文/張 勇
關(guān)于居住用地控制指標的分析
文/張 勇
張 勇,寧晉縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局
居住用地控制指標主要包括容積率、建筑密度、綠地率和停車率。其中,容積率對于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。用地指標直接關(guān)系到開發(fā)強度,與開發(fā)商利益密切相關(guān),同時也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。合理確定的用地指標是打造宜居城市的技術(shù)支撐,是實施城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的依據(jù)。下面通過統(tǒng)計分析石家莊、唐山、邢臺、濟南、遷安及沙河等城市居住用地出讓時的技術(shù)指標,結(jié)合我縣的實際情況,通過定性與定量分析相結(jié)合,對我縣居住用地控制指標進行分析。
容積率的確定,要考慮土地使用的經(jīng)濟效益,還要注重開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益。在實際工作中,確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上,并結(jié)合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率,以期實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。
(一)定性分析
1、建設(shè)條件分析
區(qū)位不同決定了土地的使用價值不同。城市中心區(qū)人口密度大、基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越、地價較高,容積率應(yīng)大于城市外圍地區(qū)??紤]到城市景觀環(huán)境的營造,應(yīng)鼓勵采用高層低密度高綠地率的形式,提供開敞空間。與此相反,城市外圍地區(qū)容積率應(yīng)適當(dāng)降低,提高居住環(huán)境質(zhì)量。
舊城改造和棚戶區(qū)改造除了要考慮技術(shù)因素外,還必須考慮動遷安置成本等因素,可適當(dāng)提高開發(fā)項目的容積率,平衡改造成本和效益,吸引開發(fā)商的積極參與。
環(huán)境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素,中心區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全,能夠承載較高的容積率,外圍地區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施較少,容積率應(yīng)適當(dāng)降低。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),容積率過高的小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施超負荷、停車困難、存在安全隱患等問題。
2、周邊城市容積率分析
通過對石家莊、唐山、邢臺、濟南、遷安及沙河等城市近兩年土地出讓公告的調(diào)查分析,摸清周邊城市的地價水平和容積率控制情況,為合理確定我縣容積率指標提供參考。
邢臺市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2230元/平方米,容積率除個別地段較高外,一般控制在2.6以下。根據(jù)《邢臺市人民政府印發(fā)關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)、城中村、危舊房和舊城區(qū)改造意見的通知》,控制棚戶區(qū)改造容積率一般不超過2.6,危舊房改造容積率一般不超過2.8。
石家莊市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約4180元/平方米,容積率普遍較高,一般控制在3.0以下。
唐山市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2080元/平方米,容積率除個別地段較高外,一般控制在2.8以下。
遷安市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2590元/平方米,容積率重點地段控制在3.0以下,一般地段在2.6以下。
沙河市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約600元/平方米,容積率除個別地段較高外,一般控制在2.6以下。
濟南市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約4380元/平方米,容積率普遍較高,統(tǒng)計的12個地塊容積率均在2.5以上。
3、綜合分析
