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        養(yǎng)老地產(chǎn)“未老先衰”?

        2013-05-30 07:31:11譚保羅
        南風窗 2013年23期
        關(guān)鍵詞:養(yǎng)老

        譚保羅

        在漢朝,孝順老人曾是中國人進入國家機器,獲取政治權(quán)力的評判標準,是為“舉孝廉”;而如今,養(yǎng)老事業(yè)則成為了部分地產(chǎn)商和財團與地方政府博弈,并取得經(jīng)濟利益的手段,是為“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

        自從9月份國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(下稱《意見》)以來,養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為業(yè)界的興奮點。保險巨頭和大型央企等財團以及傳統(tǒng)地產(chǎn)商紛紛裹挾著萬億資金殺入其中。這一幕,又讓人想起數(shù)年前因拉動內(nèi)需而催生的旅游地產(chǎn)熱。

        對習慣于資金快速周轉(zhuǎn)和囤地漲價模式的地產(chǎn)公司來說,做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”;而對財大氣粗的財團來說,明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分仍是最大挑戰(zhàn)。但隨著地方版“4萬億”大幕再次拉開,這些準備上的“不周”已不再重要,接鼓傳花的游戲?qū)ⅠR上進入下一輪。

        透支之虞

        “3年時間,他們便蓋好了應(yīng)該花30年才蓋好的房子。”從日本考察歸來后,朱鳳至如是形容日本養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的過剩。

        60歲的朱鳳至是國內(nèi)最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目—北京太陽城銀齡老年公寓的院長。在這個職務(wù)上,她已度過9年時光,見證了中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)從有人首吃螃蟹到千軍競?cè)氲臍v程。她憂心忡忡地對《南風窗》說,擔心中國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)步日本的后塵。

        不難發(fā)現(xiàn),中國業(yè)界對養(yǎng)老地產(chǎn)的“看多”,很大程度來源于數(shù)字推理的支撐。數(shù)字包括了老年人口和床位兩方面。按照權(quán)威統(tǒng)計,2012年底,我國60周歲以上老年人口已達1.94億,2020年將達2.43億,2025年突破3億;金融中介的報告則稱,發(fā)達國家每千人床位數(shù)為60張,而中國僅20張,為其1/3還弱。因此,養(yǎng)老地產(chǎn)必然商機無限。

        一邊是市場參與者的套利動機,一邊是熱衷投資的地方政府,這樣的格局之下,養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟數(shù)據(jù)的手段。

        但數(shù)字推理經(jīng)不起實踐檢驗,日本便嘗到過癡迷于數(shù)字推理的產(chǎn)業(yè)教訓。1970年代,西方和日本的宏觀學者就預(yù)計,到21世紀初,日本老年人口將達到總?cè)丝诒壤?0%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學家看到了商機,老齡化相關(guān)的服務(wù)業(yè)大有機會。因此,在日本1980年代開始的地產(chǎn)泡沫中,養(yǎng)老地產(chǎn)成為了過剩最嚴重的品種之一。在日本考察時,朱鳳至就發(fā)現(xiàn)一些項目由于當年入住率太低,私人無法經(jīng)營,最后只能由政府接盤。直到20年后,一些閑置10幾年的養(yǎng)老公寓才開始真正派上用場。

        在中國,養(yǎng)老地產(chǎn)熱的推動力來自于政治和產(chǎn)業(yè)的雙重作用,其熱度遠勝于當年的日本。以最近一輪熱潮為例,是發(fā)生于《意見》下發(fā)前后。2013年9月,這份由國務(wù)院辦公廳下發(fā)的文件中,列明了針對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對參與主體來說,最具吸引力之處在于土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠和補貼等方面。此外, 《意見》只對政策進行原則性規(guī)定,而地方政府則享有充分的 “自由裁量權(quán)”,這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

        最早對養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險公司,2005年前后,部分保險公司便開始著手對和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進行研發(fā)。2009年,新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下可以投資不動產(chǎn),開啟了險資橫向進軍房地產(chǎn)的序幕。對保險公司而言,投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險資“長短錯配”壓力,同時還能掛鉤保險產(chǎn)品銷售,可謂一箭雙雕。

        2010年前后,另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。截至目前,按照不完全統(tǒng)計,國內(nèi)已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn),其中既有保利、萬科這樣的巨頭,也有業(yè)內(nèi)籍籍無名之輩。

        第三支大軍是大企業(yè)集團,比如央企,因其財力雄厚而背景極深,可與保險巨頭統(tǒng)一歸為財團。以中石化為例,其下屬公司已與四川當?shù)卣炗唴f(xié)議,計劃建設(shè)一處投資80億元的養(yǎng)老項目,成為央企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

