【摘 要】 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系越來越緊密，規(guī)劃管控和引導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃戰(zhàn)略的具體實踐環(huán)節(jié)。而如何探討或處理協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系，一直是各地政府和房地產(chǎn)開發(fā)商探索及關(guān)注的問題。從而提出在市場經(jīng)濟機制導(dǎo)向下和新時代城市規(guī)劃思潮理論發(fā)展趨勢的影響下，構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的新思路，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系的可持續(xù)發(fā)展措施。

【關(guān)鍵詞】 城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

1 引言

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過改革開放后短短20多年的發(fā)展已取得巨大的成就，房地產(chǎn)市場體系也逐步建立起來。但是，由于國家的整體經(jīng)濟水平比較落后，加之市場發(fā)育較晚且不健全，近年來我國房地產(chǎn)市場一直存在“供給過量”和“有效需求不足”的矛盾。21世紀(jì)以來，我國城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次“跌宕起伏”的波動，特別是目前針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢的爭論，恰恰說明我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)育過程中，仍存在很多問題需要我們深入的研究和解決。

房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤和容積率，忽視了城市空間綜合利用的價值；房地產(chǎn)開發(fā)中對城市景觀的遺棄導(dǎo)致城市文化日益衰落；城市規(guī)劃思想落后與管理不力導(dǎo)致規(guī)劃難以付諸實施；房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險承受力薄弱導(dǎo)致公共設(shè)施開發(fā)不足。要建立一座可持續(xù)發(fā)展的新城，最根本的就是要解決“城”和“業(yè)”的關(guān)系，只有處理好這兩者的關(guān)系，才能建立資源集約、功能定位清晰、分工明確且充分挖掘土地價值的可持續(xù)發(fā)展。綜合城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)理論，研究總結(jié)出一套具有特色的、符合房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展方向的城市規(guī)劃調(diào)控機制，為實現(xiàn)“現(xiàn)代化”的戰(zhàn)略思想創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系特征

1）城市規(guī)劃的特征。城市規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)一定時期城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向、合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間功能布局及進行各項建設(shè)的綜合部署。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市進行合理的建設(shè)和城市土地合理的開發(fā)利用及正常經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。

2）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用。房地產(chǎn)開發(fā)由于受到市場機制的作用和局部利益的驅(qū)動，開發(fā)者往往僅從自身利益出發(fā)，單純考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益和地塊本身的經(jīng)濟效益，而忽視全局利益和地區(qū)綜合利益。這種行為主要表現(xiàn)在任意提高建筑密度和容積率，擅自占用規(guī)劃中的公共綠地，任意確定建筑風(fēng)格，破壞城市景觀。這種行為給人居環(huán)境帶來影響，也為城市發(fā)展埋下隱患。因此，必須對房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)進行規(guī)范與限制。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市管理。

3）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，規(guī)劃的制定與房地產(chǎn)開發(fā)間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局?，F(xiàn)代城市規(guī)劃除注重其系統(tǒng)功能、形象功能、商業(yè)功能、居住功能、交通及基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外，應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切，故對一些重要的城市中心區(qū)形象工程項目，應(yīng)注重規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合?，F(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的可調(diào)幅度。現(xiàn)代城市規(guī)劃也應(yīng)注重創(chuàng)新，特別應(yīng)考慮其與地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點、民族民風(fēng)特色的結(jié)合，增強城市的吸引及輻射功能。在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，以獨特的環(huán)境文化、經(jīng)營文化、經(jīng)營技巧和運作手段，提升自身的核心優(yōu)勢，在市場競爭中立于不敗之地。

3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)的措施

我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，其原因是由于現(xiàn)有城市規(guī)劃自身的弱點，即以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的指導(dǎo)思想和規(guī)劃任務(wù)來源于行政指令以及規(guī)劃實施過程中的多方信息交流阻滯造成的。所以，協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，結(jié)合我國規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展階段特征和趨勢來說，可以從以下方面入手[2]。

1）借鑒國外規(guī)劃思想，編制漸進式規(guī)劃，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。我國城市規(guī)劃在制定的過程中也應(yīng)該借鑒國外城市規(guī)劃思想理念，制定動態(tài)漸進式的規(guī)劃，鼓勵公眾從被動接受服務(wù)向主動表達意見的群體轉(zhuǎn)變，增進公眾在規(guī)劃上的知情權(quán)、參與權(quán)，調(diào)動廣大城市居民參與城市規(guī)劃和管理的熱情，增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，尤其是要改變控制性規(guī)劃靜態(tài)均衡的土地功能配置模式，增強規(guī)劃市場調(diào)節(jié)功能，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新情況和問題，要對規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補充，才能確保城市規(guī)劃對各項開發(fā)活動實施具體管理中的效力。

2）完善法制建設(shè)，強化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機制和廣泛的監(jiān)督機制保障規(guī)劃實施中的強制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實施中的持續(xù)效應(yīng)。

3）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，加強管理協(xié)調(diào)開發(fā)中的矛盾。城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的研究，注重土地經(jīng)濟性帶來的開發(fā)動向，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。而房地產(chǎn)開發(fā)項目也應(yīng)該建立嚴(yán)格的審批制度，通過項目規(guī)劃立項審批和土地供應(yīng)規(guī)劃對土地供應(yīng)量的調(diào)控，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟利益目標(biāo)與公共配套設(shè)施建設(shè)間的供需。從長遠來看，房地產(chǎn)開發(fā)追求的經(jīng)濟利益目標(biāo)也必定在市場優(yōu)化選擇的過程中實現(xiàn)與城市規(guī)劃目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

4 結(jié)束語

城市規(guī)劃是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的重要手段，市場失靈需要政府干預(yù)。維護市場的功能；矯正市場機制的缺陷；彌補市場的不完全性；糾正市場作用的偏差。房地產(chǎn)開發(fā)存在市場失靈，需要政府對市場實施必要的和適度的干預(yù)。政府以其計劃和規(guī)劃手段干預(yù)經(jīng)濟活動，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的依據(jù)存在于市場制度之中。城市規(guī)劃是城市政府職能。城市政府的主要職責(zé)是把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好；城市人民政府必須集中精力抓好城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理，城市規(guī)劃應(yīng)由城市人民政府集中統(tǒng)一管理，不得下放規(guī)劃管理權(quán)?！睆膰鴦?wù)院頒發(fā)的政策文件、法規(guī)來看，城市規(guī)劃是一項政府職能[3]。保持市場規(guī)模與經(jīng)濟總量的協(xié)調(diào)，促進市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，引導(dǎo)合理的房地產(chǎn)空間布局。

參考文獻

[1] 傅崇蘭、陳光庭、董黎明等著.中國城市發(fā)展問題報告[M].北京：中國社會科學(xué)出版社，2010

[2] 謝暉.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)機制研究[J].經(jīng)濟地理，2003年03期.李旭祥

[3] 吳良鋪.人居環(huán)境科學(xué)導(dǎo)論[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2001