文/ 忠 歷

在去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，是促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。作為與城鎮(zhèn)化關(guān)系度最密切的行業(yè)之一，此消息無疑為地產(chǎn)業(yè)帶來福音，而對(duì)于那些已經(jīng)布局城鎮(zhèn)化的開發(fā)企業(yè)而言，更是搶占了先機(jī)。如何正確看待新一輪城鎮(zhèn)化？房企的機(jī)遇又表現(xiàn)在那些方面？城鎮(zhèn)化令房企普惠、還是僅限于大房企的“王的盛宴”？

雖然在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，同時(shí)提出，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，僅僅一句話，讓我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控暫不會(huì)退出樓市舞臺(tái)，但是，城鎮(zhèn)化的大寫特寫，似乎讓房企再次被打了興奮劑一樣，摩拳擦掌，想大干一場(chǎng)。

去年年末，樓市回暖的跡象十分明顯。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8791元／平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，這已是2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年1到11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，這是今年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)累計(jì)正增長(zhǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的漲幅回落之后重新反彈，市場(chǎng)的信心似乎回來了。

可是，城鎮(zhèn)化不等于單純的高樓大廈的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、文化等方方面面的系統(tǒng)工程，其中還涉及到各方面政策的相互協(xié)調(diào)問題。必須進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究，制定系統(tǒng)、穩(wěn)定、可持續(xù)的城鎮(zhèn)發(fā)展政策，強(qiáng)化制度創(chuàng)新，使經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、能源交通政策等與社會(huì)政策有機(jī)組合，形成一個(gè)和諧而統(tǒng)一的公共政策體系，來保證城鎮(zhèn)化進(jìn)程的健康、有序進(jìn)行。

而且，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化將是空中樓閣的鬼城。因?yàn)槌擎?zhèn)化的實(shí)質(zhì)是由于生產(chǎn)力變革所引起的人口和其他經(jīng)濟(jì)要素從農(nóng)業(yè)部門向非農(nóng)部門轉(zhuǎn)移的過程，轉(zhuǎn)移的根本標(biāo)志是農(nóng)業(yè)比重的下降和非農(nóng)業(yè)比重的上升，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，而不是簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)人口市民化轉(zhuǎn)移。

絕大部分城鎮(zhèn)都必須要有自己的主題，自己的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)就像找不到工作的待業(yè)青年，是很難成才的。

雖然，曾經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂擴(kuò)張?jiān)炀土藗鹘y(tǒng)的中國城鎮(zhèn)化局面，但是中國未來的新型城鎮(zhèn)化本質(zhì)上不再是土地城鎮(zhèn)化，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著人口老齡化和人口紅利的消失，以及經(jīng)濟(jì)增速的下滑，政府的大規(guī)模舉債經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度必將受到影響，依托房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城鎮(zhèn)化率高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代已然成為過去。

實(shí)際上，經(jīng)過多次房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)之后，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無意義，而城鎮(zhèn)化又吊起了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的胃口。如何全面理解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，成為了每一個(gè)決策者以及地產(chǎn)人需要迫切考慮的問題。有專家指出，在政府持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，中國房地產(chǎn)暴利的時(shí)代早已經(jīng)終結(jié)，坐等房?jī)r(jià)上漲或依賴城鎮(zhèn)化推動(dòng)市場(chǎng)并不現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，合理設(shè)計(jì)利潤(rùn)空間。

不少城鎮(zhèn)立足于自己的資源特色、環(huán)境條件，確定城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位，使城鎮(zhèn)迅速形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如瑞士的達(dá)沃斯，一年一度的“世界經(jīng)濟(jì)論壇”使達(dá)沃斯小城出了名，會(huì)議經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、餐飲業(yè)、交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。法國戛納一年一度的電影節(jié)，同樣使戛納家喻戶曉。從美國城市化的進(jìn)程看，許多城市和小城鎮(zhèn)原先都是圍繞企業(yè)發(fā)展起來的。例如西雅圖市的林頓鎮(zhèn)，因?yàn)椴ㄒ艄径雒?；硅谷的高科技企業(yè)云集，成為世界上最充滿活力的小城鎮(zhèn)群帶。盡管各國城市的規(guī)模大小不一，歷史文化和市容市貌各不相同,但不同城鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、特色鮮明。

而在中國，大城市或者說一二線城市的房地產(chǎn)需求是旺盛的，而三四五線城市或城鎮(zhèn)的需求目前來說還較為疲軟或脆弱，正如一位外國人所言，中國的大城市像在歐洲，而中國的城鎮(zhèn)放佛就在非洲，這句話，很值得我們沉思。

所以，大中小城市和城鎮(zhèn)的和諧、有序、健康的發(fā)展，是中國城鎮(zhèn)化的大未來。這也給中國的房地產(chǎn)帶來了新的氣息和夢(mèng)想。

中國未來的新型城鎮(zhèn)化本質(zhì)上不再是土地城鎮(zhèn)化，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長(zhǎng)。圖為四川成都中和鎮(zhèn)。 攝影/ 褚作遠(yuǎn)