        可以說,除了銀行之外,中國最“不差錢”的市場主體都進入了養(yǎng)老地產(chǎn),而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市,養(yǎng)老項目早已遍地開花。但旺盛的供給,將面臨已被透支的市場。

        從國際經(jīng)驗來看,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)達的國家,其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動者對居住環(huán)境改善的需求。但這種需求在中國并不明顯。按照公開數(shù)據(jù),我國城市自有住房率可能接近90%,高于60%左右的全球水平。而按照美國人口普查局近期的數(shù)據(jù),2013年第二季度,美國人住房自有率是65%。而中國自有住房率之高,也很容易通過家庭的地產(chǎn)投資熱來解釋。這些年,無論一線還是二三線城市,擁有大量房產(chǎn)的“房姐”、“房叔”不在少數(shù)。即便是普通家庭,“老人一套,子女一套”可能也已是標配。

        因此,即便拋開中國人的家庭觀念等因素,家庭持有的大量投資性物業(yè)已透支了養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。按照《南風窗》從業(yè)內(nèi)獲得消息,一些建成的養(yǎng)老項目中,入住率只有20%。相比而言,國內(nèi)老年人群養(yǎng)老消費購買力遠不及日本,而政府補貼也很難高過日本。在這種情況下,大量項目蜂擁而上便是不顧后果。

        政策套利

        真正的養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個賺錢的行業(yè)。在市場成熟國家,一些營運商的利潤率也不過1%至3%。而由于醫(yī)療和護理條件的硬性制約,這個低利潤率的行業(yè)也很難發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。因此,即便在美國和日本,養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的明星企業(yè)少之又少,多數(shù)都屬于依靠政府補貼實現(xiàn)盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后,因政府削減了補貼,不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司還一度出現(xiàn)虧損。

        除利潤率不高之外,盈利周期長也是個大問題。一般而言,一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從開建到盈利,其時間在7年左右。而盈利后,持續(xù)的營運費用也是不小的開支。在這個意義上講,和住宅地產(chǎn)輕松超過10%的利潤率以及其 “快建快銷,一賣了事”的簡潔營運相比,養(yǎng)老地產(chǎn)是一門毫無吸引力的生意。

        那么,賺慣了“快錢”和“大錢”的中國企業(yè)為何趨之若鶩?驅(qū)動力來自于它們敏感的政經(jīng)嗅覺。2008年以來,拉動內(nèi)需成為了地方經(jīng)濟工作的重要任務(wù),因此一度引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)熱和旅游地產(chǎn)熱。這一次輪到了養(yǎng)老地產(chǎn)。一位近期和地方養(yǎng)老項目多有往來的人士對《南風窗》透露,目前明確宣布將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的省市超過20個。東部沿海某經(jīng)濟大省還將拿出20億用于對老年項目的直接補貼。在一些地區(qū),只要被立項為“老年公寓”,除企業(yè)所得稅外,其他稅種都有減免空間。

        但享受了優(yōu)惠的項目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言,養(yǎng)老地產(chǎn)項目都分出售和出租兩個版塊,前者和住宅類似,是出售70年產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老公寓;而后者采取“出租”模式,不出售產(chǎn)權(quán),通過收取會員費和年服務(wù)費盈利。在一些地方的規(guī)劃中,明確要求發(fā)展商必須在出售項目外,持有一定比例的物業(yè)并運營。而實際情況是,部分開發(fā)商只開發(fā)前一種,即100%出售,這和住宅地產(chǎn)并無二致。

        更大的超額收益可能來自于土地供應(yīng)環(huán)節(jié)。國土資源部高咨中心咨詢委員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對《南風窗》分析,我國目前對用地仍屬于“雙軌制”,即劃撥和出讓兩種方式并行。對一些公益性項目,政府可通過無償劃撥方式交付企業(yè)或機構(gòu)使用,而商業(yè)性項目則采取出讓方式,其中又包括協(xié)議出讓和“招拍掛”?!半p軌制”會給土地供應(yīng)的不法操作留下空間。以工業(yè)用地改商用為例,按規(guī)定,開發(fā)商須補交差額地價或退回土地重新出讓。但實際操作中,一些人并不履行以上手續(xù)。同樣,養(yǎng)老地產(chǎn)也可能發(fā)生這種情況。

        實際上,國務(wù)院9月下發(fā)的《意見》中已明確規(guī)定:嚴禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。該規(guī)定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知,但卻從反面印證了這種擔憂的存在。業(yè)內(nèi)人士透露,一些以養(yǎng)老名義立項的項目采取了無償劃撥的方式,但卻最終成為了商業(yè)項目。而在協(xié)議出讓中,出讓價格低于市價50%也不足為怪。

