倪慧穎

摘要：多變的房地產行業(yè)牽動著無數人的心，影響房價主要有四部分因素：供給因素、需求因素、結構因素、制度因素。其中供給因素包括：中國土地制度、銀行信貸、通貨膨脹。需求因素包括：人口經濟聚集結構、住房的剛性需求。結構性因素包括：結構性矛盾、貧富差距、城鄉(xiāng)二元制、住房供應結構。制度因素包括：稅收制度、財政政策、獨生子女政策、出口外匯、調控的外部性等等，本文就其中幾個因素點進行房價的概要分析。

關鍵詞：房價；中國經濟制度；政府調控；供給；剛性需求結構

我們國家的房價，從98年的房地產市場化體制的變革后，一直穩(wěn)穩(wěn)不斷的上漲。然而，令人驚訝的是，自2005年以后，我國的房價迅速上升，超過以往同期。隨著網絡熱語“蝸居”“蟻族”的走紅，各路專家又對房價的研究產生了濃厚的興趣，從近來的趨勢來看，各種限購令雖相繼發(fā)布，但是房價仍然居高不下，“房”患于未然已經不僅僅是一句玩笑，那對于中國高房價的原因，也是眾說紛紜，這里我也想和大家一起分析下究竟是什么推動著中國的房價呢？

根據市場經濟原理，供求關系直接影響物價。房價也是一樣，供大于求，房價就降低；供不應求，房地產商就哄抬房價，房價上漲。而影響供求的主要因素有：房地產商的策略以及投機者的囤房；農村人口大量涌入城市買房；過快的人口增長率。房地產商與買房者的博弈等等，這都直接關系到房價。

1：我國的國有的、集體所有的土地制度

地方政府可以壟斷城市的土地供給是因為國家規(guī)定城市土地必須國有化。政府想要保持壟斷高價就必須限制土地的供給。這種土地制度的結果，一是人為制造短缺，這便給投機的人制造機會并減少住房供給；二是增加了房子的成本，這便縮減了房地產商繼續(xù)開發(fā)的資金。結果可想而知，這種土地制度必然會制造高房價和住房難

由于我國供房地產使用的居住地不斷減少，根據經濟學的供求關系，這使得土地供求發(fā)生很大的差距，供求關系很緊張。這樣的供求缺口使得未來的房價會不斷的高速上漲，這是導致我國住房價格不斷上升的主要原因。因我國人均土地資源有限，使得房地產土地資源的有限，而我國政府對土地資源的的嚴格管控，讓土地的使用成本迅速提高，住房用地的土地成本的的增加導致了我國住房的高房價，資源有限但需求無限這也是帶動土地價格持續(xù)上升的原因。地價的提高促進房價的提高，而房價的提高也同樣帶動的地價的提高，這兩種價格的相互激勵作用，令這兩個房、地的價格都迅速上升

2：銀行信貸的容易

據資料顯示，2010年的前三個季度，開發(fā)商的貸款竟然就有6000億。而大家知道2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎？是5980個億，貸款連年走高，也就是說，開發(fā)商現在根本就不差錢！我們將會繼續(xù)看到開發(fā)商囤地、捂盤惜售的現象。

成本低且可獲得性高的各種資金。我國的房地產業(yè)無論是土地儲備和土地開發(fā)，無論從流動性或從消費者的角度來看，資金來源的建設者，大部分的整個過程所需的資金來源于銀行貸款，占比達到近80%的總房地產基金。連續(xù)八次降息1998以來在我國，名義利率至歷史最低水平。另一方面，對于房地產行業(yè)，盲目投資的商人。另一方面對購房者來說，投機性需求增加

3：通貨膨脹、建筑成本上升

在房地產行業(yè)過度的低利率鼓勵盲目投資開發(fā)商，引發(fā)了鋼鐵的盲目發(fā)展，水泥等行業(yè)，生產建筑材料的價格一直居高不下，建筑鋼材價格高，和其他建筑材料，如水泥和玻璃，價格也在整體上升的趨勢，建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產價格。建設用地成本，材料成本，勞動力成本，資本成本和管理成本等，也隨著不斷提高的市場，他們也將影響住宅價格的提高

4：對住房的剛性需求

人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導致房價持續(xù)上漲?；谖覈叭硕嗟厣?，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。隨著我國城市化率的逐步提高，人們對住房的剛性需求不斷加大。供少需多，房價自然一路走高。目前來看，購房的有三類人：一類是貧窮人的自然購房需求，第二類是中產階級的投機購房。第三類則是富人的奢侈享受型購房。

5：結構性矛盾未能解決。

住房不僅具有性質的消費，但也有福利保障與投資的屬性，即三重屬性。在制度轉型過程中，市場的替代方案從舊到新的，我們對住宅的商品屬性過于集中，安全屬性的認識不足和潛在的投資效益。隨著改革的深化，收入差距逐漸擴大，住房保障和投資屬性逐漸顯露。住宅三級特性相對應的需要不能在房間里的變化對市場形成同一種原始的設計，供電方式相同種類，相同類型的符合政策。當住房供應沒有相應的分化，但在企業(yè)追求利潤的時候，市場經濟的發(fā)展規(guī)律，結構性矛盾突出，一方面為投機其出色表現，導致房價上漲超出低消費能力和中等收入的人，另一方面，缺少住房，等讓最廣大的中低收入家庭的感覺房價。

6：住房供應結構的不合理

商品住房投資、供應結構還不夠合理，經濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。廉租房供給不足會導致商品房需求剛性，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不劃算的高價商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會高價買房然后高價出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價或住房難，根本的還是廉租房供應不足。

最后我想說，如果我們指望有一天可以把瘋狂的房價鎖進籠子里，我們就必須先把種種傲慢的權力鎖進籠子里去。中國特色的發(fā)展道路，中國的工業(yè)化進程，房地產行業(yè)也體現中國特色。目前的問題是發(fā)展中的問題，在房地產行業(yè)中的發(fā)展問題，應在發(fā)展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產市場也將不斷規(guī)范，人們將更加合理的住房消費，房地產行業(yè)將逐漸成熟。而且無論是開發(fā)商還是消費者，在經歷過幾次房地產調控、房地產市場波動以后，都應該對市場變化的認識更加趨于理性。理性的做出自己的選擇?。ㄗ髡邌挝唬汉幽蠋煼洞髮W商學院）

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