李驍

最近一段時(shí)間，伴隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的趨緊，商業(yè)地產(chǎn)增量上升，其正在成為房企里競(jìng)相追逐的“香餑餑”，但令人擔(dān)憂的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)可能面臨十分尷尬的局面。

就目前來(lái)看，一線和二三線商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)差別已經(jīng)有了很大區(qū)別。兩者在服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑等方面的業(yè)態(tài)基本相近，但一線城市餐飲、娛樂(lè)從三成到五成有越做越大的趨勢(shì)，二三線城市六成甚至七成還以百貨為主，單體店一線城市兩三百平方米很正常，二三線城市留空間也難招商；多數(shù)二三線城市商業(yè)集中度高，仍屬單核心，而一線城市已發(fā)展成多核的不同商業(yè)中心。

中國(guó)前三十年的城鎮(zhèn)化是大城市的城鎮(zhèn)化，貧富差距，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，每年漂流在外的1.8億農(nóng)民工都是新型城鎮(zhèn)化必須破題的，新型城鎮(zhèn)化如果做得好的確是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的抓手，攤大餅式的城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入尾聲，城市的縱向發(fā)展是趨勢(shì)，研究結(jié)果表明，過(guò)去每70年城市將升高50米。新型城鎮(zhèn)化會(huì)使商業(yè)形式多元化。

在這其中，環(huán)保是必須注意的趨勢(shì)之一，多年前和環(huán)境專(zhuān)家討論環(huán)保，那時(shí)世界污染最嚴(yán)重城市中國(guó)八個(gè)，現(xiàn)在減少為7個(gè)，但中國(guó)500個(gè)城市空氣僅5%不到符合聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，目前普遍爆發(fā)的霧霾天氣得數(shù)十年的努力才可能治愈，而這僅僅是一個(gè)假想。如果十多年前我們就努力，也許霧霾現(xiàn)在就不是問(wèn)題，如果回到過(guò)去，我們?cè)敢庖园俜种畮椎慕?jīng)濟(jì)來(lái)?yè)Q無(wú)毒的空氣。可以肯定的是，環(huán)境問(wèn)題必然會(huì)改變?nèi)藗兊纳罘绞竭M(jìn)而影響商業(yè)結(jié)構(gòu)。

政治變革也將會(huì)影響到商業(yè)格局，受目前如火如荼的反對(duì)三公支出風(fēng)暴影響，茅臺(tái)、五糧液高端白酒降價(jià)近三百，銷(xiāo)量仍然下降過(guò)半，西湖龍井也由過(guò)去萬(wàn)元新茶降至千元，凸顯過(guò)往這些領(lǐng)域政府消費(fèi)的重要性，如果這項(xiàng)政策堅(jiān)持下去，將會(huì)嚴(yán)重影響餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)而也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊。

網(wǎng)商電子商務(wù)的發(fā)展將深度影響傳統(tǒng)商業(yè)的格局，空間、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合等，環(huán)境營(yíng)造消費(fèi)體驗(yàn)將成為重中之重，天貓、淘寶去年的銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到1.1萬(wàn)億，而且線上線下網(wǎng)商和實(shí)體商業(yè)的區(qū)隔和邊界正在逐漸模糊，品牌商家不再單獨(dú)依靠互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推廣，各自的電子商務(wù)也開(kāi)展得異常迅猛，這樣不但改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣，也將深刻地影響傳統(tǒng)商業(yè)格局，這勢(shì)必也會(huì)直接或間接地影響到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的格局。