徐進(jìn)

“孟母三遷”的思想仍在影響著人們，由此學(xué)區(qū)房形成了一個(gè)龐大的市場。學(xué)區(qū)房是樓市中一個(gè)頗為特殊的門類，是商品化住宅市場、戶籍制度和教育資源共生的產(chǎn)物。通過學(xué)區(qū)房的形式，房地產(chǎn)的市場交易參與著社會資源的配置。

今年6月北京市“幼升小”招生工作啟動(dòng)，北京市新老學(xué)區(qū)板塊內(nèi)，各種熱鬧、紛爭也隨之啟動(dòng)。

在北京市城六區(qū)中，幾大頗具規(guī)模的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)板塊正在領(lǐng)漲市場，迎來暑期交易的高峰。它們率先從3月以來的新政影響下走出，再次顯現(xiàn)出學(xué)區(qū)板塊超越樓市周期波動(dòng)的抗跌性。

在城六區(qū)之外，隨著傳統(tǒng)名校在郊區(qū)“開分店”的大勢，教育資源在郊區(qū)開始新一輪配置。然而，這些新學(xué)區(qū)樓市正在經(jīng)歷“陣痛”，利益爭奪，矛盾激化。所謂教育地產(chǎn)模式，既是樓市新區(qū)的吸金法寶，同時(shí)也飽受爭議和詬病。

城區(qū)學(xué)區(qū)房搶手

在城六區(qū)中，西城區(qū)、東城區(qū)，及海淀區(qū)的中關(guān)村、雙榆樹區(qū)域，因?yàn)榇嬖谥攸c(diǎn)小學(xué)、中學(xué)，形成了頗具規(guī)模的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)板塊。隨著六七月暑期來臨，二手學(xué)區(qū)房市場升溫明顯。

記者走訪海淀區(qū)的萬柳等傳統(tǒng)學(xué)區(qū)板塊，多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人證實(shí)，5月中旬以來，學(xué)區(qū)房的登記客戶逐漸增多。部分區(qū)域的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房議價(jià)空間明顯低于平均水平，在中關(guān)村等學(xué)區(qū)板塊內(nèi)的部分社區(qū)房源出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)對全市400余個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤的監(jiān)測顯示，今年二季度，學(xué)區(qū)房樓盤的成交均價(jià)較新政前的一季度上漲了7%，而全市二手房平均價(jià)格僅上漲5.6%。此外，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價(jià)差正在拉大，2013年截至目前兩者的價(jià)格差達(dá)到11.2%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，每年六七月份是城區(qū)二手學(xué)區(qū)房交易旺季，供需明顯上揚(yáng)。首先，市場上會出現(xiàn)相對充足的房源供應(yīng)，因?yàn)楹艽笠徊糠謱W(xué)區(qū)房屬于教育投資性住房需求，購房者在孩子六七月份畢業(yè)之后就會出手轉(zhuǎn)讓；另一方面，目前也是需求的旺季，因?yàn)榇蟛糠謱W(xué)校入學(xué)政策規(guī)定，購房落戶在學(xué)區(qū)之內(nèi)至少要滿3年時(shí)間、有的學(xué)校時(shí)限更長，才能獲得入學(xué)資格。因此購房人在7月之前購買學(xué)區(qū)房產(chǎn)，9月之前完成過戶落戶，剛好能趕上時(shí)間點(diǎn)。

此外，今年4月底，北京市出臺了一項(xiàng)義務(wù)教育階段入學(xué)新辦法，進(jìn)一步收緊“跨區(qū)擇?！钡娜雽W(xué)方式，也進(jìn)一步催熱學(xué)區(qū)房市場。

郭毅認(rèn)為，如果這項(xiàng)政策未來持續(xù)實(shí)行，意味著“跨區(qū)擇校”、“贊助共建”的入學(xué)渠道會越來越窄，通過學(xué)區(qū)落戶入學(xué)將成主流。因此將有更多的需求進(jìn)入學(xué)區(qū)房的買賣市場，而學(xué)區(qū)租賃市場或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

樓市新區(qū)教育地產(chǎn)糾紛頻發(fā)

城區(qū)學(xué)區(qū)房交易市場在升溫，而在樓市新區(qū)，新學(xué)區(qū)劃片的紛爭正在發(fā)酵。

房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，一場圍繞北京小學(xué)長陽分校的爭奪戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)近半年的時(shí)間。5月底，房山區(qū)教委公布今年長陽學(xué)區(qū)的劃片方案，官方一再表態(tài)和勸說，也沒能結(jié)束這場學(xué)區(qū)之爭。

今年是北京小學(xué)長陽分校招生第一年，一年級4個(gè)班，學(xué)位數(shù)量有限。中糧萬科長陽半島業(yè)主宣稱，萬科作為北小的引進(jìn)者，業(yè)主有“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”，依據(jù)是一份簽署于2010年10月的《西城區(qū)教委、房山區(qū)教委、北京小學(xué)、北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于在長陽半島項(xiàng)目引進(jìn)“北京小學(xué)”的合作協(xié)議書》。

從3月開始，中國鐵建長陽國際城、首開熙悅山等周邊樓盤業(yè)主開始抗議維權(quán)行動(dòng)，要求排除萬科業(yè)主“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”的干擾，按“就近入學(xué)”原則進(jìn)行劃片。

直到5月22日，房山區(qū)教委正式公布劃片方案，長陽區(qū)域共有11個(gè)住宅小區(qū)被劃入北小片區(qū)，萬科的“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”并未體現(xiàn)。

此后，關(guān)于學(xué)區(qū)劃片是否合理的爭辯和抗議持續(xù)發(fā)酵，長陽各大樓盤之 間業(yè)主的矛盾愈演愈烈，他們在開發(fā)商和教委辦公地點(diǎn)的維權(quán)行動(dòng)更加頻繁，在業(yè)主論壇、微博等網(wǎng)絡(luò)空間的罵戰(zhàn)也在升級?！懊髂旮嗟暮⒆右咨?，北京四中房山分校要開始招生，當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)教育資源有限，而居住人口急劇膨脹，長陽的學(xué)區(qū)之爭肯定是‘持久戰(zhàn)。”

“我們這幾個(gè)樓盤，有的隔著一條街，有的距離不過百米，是真正的‘近鄰。如今鬧成這樣，社區(qū)氛圍和鄰里關(guān)系都很緊張，心理很不是滋味?！敝屑Z萬科長陽半島的業(yè)主吳女士告訴記者，她已經(jīng)參與組織了好幾場維權(quán)抗議活動(dòng)，“和鄰居‘結(jié)怨，感覺非常疲憊?！?/p>

名校的“奶酪”，已經(jīng)成了長陽這片樓市新區(qū)的鄰里關(guān)系之痛。由教育資源分配問題引發(fā)的當(dāng)?shù)厣鐣芗せ瘑栴}，恐怕短期難解。

類似于長陽的情況，在北京其他區(qū)縣也并不鮮見。位于朝陽區(qū)管莊地區(qū)的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目，業(yè)主們?yōu)榱碎_發(fā)商承諾中的名校，已在開發(fā)商和當(dāng)?shù)亟涛g奔走維權(quán)了五六年，但曾經(jīng)承諾的芳草地小學(xué)依然難以兌現(xiàn)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，優(yōu)秀的教育資源配套對郊區(qū)樓盤的市場提振作用很明顯。但近期頻發(fā)的學(xué)區(qū)糾紛、配建學(xué)校糾紛，正在傷害市場的信心。