通過以上兩方面分析可以看出,影響容積率的主要因素有開發(fā)地段的區(qū)位、開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力和地價水平等。
石家莊、濟南作為大城市,由于城市人口密集、土地價值高,容積率普遍較高,與寧晉縣可比性不高。根據(jù)我縣目前土地成交價格并考慮地價上漲的可能,估算以居住為主要功能的地塊均價約2250元/平方米(150萬/畝),地價水平與邢臺市和唐山市比較接近,通過與兩個城市對比分析認為,我縣容積率控制指標仍有下調(diào)的空間,可控制在不超過2.8。中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造地段容積率可采用較高值,一般地段、城市外圍地段容積率應(yīng)適當(dāng)降低。
(二)定量分析
1、人口容量分析
根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃,到2020年城市規(guī)劃區(qū)用地規(guī)模達到27平方公里,其中居住用地921.67公頃,規(guī)劃范圍內(nèi)居住人口達到30萬人。
按照居住區(qū)人均建筑面積35平方米計算,要滿足30萬人的居住需求,城市居住區(qū)建筑面積至少應(yīng)達到1050萬平方米,由此得出滿足城市人口容量的最小容積率
30萬人*35平方米/人÷921.67萬平方米=1.14
目前我縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實際建設(shè)項目容積率都大于1.14,可見居住用地較為寬裕,完全能夠滿足城市人口的居住需求。
2、城市開發(fā)投入產(chǎn)出分析
根據(jù)城市既定的地價水平,通過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強度提供技術(shù)支撐。用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標提供定量分析依據(jù),增強了規(guī)劃的科學(xué)性。
城市開發(fā)的投入主要包括土地出讓地價(舊城改造時為動遷安置成本)、建安成本、設(shè)計費、行政收費及小區(qū)內(nèi)部道路、綠化等其他費用。城市開發(fā)的產(chǎn)出對于開發(fā)商來說,就是可售房屋價格之和。由于開發(fā)總產(chǎn)出=總投入*(1+利潤率)。因此,在利潤率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤率為計算依據(jù)),通過計算能得出該利潤率下的“最低經(jīng)濟容積率”,即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損,若高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分超額利潤。最低經(jīng)濟容積率對制定合理的容積率,具有重要的參考價值。
根據(jù)總產(chǎn)出=總投入*(1+利潤率)得出:
1) 凈地開發(fā)投入產(chǎn)出分析
S*FAR=[P1+(P2+ P3) *FAR ](1+R)
由此推導(dǎo)出
FAR=P1*(1+R)/[S-(P2+ P3)*(1+R) ]
P1:凈地開發(fā)時為土地出讓價。根據(jù)統(tǒng)計近10宗土地出讓結(jié)果并考慮我縣地價上漲的可能,估算為2250元/平方米(150萬元/畝)。
P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各項行政性收費、設(shè)計費用、監(jiān)理費、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費等,估算400元/平方米。
P3:為建安成本,多層建筑約1000元/平方米,高層建筑約1700元/平方米。
R :為利潤,根據(jù)市場行情為15%左右。
S :為銷售平均價格,目前我縣銷售平均價格在3500元左右。
由此得出凈地開發(fā)項目住宅為高層時容積率達到2.39,住宅為多層時容積率達到1.37即可使開發(fā)商取得合理利潤。
2) 舊城改造投入產(chǎn)出分析
舊城改造涉及拆遷安置,目前采用政府委托開發(fā)商拆遷安置,待開發(fā)商通過招拍掛有償取得土地使用權(quán)后再返還開發(fā)商拆遷安置費。而拆遷安置費通常大于土地征用費,因此為了簡化計算,可以將拆遷安置成本代替土地征用成本,由此得出:
S*(FAR-P4)=(P2+P3)* FAR*(1+R)
由此推導(dǎo)出
FAR= S* P4/ S-(P2+P3)*(1+R)
P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各項行政性收費、設(shè)計費用、監(jiān)理費、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費等,估算400元/平方米。
