出30多省市地稅官員進行房產(chǎn)稅稅基評估集訓消息時,濟南業(yè)內(nèi)人士就明確表示過本地短期內(nèi)不會開征房產(chǎn)稅,中國房產(chǎn)信息集團克而瑞(中國)濟南機構(gòu)高級分析師許珊提出,濟南與北京、上海等一線城市相比,房價要低很多,投資性人群也少,不具備試點城市的代表性。
而針對此次“國五條”再提“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”,濟南業(yè)內(nèi)人士也普遍認為,濟南限購政策加嚴的空間相對較小,政策調(diào)整幅度不大,本地不少二套房購買者為改善性自住者,并非投資客,因此濟南試點房產(chǎn)稅的可能性依然不大。省地稅局相關(guān)負責人告訴記者,目前對于房產(chǎn)稅試點范圍擴大,我省還沒有任何相關(guān)消息。相關(guān)專家認為,征收房產(chǎn)稅,對于房地產(chǎn)調(diào)控是一種長效機制,未來開征是大勢所趨,可以抑制投資和投機,雖然目前濟南等城市不是立刻征收,但不代表未來不征收,房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大的消息,還是給人們對房地產(chǎn)的預期產(chǎn)生較大的影響,這種影響目前是直接的。
“國五條”改變市場預期
對于購房者而言,此次新出臺的調(diào)控政策則會引起觀望情緒。在相關(guān)網(wǎng)站對濟南樓市所做的調(diào)查中,截至2月25日15時,“等待進一步政策,延遲置業(yè)計劃”以及認為“會有細化政策出臺”成為眾多受訪者的選擇。
“在濟南已成交的二手房房源中,剛性需求所占的比例在70%-80%,小戶型一直是成交的主力房源。投資或者是投機性的購房者占的比例并不大?!辈稍L中,某房產(chǎn)中介的市場分析人員告訴記者,“由于現(xiàn)在主要的購房者還是剛需人群,而國家調(diào)控的一個目標就是抑制投機投資性購房,因此,新的政策應(yīng)該不會對當下的市場造成很大的影響,但對于一些非剛需客戶的購房預期則會有很大影響?!?/p>
相關(guān)專家表示,在已有的限購限貸政策下,剛性需求得到了釋放,其中也包括一部分改善需求,此次國家出臺的“國五條”,一方面保持了在宏觀調(diào)控方面政策的連續(xù)性,同時也在一定程度上改變購房者的預期,導向作用非常明顯。至于未來,在房價持續(xù)上漲的情況下,調(diào)控政策在原有基礎(chǔ)上,力度會有所加強。
開發(fā)商將開會研究
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),雖然新國五條剛剛發(fā)出不久,濟南市有關(guān)的新的執(zhí)行細則也沒有出臺,但已經(jīng)對開發(fā)商等市場各方產(chǎn)生影響,而對于市場預期的影響,將直接對市場和房價產(chǎn)生影響,有開發(fā)商表示,有的購房者或重拾觀望。
“此次的新國五條,雖然多數(shù)是對過去調(diào)控政策的重申,但口氣嚴厲,樓市再念‘緊箍咒,將對人們的市場預期重新產(chǎn)生影響?!蔽沂∫患覍嵙Ψ科蟮匿N售負責人認為,此次新國五條的出臺,毫無疑問會對部分購房者的預期產(chǎn)生影響,市場上購房者的觀望情緒比之前或增強。
“我們集團對新國五條很重視,將在明天開會研究新國五條,對我們的相關(guān)營銷策略等重新評估,不排除調(diào)整?!币患乙痪€房企山東總部的相關(guān)負責人表示。這位負責人同樣認為,此次新國五條的出臺,在房價連續(xù)上漲的背景下,將對購房者的預期產(chǎn)生較大影響,“而在當前的市場情況下,預期對于市場交易和房價走勢有著關(guān)鍵性和決定性的意義?!痹撠撠熑苏f,當前房價之所以連續(xù)上漲,與購房者預期房價上漲,紛紛出手購房,有著直接的關(guān)系。
樓市未來走向如何?
2月22日,國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示,與去年12月相比,1月份新建商品住宅價格下降的城市有10個,持平的城市有7個,上漲的城市有53個。在諸多上漲的城市中,一線城市的漲幅擴大,再次起到了領(lǐng)漲的作用。
值得注意的是,盡管部分一、二線城市的樓市依然在繼續(xù)火爆的行情,但諸多三、四線城市卻面臨著去庫存的壓力,并且多地陸續(xù)被爆淪為“鬼城”,樓市可謂冰火兩重天,市場的分化也日益明顯。
“現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫在有的城市已經(jīng)表現(xiàn)得非常明顯,無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn),需要對樓市進行繼續(xù)調(diào)控?!毕嚓P(guān)專家表示,“國五條”在重申繼續(xù)實施限購、限貸等調(diào)控政策的同時,再次提出要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,對房價上漲過快的城市及時采取限購措施等內(nèi)容,對于當前的樓市將會起到明顯的降溫效果。
“在‘國五條出臺后,在現(xiàn)有的調(diào)控政策下,反映在房價上,將不會出現(xiàn)大幅反彈,同時由于需求相對比較旺盛,房價也不會出現(xiàn)明顯下跌,今年的房價會處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)?!鄙綎|師范大學房地產(chǎn)研究中心主任程道平教授表示。