文 周力軍

時(shí)下，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心。商鋪以低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特征備受青睞。目前住宅用房的投資回報(bào)率約為6%～8%，而商鋪的投資回報(bào)一般可達(dá)到8%～12%，甚至20%以上。另外，購買商鋪既可出租又可自己經(jīng)營(yíng)，投資方式靈活，符合中國人實(shí)用性投的傳統(tǒng)理念。

社區(qū)商鋪成投資新熱點(diǎn)

在一些城市，市場(chǎng)的商業(yè)潛力有限，商鋪數(shù)量的短期快速增長(zhǎng)容易引起市場(chǎng)的飽和，反過來會(huì)影響商業(yè)環(huán)境，使投資者的利益受損。特別是在一些過度炒作的商業(yè)旺地，本身地價(jià)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈、投資大，容易造成投資誤區(qū)。相對(duì)于目前的純商業(yè)街區(qū)來說，社區(qū)商鋪的投資值得投資者關(guān)注。因?yàn)殡S著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的人們搬遷到新的住宅社區(qū)，而社區(qū)的配套環(huán)境也越來越成為人們買家置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)之一，人們衣食住行更信賴于社區(qū)的良好配套，社區(qū)商鋪因此產(chǎn)生出無限商機(jī)。

社區(qū)型商鋪以其自身投資少、回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)而受到投資者青睞。最新調(diào)查顯示：目前70%的投資者購買商鋪的目的是為了炒鋪或轉(zhuǎn)租，僅有30%的投資者買鋪是為了自用。但不管是投資、自用還是炒作出租，商鋪投資者都必須面臨商鋪投資的誘惑和風(fēng)險(xiǎn)。如何選擇商鋪、商用物業(yè)，怎樣規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)良好的投資回報(bào)，成為商鋪投資人最關(guān)心的話題。

選擇社區(qū)商鋪的條件

社區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點(diǎn)、人流狀況及消費(fèi)群的消費(fèi)水平。投資社區(qū)商鋪，要看這個(gè)商鋪的業(yè)態(tài)組合有沒有聚集人群的綜合功能，如消費(fèi)環(huán)境是否優(yōu)美、消費(fèi)商品檔次和價(jià)格是否合理、娛樂休閑的設(shè)施及服務(wù)管理是否到位等，即近看交通，遠(yuǎn)看業(yè)態(tài)。選擇社區(qū)商鋪還需要注意以下方面：

新建社區(qū)商鋪機(jī)會(huì)最多：因?yàn)樾陆ㄉ鐓^(qū)的居民數(shù)將迅速增長(zhǎng)，而且這部分人往往工作固定，有穩(wěn)定的收入。從某種程度上說，他們的消費(fèi)水平較高，目標(biāo)客戶較為固定，從而給商鋪的升值創(chuàng)造了有利條件。

客流量大?。和顿Y者在選擇鋪面類社區(qū)商鋪時(shí)，需要謹(jǐn)慎判斷哪個(gè)社區(qū)的規(guī)模大、哪個(gè)商鋪位置的客流量最大或比較大，對(duì)位于出入口、底層的商鋪更應(yīng)多加關(guān)注。

商鋪初始售價(jià)：投資者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到商鋪初始售價(jià)是否反映了商鋪現(xiàn)狀的客觀價(jià)值，盡量將社區(qū)商鋪包裝的因素剔除，避免以較高的價(jià)格成交。

便利條件：鋪面類社區(qū)商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個(gè)項(xiàng)目的宏觀布局都有關(guān)連。底層或靠近出入口的商鋪的“可視性”顯然是最好的，其價(jià)值也是最高的。

停車條件：隨著汽車進(jìn)入家庭，投資者必須考慮商鋪是否有足夠的停車位。

所屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、定位、面對(duì)的主流客戶等因素都會(huì)直接影響社區(qū)商鋪的價(jià)值。

周邊發(fā)展趨勢(shì)：投資者應(yīng)注意未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它將推動(dòng)社區(qū)商鋪價(jià)值的上漲。

社區(qū)配套環(huán)境成置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

首先，不同的社區(qū)，商鋪的潛力也不同，投資社區(qū)商鋪收益最多的是一些離市區(qū)有一定距離、商業(yè)環(huán)境不太成熟的住宅社區(qū)。由于這類社區(qū)住戶日常生活購物基本源于自身配套，其居住者到社區(qū)外購物消費(fèi)的機(jī)會(huì)相對(duì)減少，這就給其社區(qū)內(nèi)的商鋪帶來相當(dāng)多的商業(yè)機(jī)會(huì)。

