【摘 要】 隨著城市住房向著市場化和商業(yè)化迅猛推進(jìn)，部分城市房價也隨之一路飆升，中低收入群體無力購房的狀況日益突出，并逐漸成了嚴(yán)重的社會問題之一，保障性住房的建設(shè)，成了當(dāng)下政府和民眾關(guān)注的熱點。通過分析青島市保障性住房建設(shè)情況及存在的問題，提出一些針對性的建議。

【關(guān)鍵詞】 保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房，問題及對策。

前言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價格或租金的，具有社會保障性質(zhì)的住房，它包括城市的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國務(wù)院確定的試點地區(qū)的農(nóng)村危房改造工程。

近幾年，國家不斷加大住房保障力度，采取多種方式對不同困難類型家庭實施住房保障，解決了部分低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。青島作為美麗的海濱城市，適宜的氣候和美麗的大海成為了許多人向往居住的地方，特別是2011年青島膠州灣隧道的開通，更加加快了黃島區(qū)和膠州膠南的發(fā)展。隨之帶來的就是房價的不斷上升，然而當(dāng)?shù)厝藗兊墓べY水平卻沒有明顯的上升，高房價成為了許多人的大難題。因此，青島市保障性住房的建設(shè)更加成為了解決民生問題的關(guān)鍵。

一、青島市保障性住房發(fā)展歷程

我國從1995年開始實施《國家安居工程實施方案》，推行保障性住房建設(shè)?！鞍簿庸こ獭庇媱澯?年左右時間，完成安居工程建筑面積1.5億平方米。安居房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。

2006年，溫家寶總理在第十屆全國人民代表大會第四次會議上作的《政府工作報告》中強(qiáng)調(diào)“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。

青島市自2007年先后出臺了《關(guān)于加快解決城市低收入家庭住房困難的意見》和《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2008-2010年）》。2008年、2009年又相繼出臺《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《青島市限價商品住房管理辦法》和《關(guān)于公共租賃住房配租管理的意見》，基本確立了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房和商品住房為主體，以兩類租賃住房（分別為政府投資建設(shè)和市場化建設(shè)的兩類租賃住房）為補(bǔ)充的“4+2”的住房保障和供給體系，基本實現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。其中，廉租房、公共租賃住房以及經(jīng)濟(jì)適用房主要用于實現(xiàn)“低端有保障”，限價商品住房主用用于實現(xiàn)“中端有支持”。

二、青島市保障性住房的現(xiàn)狀

經(jīng)過幾年實踐，青島市基本建立了包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和限價商品住房的保障性住房體系，出臺有《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《青島市限價商品住房管理辦法》和《關(guān)于公共租賃住房配租管理的意見》等一系列政策。2008年和2009年兩年，青島市區(qū)已經(jīng)建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用住房10300多套、建設(shè)廉租住房6900多套；2010年，青島市區(qū)計劃建設(shè)保障性住房8000套（其中經(jīng)濟(jì)適用住房5000套，廉租房3000套）。2007年，青島市區(qū)還開工建設(shè)了3000套公共租賃房，今年將陸續(xù)竣工交付，目前正在實施配租。同時，歷年來青島市還供應(yīng)了10000多套限價商品房。目前，青島市保障性住房主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃房為主，限價商品房供應(yīng)量逐漸減少。

青島市保障性住房建設(shè)的目前狀況可以用：“供應(yīng)力度不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，保障效率偏低，”來概括：

（1）供應(yīng)力度不足：由于市南、市北、四方區(qū)土地資源日益緊缺，可用于限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的土地越來越少，同時財政也無力承擔(dān)需要大量資金住房建設(shè)。為完成國家安排的保障性住房建設(shè)任務(wù)，目前的保障性住房用地幾乎全部通過與開發(fā)用地捆綁的形式實現(xiàn)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。根據(jù)目前的保障房配建政策，開發(fā)商將不可避免的面對保障性住房建設(shè)問題。

（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理：由于土地供應(yīng)的緣故，大量的保障性住房位于北部城區(qū)，配套、交通環(huán)境較差。而申購對象多數(shù)又是低收入居民，對生活成本敏感性較高，無法或不愿前往偏遠(yuǎn)地區(qū)購置或租賃保障性住房。導(dǎo)致一方面大量居民需要保障房改善居住環(huán)境，另一方面，李滄等北部城區(qū)個別偏遠(yuǎn)保障性住房項目建成后有房源多年空置。

（3）保障效率低：保障范圍劃定不合理，申購審查制度不完善，導(dǎo)致大量保障性住房被保障范圍外的居民占用，實際效率底下。

三、促進(jìn)青島市保障性住房建設(shè)健康發(fā)展應(yīng)采取的對策

（1）建立健全法律體系，對住房保障政策的制定實施提供法律保障。任何企圖通過弄虛作假、虛報信息、權(quán)錢交易等非法手段，騙購保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規(guī)的處罰和追究。引入銀行誠信體系，對于在申請保障性住房中弄虛作假者，在今后申請貸款、就業(yè)等方面進(jìn)行限制，斬斷伸向保障性住房的“黑手”。

（2）年度保障性住房供地計劃實行彈性化政策。供地計劃受建設(shè)資金、規(guī)劃等不確定因素影響較大，實際供地與計劃安排存在較大差異，建議允許各地在不突破年度土地利用計劃總規(guī)模的前提下，可以根據(jù)保障性住房建設(shè)實際用地需求，合理調(diào)整年度保障性住房用地計劃規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

（3）進(jìn)一步完善保障性住房用地政策。允許對廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)等服務(wù)設(shè)施用地，在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定前提下，實行土地面積分?jǐn)?、協(xié)議出讓供地。同時，明確保障性住房進(jìn)入市場的條件、程序、費(fèi)稅政策等，完善房地產(chǎn)市場體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（4）進(jìn)一步加強(qiáng)批后監(jiān)管，規(guī)范保障性住房用地秩序。建立嚴(yán)格的保障性住房供地公示制度，向社會公開各類保障性住房建設(shè)規(guī)劃、年度供地數(shù)量、布局、用地審批等情況。建立保障性住房建設(shè)情況定期報告制度，提高公開性和透明度；加強(qiáng)對保障性住房規(guī)劃實施、計劃執(zhí)行、土地供應(yīng)以及建設(shè)目標(biāo)完成等情況的監(jiān)督檢查。加強(qiáng)實地巡查和執(zhí)法監(jiān)察，地方政府及國土資源部門要依法查處違規(guī)操作、未批先用、擅自改變用途等違規(guī)行為，規(guī)范用地管理秩序。

（5）改善財稅體制，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。減少地方政府的財政赤字，同時將土地出讓金納入財政體系，杜絕對于\"土地財政\"的依賴。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從過度依賴投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、消費(fèi)和出口等多方面共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（6）加強(qiáng)群眾監(jiān)督機(jī)制建設(shè)。在保障性住房土地供應(yīng)、建設(shè)及保障性住房申請公示等方面，發(fā)揮社會的力量，建立群眾監(jiān)督舉報機(jī)制，對舉報違法違規(guī)用地、提交虛假保障性住房申請資料等情況的舉報人一經(jīng)查實給予重獎。

結(jié)語

住房問題是一個民生問題，需要依靠政府和市場雙重力量支撐，任何一個國家都不會只是依靠市場去解決。建立健全保障性住房體系，解決低收入家庭住房問題，抑制房價過快上漲，成為“十二五”乃至更長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要任務(wù)。

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