        游戲升級

        就回報率而言,養(yǎng)老地產(chǎn)并不能算一門好生意。但對地方政府來說,通過養(yǎng)老地產(chǎn)招商引資中的少量利益讓渡,卻可以撬動成倍的社會投資。以中石化將投資的四川郫縣項目為例,按照當?shù)孛襟w的報道,其該項目總投資高達80億。而公開資料則顯示,該縣2012年財政收支預(yù)算中,全縣地方公共財政預(yù)算收入不過27億多。

        2013年以來,盡管中央不再提 “4萬億”之類的巨額刺激計劃,但地方的熱情卻不減。10月份,四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬億”計劃。以四川省為例,按照其發(fā)布的2013~2014年重大投資項目名錄,2336個重大投資項目總投資高達4.26萬億元。實際上,出臺巨額投資計劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異,但共同特征都是會面臨資金缺口,所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識。

        因此,一邊是市場參與者基于國家養(yǎng)老事業(yè)政策風向的套利動機,一邊是無法擺脫投資驅(qū)動老路的地方政府,這樣的格局之下,養(yǎng)老地產(chǎn)很容易淪為刺激地方經(jīng)濟數(shù)據(jù)的手段。業(yè)內(nèi)某營銷總監(jiān)便透露,在長三角一些人口才幾十萬的縣,其縣城周邊竟有好幾個養(yǎng)老項目。而這些縣城連一個5層樓的商業(yè)綜合體都無法承擔,其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市,但地方的態(tài)度卻是“先修再說”。

        “不會再擴大規(guī)模了?!北M管目前經(jīng)營尚可,但太陽城的朱鳳至表示,今后太陽城將以經(jīng)驗輸出為主,實體擴張將放緩。由于醫(yī)療等配套的限制,在保證服務(wù)質(zhì)量的前提之下,很難將規(guī)模進一步擴大。朱鳳至認為,這個低利潤的行業(yè)無法靠規(guī)模取勝。她以太陽城舉例說,在建設(shè)方面,政府對每個床位的補貼額為1.6萬。而在營運上,健康老人的補貼為200元/月,而需護理老人為300元/月。補貼雖不算高,但對企業(yè)維持日常經(jīng)營非常重要。

        事實上,無論從發(fā)達國家還是國內(nèi)已有社區(qū)的經(jīng)驗來看,政府在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運營中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導社會資金進入,而營運中的持續(xù)支持和適當監(jiān)管也是行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進行“一錘子式”的利益交換,在引資之后便坐等社會資金承擔社會責任,那么這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)恐怕會淪為資產(chǎn)泡沫的升級版。

        對此,以上營銷總監(jiān)的分析一針見血。他說,不論是地產(chǎn)商還是其他社會資本,它們早已習慣10%以上的高利潤,而養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國內(nèi)還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持,誰會真心來做?

        舉例而言,一些保險巨頭對養(yǎng)老地產(chǎn)的“熱衷”已說明了問題。保險公司進入盈利模式尚不明確的養(yǎng)老地產(chǎn),除了“假養(yǎng)老,真地產(chǎn)”可能性之外,通過養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭提高產(chǎn)品銷售業(yè)績也是經(jīng)常之舉。2013年年初,針對保險公司“買保險入住養(yǎng)老社區(qū)”的宣傳,一些地方保監(jiān)局專門發(fā)布了消費提示。據(jù)稱,有保險公司規(guī)定,要保證入住養(yǎng)老社區(qū),除要購買與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的特定分紅險之外,還必須在單張保單下單一險種的應(yīng)交保險費達200萬元或以上。對此,業(yè)內(nèi)批評說,按照保險公司的要求,兩張保單便是400萬,因此真正能入住養(yǎng)老社區(qū)的最后必然是富人,而養(yǎng)老社區(qū)享受眾多政策優(yōu)惠,這等于是“窮人補貼富人”。

        盡管養(yǎng)老地產(chǎn)可能只是一場各取所需的利益交換,但符合市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍然稀缺。朱鳳至就表示,對那些收費適中的養(yǎng)老項目,老人排隊等待入住的情況并不鮮見。對這類項目,政府應(yīng)大力扶持。

        嚴金明認為,對真正的純公益性養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以劃撥土地,而半公益項目必須采取出讓方式。同時,還應(yīng)加強后期監(jiān)督,防止開發(fā)商更改用途,減少投資者通過土地供應(yīng)“雙軌制”進行套利的機會,讓養(yǎng)老地產(chǎn)進入良性軌道?!暗@也不容易,想想那些‘進去了的分管副市長和規(guī)劃局長,多半都在這個用途變更上出了問題?!眹澜鹈髡f。

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