其次，這些離城區(qū)較遠(yuǎn)的住宅項(xiàng)目，周邊配套設(shè)施少，與樓盤同時(shí)發(fā)售時(shí)一般都價(jià)格低廉，這時(shí)正是購買的好時(shí)機(jī)。

第三，選擇社區(qū)商鋪，除了要考慮地段之外，社區(qū)環(huán)境很重要。這里所說的社區(qū)環(huán)境，指的是人居的環(huán)境，就是要選擇居住人口眾多的大社區(qū)。大社區(qū)內(nèi)人口流量大、消費(fèi)高，各方面生活需求大，如美發(fā)、餐飲、食品店、煤氣公司等。

第四，一些有特色的社區(qū)街鋪也值得投資者關(guān)注。這類商鋪往往是某一行業(yè)的聚集地，隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成熟發(fā)展，其升值潛力也是很大的。

投資大型成熟社區(qū)商鋪價(jià)值高

消費(fèi)者對(duì)商鋪的投資選擇主要分三個(gè)方面：社區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場(chǎng)投資和大學(xué)校區(qū)周邊商鋪投資。有研究分析，社區(qū)商鋪投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小，收入回報(bào)穩(wěn)定，而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長(zhǎng)線的投資價(jià)值。尤其是如果所屬社區(qū)定位為高端，社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。

與臨街商鋪不同，社區(qū)商鋪的消費(fèi)者主要來自于社區(qū)內(nèi)部，因此對(duì)整個(gè)社區(qū)居住氛圍的依賴比較強(qiáng)，這也是大型成熟社區(qū)的商鋪成為搶手貨的原因。社區(qū)商鋪過去的主要功能是滿足一定區(qū)域內(nèi)居民就近購物，但是在現(xiàn)代居住區(qū)中，僅有這些已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，為了提升居住品質(zhì)，新建社區(qū)必須有超前的新型商業(yè)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。而這種商鋪除了要有方圓內(nèi)人流量支持外，還要有順暢的區(qū)域內(nèi)外交通設(shè)施，使消費(fèi)人群能舒適便捷的完成購物、消費(fèi)過程，從而保持這些人的長(zhǎng)久消費(fèi)意愿。

投資眼光須放長(zhǎng)遠(yuǎn)

一般情況下，人們說到商鋪投資，就會(huì)將其與回報(bào)率緊密地結(jié)合在一起，回報(bào)率也因此成為不少人投資商鋪的首選標(biāo)準(zhǔn)。但是，當(dāng)一個(gè)專業(yè)的投資者看上某一個(gè)商鋪的時(shí)候，商鋪現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)能力、發(fā)展前景等。因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性，一個(gè)商鋪從買入到收回投資，可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間，商鋪的投資回報(bào)率會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低，現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率有時(shí)并不具備代表性。

投資社區(qū)商鋪，社區(qū)的發(fā)展前景自然是眾多投資客所關(guān)注的重點(diǎn)。社區(qū)商鋪投資前景由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)、人氣和消費(fèi)力等因素來決定。一些素質(zhì)好的樓盤，加上位于城市的未來發(fā)展方向上，這也就為商鋪的長(zhǎng)線投資價(jià)值增加了籌碼，其社區(qū)商鋪即使目前的年收益率未能達(dá)到10%，但如果投資者看好其未來的升值潛力，即使是5%左右的年收益率也是可以接受的。

投資社區(qū)商鋪須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

現(xiàn)在，商鋪經(jīng)營(yíng)“三個(gè)月現(xiàn)象”很嚴(yán)重，社區(qū)商鋪投資本身的經(jīng)營(yíng)門檻低，投入資金相對(duì)較少，經(jīng)營(yíng)者很容易貿(mào)然進(jìn)入：選點(diǎn)上不考慮商圈的成熟度，經(jīng)營(yíng)模式上是夫妻店，不懂得現(xiàn)代化管理，這些都會(huì)使其投入和收益嚴(yán)重不對(duì)稱。一些租戶在高收益的刺激下投資社區(qū)商鋪，不考慮商圈的成熟度，業(yè)態(tài)配比欠合理，結(jié)果只能敗走麥城。為避免這些問題的發(fā)生，要注意以下四方面因素：

首先，一方面是商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?，另一方面是投資者熱情不減，對(duì)此，租戶承租前必須考慮社區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度，因?yàn)樯鐓^(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會(huì)直接影響到該社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。

其次，要了解該區(qū)居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣，業(yè)主的年齡、收入水平、職業(yè)特點(diǎn)等，都會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。