P3:為建安成本,多層建筑約1000元/平方米,高層建筑約1700元/平方米。
P4:舊城改造安置建筑面積。根據(jù)我縣目前安置標準,按照宅基地面積1:0.9安置,宅基地面積按照改造區(qū)面積的88%計算,安置建筑面積約為改造區(qū)面積的0.8倍。
R:為利潤,根據(jù)市場行情為15%左右。
S:為銷售平均價格,目前我縣銷售平均價格在3500元左右。
由此得出舊城改造項目住宅為高層時容積率達到2.58,住宅為多層時容積率達到1.48可使開發(fā)商取得合理利潤。
需要說明的是,以上計算的是使開發(fā)商取得合理利潤的理論最小值,實際中根據(jù)土地價值和建設(shè)條件的不同,經(jīng)濟容積率會略有不同,中心區(qū)地價高于平均地價,容積率應(yīng)適當(dāng)提高,城市外圍地價低于平均地價,容積率應(yīng)適當(dāng)降低。
(三)綜合確定我縣容積率
通過對容積率的定性和定量分析,建議根據(jù)土地價值和建設(shè)條件的不同,將容積率分三個層次進行控制。
1、寧晉縣中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造項目容積率高層控制2.8以下,多層控制1.6以下。
2、一般地區(qū)項目容積率高層控制2.6以下,多層控制1.5以下。
3、城市外圍地段高層控制在2.2以下,多層控制在1.3以下。
(四)容積率獎勵制度
某些特定地段,可適當(dāng)提高容積率。借鑒國外和我國大城市的做法,如果開發(fā)商愿意投資新建一些公共活動空間(如小廣場、小公園等)和公益性設(shè)施,可以獎勵開發(fā)商一定的建筑面積。這種方法可以在開發(fā)商滿足其經(jīng)濟利益的同時,增加公共福利、保障公共利益,以達到一種“雙贏”的效果,具體獎勵辦法可在規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中確定。
建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例,即建筑物的密集程度。建筑密度過低,則場地內(nèi)土地的使用不經(jīng)濟,建筑密度過高又會引起場地環(huán)境質(zhì)量的下降??梢姡瑘龅氐慕ㄖ芏葢?yīng)有一個合理的取值,它受到容積率、建筑層數(shù)與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約。
由于容積率=建筑密度*建筑層數(shù),因此可以通過已經(jīng)確定的容積率,分析不同平均層數(shù)時建筑密度值,由此得到合理的建筑密度范圍。
1、高層住宅區(qū)
高層住宅多采用主流的12層和18層兩種層數(shù)計算,不同容積率時建筑密度如下:
建筑密度容積率18層時建筑密度(%)2.823.3 15.5 2.6 21.7 14.4 2.2 18.3 12.2 12層時建筑密度(%)
考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高,建議高層建筑密度控制15%-25%。
2、多層住宅區(qū)
多層住宅以6層計算,不同容積率時建筑密度如下:
建筑密度容積率6層時建筑密度(%)1.6 26.7 1.3 21.7
考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高,建議多層建筑密度控制23%-28%。
3、高層及多層混合住宅區(qū)
小區(qū)中既有高層又有多層時,建筑密度應(yīng)綜合考慮,建議控制18%-25%。
綠地率是反映居住環(huán)境的重要指標。目前我縣控制綠地率不小于30%。隨著我縣被評為省級園林縣城,城市居民對居住環(huán)境提出了更高的要求。規(guī)劃控制綠地率可根據(jù)建設(shè)條件和環(huán)境要求適當(dāng)提高,建議綠地率舊城改造項目不小于30%,一般項目不小于35%。
現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定居住區(qū)停車率不低于0.1個/戶,由于規(guī)范是2002年修訂,距現(xiàn)在已有10年時間,隨著近年來機動車的普及,規(guī)范規(guī)定的停車率明顯偏低,目前我縣控制居住用地停車率不少于0.8個/戶,考慮到小區(qū)需配套建設(shè)住宅建筑面積10%以上的保障性住房,實際商品住宅停車率達到1個/戶,基本滿足業(yè)主停車需要。同時考慮到小區(qū)來訪人員車輛臨時停放需求,可按0.1個/戶(每10戶設(shè)置1個)標準設(shè)置訪客車位。
商業(yè)用地目前控制停車位0.3-0.5個/100平方米建筑面積,考慮到商業(yè)用地上人流密度大,目前商業(yè)區(qū)停車位緊張的現(xiàn)實情況,參考邢臺市等地商業(yè)用地停車位指標,建議我縣商業(yè)用地停車位逐步提高到不少于1個/100平方米建筑面積。對于大型商業(yè)建筑和公共建筑做項目交通影響分析評估報告,根據(jù)報告確定項目的停車比例。▲
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