龔小鋒

7月3日下午，夏家胡同地塊開(kāi)拍，北京市國(guó)土局二樓土地交易大廳人山人海。該地塊在三環(huán)以?xún)?nèi)，位置稀缺，一入市就被認(rèn)為頗具“地王相”。

經(jīng)14家知名房企競(jìng)逐、62輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，懋源地產(chǎn)以17.7億元競(jìng)得，樓面價(jià)23098元/平米。由于配建公租房面積達(dá)到3.8萬(wàn)平米，將以8000元/平米的價(jià)格回購(gòu)，以建安成本4000元/平米計(jì)算，扣除公租房后，折合商品房樓面價(jià)達(dá)到42000元/平米。這一樓面價(jià)超過(guò)了萬(wàn)柳地王，成為北京新晉單價(jià)“地王”。

盡管北京城市核心區(qū)地王已不鮮見(jiàn)，但該地塊被叫停之后，上調(diào)起拍價(jià)，采取最高限價(jià)和配建公租房的“雙重保險(xiǎn)”，最終只有30%的溢價(jià)率，樓面價(jià)也未達(dá)到業(yè)界此前的預(yù)期。成為當(dāng)下國(guó)土部門(mén)嚴(yán)控地價(jià)的縮影。

“雙保險(xiǎn)”壓低溢價(jià)率

記者從北京市國(guó)土局了解到，夏家胡同居住用地位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)。該宗地建設(shè)用地面積2.74公頃，規(guī)劃建筑面積約7.66萬(wàn)平米。

為平抑地價(jià)，夏家胡同地塊的出讓可謂雙管齊下，既有“最高限價(jià)”也有配建保障房。最終不但樓面價(jià)未超出市場(chǎng)預(yù)期，30%溢價(jià)率距離北京土地市場(chǎng)50%左右的溢價(jià)紅線還有一定距離。

同日，參與競(jìng)拍的幾宗地塊溢價(jià)率都比較低。恒大35.6億元加26萬(wàn)平米公租房奪昌平沙河“巨無(wú)霸”地塊，這是恒大首次在京拿地；萬(wàn)科9億元奪房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊，北京城建4.6億元奪大興魏善莊地塊。

早在5月27日，夏家胡同居住用地在離第一次競(jìng)拍不到30個(gè)小時(shí)，曾被北京市國(guó)土資源局叫停。這并非北京首次叫停“準(zhǔn)地王”地塊的出讓。去年誕生的萬(wàn)柳“地王”也曾在出讓前夜被緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場(chǎng)關(guān)注的東三環(huán)農(nóng)展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

6月13日，夏家胡同地塊恢復(fù)交易后，交易起始報(bào)價(jià)調(diào)整為13.59億元，高出原始起拍報(bào)價(jià)4900萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)業(yè)界猜測(cè)是借提高土地起拍價(jià)格來(lái)降低溢價(jià)率。

最終夏家胡同未產(chǎn)生業(yè)界預(yù)期的樓面價(jià)和溢價(jià)率?！斑@一結(jié)果我們認(rèn)為還是比較正常的”，7月3日，北京市土地儲(chǔ)備中心一名內(nèi)部人士對(duì)媒體表示，“至于產(chǎn)生單價(jià)地王，這是沒(méi)有辦法的事情，在這一地塊上配建盡可能多的公租房，可以說(shuō)是我們?yōu)樵诟邇r(jià)地上平抑房?jī)r(jià)能做的最大努力。

糾結(jié)的控地價(jià)“心態(tài)”

國(guó)土部門(mén)對(duì)于夏家胡同地塊的顧慮并非沒(méi)有道理。出現(xiàn)了房企回歸一線城市的浪潮，北京的價(jià)值高地不言而喻。由于大型房企半年業(yè)績(jī)向好，拿地?zé)崆橐廊慌蛎洝?/p>

夏家胡同作為北京三環(huán)內(nèi)的瀕臨絕版的住宅用地，吸引了恒大、九龍倉(cāng)、方興等14家知名房企參與，僅經(jīng)過(guò)26輪報(bào)價(jià)，就達(dá)到合理價(jià)格上限17.7億元。

今年5月份，北京的土地市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)高價(jià)地，當(dāng)時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士即質(zhì)疑這種“一手壓房?jī)r(jià)、一手漲地價(jià)”的做法。甚至調(diào)侃說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)土部門(mén)的心態(tài)就是“壓價(jià)心疼，不壓價(jià)心慌?！?/p>

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，由于現(xiàn)在是調(diào)控敏感時(shí)期，主管部門(mén)對(duì)各地出現(xiàn)的高價(jià)土地很關(guān)注，北京對(duì)于熱點(diǎn)地塊推出無(wú)疑十分謹(jǐn)慎。7月份作為下半年的開(kāi)場(chǎng)，土地主管部門(mén)更會(huì)有意識(shí)在此節(jié)點(diǎn)上控制地價(jià)水平。

地王極可能走高端路線

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，夏家胡同地塊最終銷(xiāo)售均價(jià)可能突破7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平米。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平米上下。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于該地塊最終配建公租房面積則為3.8萬(wàn)平米，相當(dāng)于總地塊面積的一半，比較考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)品能力和定價(jià)功力。此外，雖然地理位置稀缺，但周邊環(huán)境產(chǎn)業(yè)配套、人群消費(fèi)能力有所不足，地塊西北部的麗澤商務(wù)區(qū)尚在啟動(dòng)階段。

懋源地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，鑒于地理位置的稀缺性，夏家胡同地塊極有可能走高端路線，但要等地塊的具體參數(shù)出來(lái)后，才能確定產(chǎn)品規(guī)劃。此外，懋源地產(chǎn)曾在去年9月份獲得豐臺(tái)花鄉(xiāng)區(qū)域另一宗宅地，至今尚未入市。

實(shí)際上，懋源地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)上并非“黑馬”，在此前香河園地塊和萬(wàn)柳地塊的爭(zhēng)奪中，都能看見(jiàn)懋源的身影。目前，懋源地產(chǎn)在北京開(kāi)發(fā)的在售項(xiàng)目?jī)H有太陽(yáng)宮區(qū)域的高端項(xiàng)目紅璽臺(tái)。