第三，要注意區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)配比，避免過多同類產(chǎn)品互相沖擊市場(chǎng)。以免形成超負(fù)荷消費(fèi)，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營(yíng)情況都不會(huì)好，最終必然有部分投資者撤退。

第四，發(fā)展商、業(yè)主、租戶之間信息不對(duì)稱情況較為嚴(yán)重，投資者一方面要擺正心態(tài)，社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)畢竟是滿足居民便利性需求，銷售情況不是很穩(wěn)定，是一種維持性經(jīng)營(yíng)，不大可能有太高利潤(rùn)；另一方面，投資者最好向?qū)I(yè)的顧問公司多咨詢，盡可能多地掌握情況，避免盲目進(jìn)入。

社區(qū)商鋪?zhàn)馐坜q證觀

對(duì)于社區(qū)中的配套商鋪，其運(yùn)作方式不外乎兩種：出租和出售。在目前的大多數(shù)社區(qū)住宅項(xiàng)目中，將商鋪出售是主要的處理方式。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，出售的方式顯然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。近來部分房地產(chǎn)商，尤其是地理位置比較偏僻、周邊配套比較差的項(xiàng)目，對(duì)社區(qū)商鋪實(shí)行定向出租，只租不售。

由于周邊設(shè)施配套不太完善，對(duì)商鋪進(jìn)行定向出租可以維護(hù)業(yè)主的基本生活需要，防止商戶們出于利益目的全都投資于某個(gè)單一的商業(yè)項(xiàng)目，例如餐館等。而如果對(duì)商鋪實(shí)行定向出租，事先規(guī)定了鋪位的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，就可以保障業(yè)主的多方面需求得到滿足。只租不售的方式可以加強(qiáng)物業(yè)對(duì)商鋪的管理，便于維護(hù)業(yè)主的利益和社區(qū)的整體環(huán)境。

但凡一個(gè)社區(qū)的落成，就可以帶動(dòng)一個(gè)商業(yè)區(qū)的發(fā)展，社區(qū)周邊的價(jià)值隨之升級(jí)，更不用說社區(qū)內(nèi)部的商鋪了。天然的大規(guī)模消費(fèi)群體和絕對(duì)的壟斷優(yōu)勢(shì)，自然可以使房產(chǎn)商們將社區(qū)商鋪拍出高價(jià)，而且，如果采用出租的方式，更可以隨著價(jià)值的提升而不斷增加租金收入。

只租不售的方案，前提是社區(qū)的配套服務(wù)暫時(shí)還不能滿足業(yè)主的全部必要需求，因此才需要規(guī)定商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍，防止各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的趨同。然而，一旦實(shí)行只租不售，其結(jié)果很可能是，盡管每個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目各異，但它們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)及其周圍范圍內(nèi)所向無敵、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的壟斷。壟斷對(duì)于業(yè)主而言肯定不是好事，他們將面臨的是較高的價(jià)格和較差的服務(wù)，尤其對(duì)于現(xiàn)在規(guī)模越來越大的社區(qū)，面對(duì)成千上萬的消費(fèi)群體，獨(dú)此一家的優(yōu)勢(shì)地位更加顯赫；如果商鋪的經(jīng)營(yíng)者欠缺商業(yè)道德和職業(yè)精神，其服務(wù)質(zhì)量更是可想而知。

只租不售的方式并不能維護(hù)業(yè)主當(dāng)期或長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。真正的解決之道在于，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)及周邊商業(yè)群的發(fā)展，開設(shè)較多的商鋪，形成一定規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)才是最好的服務(wù)于業(yè)主的方式。

全面考慮商鋪的比較售價(jià)

商鋪投資者大都關(guān)心商鋪的售價(jià)，它直接關(guān)系到商鋪的投資回報(bào)率。有人認(rèn)為，應(yīng)該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價(jià)。其實(shí)，比較商鋪與住房的售價(jià)，簡(jiǎn)單、片面地追究所謂的倍率，既不科學(xué)又容易對(duì)商鋪投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

事實(shí)上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價(jià)時(shí)，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價(jià)簡(jiǎn)單地按某一倍率定價(jià)的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存、潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定，諸如商業(yè)氛圍、市場(chǎng)、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。商鋪與住房雖同屬不動(dòng)產(chǎn)，但物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權(quán)限僅40年（住宅一般為70年）；商鋪產(chǎn)權(quán)所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準(zhǔn)接入煤氣等。由此可見，一個(gè)商業(yè)價(jià)值不大的商鋪，也不見得其價(jià)格一定要超過住宅。