徐進(jìn)

眼下全國土地市場(chǎng)大熱，一個(gè)明顯的特征是，民營房企屢成“地王”制造者。佳兆業(yè)、泰禾、懋源等民企在一二線城市大手筆拿地。民企的激進(jìn)，折射著土地市場(chǎng)整體的“瘋狂”。然而，隨著“錢荒”背后的流動(dòng)性收緊，高價(jià)拿地的民企，會(huì)不會(huì)后期消化不良，“地王”是否成為潛伏的危機(jī)？

民企橫掃土地市場(chǎng)

佳兆業(yè)今年的拿地手筆之大，令業(yè)內(nèi)咂舌。記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，至目前為止，佳兆業(yè)在今年土地市場(chǎng)上的投入近120億元（含合作拿地），已經(jīng)接近其去年45億元土地款的3倍。而其所摘土地，幾乎橫掃廣州、深圳、杭州、青島、武漢等一二線城市。

6月8日，廣州市今年的總價(jià)地王在佳兆業(yè)手中誕生，一塊被稱為“巨無霸”的宅地被佳兆業(yè)裕瑞聯(lián)合體以45.6億的價(jià)格拿下。業(yè)內(nèi)推算，算上配建保障房成本，該地塊總成本可達(dá)50億元。在這次令人矚目的競(jìng)地中，中海地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)等10家開發(fā)商都“敗陣而歸”。就在一個(gè)月前的5月，佳兆業(yè)刷新了廣州市的“單價(jià)地王”。

在北京，近兩月的土地市場(chǎng)也被處于三、四梯隊(duì)的民營房企，接連掀起浪潮。

4月至6月之間，泰禾地產(chǎn)已經(jīng)在北京連續(xù)4次拿地，包括石景山商務(wù)地塊、通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊等，5月更在臺(tái)湖拍出區(qū)域的單價(jià)地王。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其上半年在京拿地總額達(dá)64億元左右。而在5月21日，泰禾發(fā)出公告稱，今年公司將新增60億元的拿地額度，全年額度從50億元上調(diào)為110億元。這意味著泰禾在下半年依然會(huì)大方出手。

而在7月3日的夏家胡同地塊拍賣中，黑馬民企懋源力挫群雄、最終勝出。5月在上海誕生的46億元地王，拿地者是“名不見經(jīng)傳”的北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后被曝出幕后東家乃是北京的K2地產(chǎn)。然而，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑這家靠二手房起家、從事經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)、常在路邊發(fā)小廣告的K2地產(chǎn)，是不是在“蛇吞象?！?/p>

背后的資金支持

其實(shí)，民企近期“底氣十足”地拿地的態(tài)勢(shì)，是今年二季度以來土地大熱的一個(gè)側(cè)面。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院6月發(fā)布《2013年5月份典型城市土地成交報(bào)告》顯示，土地出讓金收入的同比增幅更接近400%，創(chuàng)2008年以來同期新高；土地成交均價(jià)為3015元/平米，也是三年來新高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前6月北京土地收入已超過600億元，接近去年全年647.92億。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年全年土地出讓金會(huì)在千億元以上。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，近兩月以來土地市場(chǎng)，和2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情比較相似，但市場(chǎng)走勢(shì)可能出現(xiàn)偏差。信托、股權(quán)私募資金的寬松，成就了開發(fā)商的“胃口”， 造就了土地市場(chǎng)的繁榮。而近期大手筆拿地的民企開發(fā)商，也是得益于此前長期的流動(dòng)性寬松。

據(jù)公開資料顯示，佳兆業(yè)今年上半年共有三次公開融資，共獲得約82億元人民幣。而在銷售回款方面，7月5日佳兆業(yè)宣布，2013年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額110億元，同比增長71%。

而北京大舉拿地的泰禾，其大筆資金從何而來也引發(fā)猜測(cè)。據(jù)年報(bào)顯示，泰禾去年的營業(yè)收入總額不過26億元左右。目前其對(duì)外公開的融資計(jì)劃，是重慶國際信托擬設(shè)立“中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”，該計(jì)劃規(guī)模為20億元人民幣，用于通州區(qū)臺(tái)湖地塊的開發(fā)建設(shè)。

消化地王更燒錢

雖然目前房企都基本“不差錢”。然而6月以后，“錢荒”危機(jī)出現(xiàn)，預(yù)示著流動(dòng)性從長期的寬松走向了緊縮，而此前激進(jìn)拿地的民企，如何籌資消化這些地王成了業(yè)內(nèi)討論焦點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)信托、私募資金等房企融資的渠道，很大一部分是來源于銀行的表外資產(chǎn)，而隨著央行對(duì)“錢荒”的堅(jiān)持不放水，將使得來自這些渠道的資金大幅收縮。未來房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)直接融資方式將變得更加困難。因此，此前激進(jìn)拿地、融資能力又不強(qiáng)的房企，籌資開發(fā)將更困難，中小房企可能率先受到?jīng)_擊。

有意思的是，最近“生猛”的泰禾曾對(duì)外宣傳“泰禾接連拿地同時(shí)，進(jìn)一步確定“四高”開發(fā)戰(zhàn)略：“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)?！碧┖谈哒{(diào)的野心，卻遭到業(yè)內(nèi)一致“吐槽”質(zhì)疑，有業(yè)內(nèi)人士甚至直言：“玩火的節(jié)奏”。

而對(duì)于同樣“瘋狂”的佳兆業(yè)，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，此輪拿地乃是其回歸一二線的戰(zhàn)略回調(diào)。因?yàn)閺娜ツ觊_始，佳兆業(yè)新增土地90%以上都在一二線城市。但是由于前期土地成本高企，這些一二線的項(xiàng)目如果遭遇市場(chǎng)低谷，企業(yè)將面對(duì)巨大風(fēng)險(xiǎn)。