徐進(jìn)

近期，銀行間資金流動(dòng)性緊張（輿論俗稱為“錢荒”）引發(fā)業(yè)界普遍擔(dān)憂?！板X荒”已經(jīng)給地產(chǎn)股帶來(lái)重創(chuàng)，更引發(fā)看空房地產(chǎn)業(yè)的輿論熱潮?！斗康禺a(chǎn)世界》特邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)權(quán)威專家，共同探討錢荒之下樓市的走向。

房企缺錢嗎？

首先要明白的是，所謂“錢荒” 是指流通領(lǐng)域內(nèi)貨幣相對(duì)不足所引發(fā)的，是資金的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問題，并不是真的“缺錢”。此次央行不救“錢荒”，目的是警醒銀行等金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。也就是說，政府處理“錢荒”手段和目的都在于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平衡，并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量大、對(duì)資金鏈的要求高，對(duì)融資環(huán)境的變動(dòng)非常敏感。但現(xiàn)在大部分房企的資金都相對(duì)充裕。此外，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房企對(duì)銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來(lái)越低。

而房地產(chǎn)業(yè)也具有強(qiáng)勢(shì)的資金吸納能力。就算是做實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家，拿到了資金也不追加生產(chǎn)投入，而是忙著去買房炒房。這種“吞噬”性的投資預(yù)期，短期內(nèi)難以改變的。也就是說，不論央行救不救市，不論銀行差不差錢，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)比實(shí)體行業(yè)受到的沖擊更晚。此外，近年來(lái)，房企對(duì)銀行資金的依賴程度在下降，不少內(nèi)地房企已在香港上市。信托、私募資金、公司債等直接融資規(guī)模也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。也就是說，這種大型房企對(duì)于“錢荒”的抗壓性相對(duì)較強(qiáng)。

“錢荒”勢(shì)必會(huì)影響到樓市，更可能會(huì)引發(fā)行業(yè)的危機(jī)和洗牌。一方面，銀行資金趨緊，開發(fā)商通過銀行的融資將受到明顯抑制；另一方面，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)收緊，對(duì)于購(gòu)買力的支持下降，導(dǎo)致房企銷售遇阻，回款壓力較大。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有過度膨脹的隱憂，“錢荒”有助于擠出泡沫。高價(jià)拿地、擴(kuò)張過快、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的房企可能遇到“缺錢”的危機(jī)。

對(duì)于銀行來(lái)說，不論是開發(fā)貸還是個(gè)人房貸，都屬于銀行資金偏愛的優(yōu)質(zhì)貸款，短期的“錢荒”并不會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)太大的沖擊。從目前的情勢(shì)來(lái)看，“錢荒”可能在7月中下旬就得到明顯的緩解，所以房企不可能因此出現(xiàn)資金難題。

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榇舜巍板X荒”產(chǎn)生太大的波動(dòng)。首先當(dāng)前開發(fā)商資金不緊張，并無(wú)降價(jià)動(dòng)力；其次，樓市整體供需局面并未發(fā)生改變，特別是一線城市的供需矛盾仍然突出；第三，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于首套房貸的支持傾向不會(huì)改變，沒有必要擔(dān)憂個(gè)人住房貸收緊影響剛需購(gòu)買力的問題。但是，“錢荒”所引發(fā)的銀行信貸收緊，意味著樓市上漲的通道變窄，如果這種情況持續(xù)半年以上的時(shí)間，樓市整體大勢(shì)可能發(fā)生變化。

短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降。如果“錢荒”惡化并持續(xù)，而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振、整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，造成失業(yè)率上升、居民收入水平下降等比較嚴(yán)重的危機(jī)，才可能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)影響。此外，如果銀行流動(dòng)性長(zhǎng)期得不到改善，首套房利率優(yōu)惠、首付比例、房貸規(guī)模等發(fā)生變化，增加購(gòu)房成本會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降，這也可能影響整體供需格局而影響房?jī)r(jià)水平。但從短期來(lái)看，開發(fā)商并無(wú)銷售去化的壓力，“錢荒”的深度影響可能一兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能顯現(xiàn)。

如果下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價(jià)格策略，去年初的“以價(jià)換量”策略有可能被使用，但一線城市房?jī)r(jià)可能只是漲幅收窄，而供應(yīng)量過大的三四線城市有房?jī)r(jià)下行的可能。另一方面，如果個(gè)人住房貸款收緊，市場(chǎng)需求也將受到抑制。加之去年以來(lái)回暖大勢(shì)所造成的需求提前透支，下半年樓市銷售情況可能低于預(yù)期。

房?jī)r(jià)暫無(wú)下跌動(dòng)力?！板X荒”即使在短期內(nèi)打擊了地產(chǎn)股，也影響到開發(fā)商的資金，但這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)立刻出現(xiàn)大幅下跌，尤其是在市場(chǎng)需求旺盛，而供應(yīng)相對(duì)緊缺的北京市場(chǎng)。銀行對(duì)開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款不會(huì)過分收緊，房企并無(wú)降價(jià)動(dòng)力。此輪“錢荒”的負(fù)面影響主要在于市場(chǎng)預(yù)期方面，實(shí)際影響有限。

土地市場(chǎng)走向何方？

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況不佳的情況下，如果地方政府不轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，繼續(xù)“土地財(cái)政”，地方賣地沖動(dòng)會(huì)更明顯。然而，資金緊張的房企對(duì)于拿高價(jià)地可能會(huì)更為謹(jǐn)慎。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣，地方財(cái)政對(duì)土地和房地產(chǎn)的依賴程度會(huì)繼續(xù)推高。但“錢荒”對(duì)土地市場(chǎng)的影響要看長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，短期難見明顯效果。土地財(cái)政模式已經(jīng)“過時(shí)”了，過分依賴土地反而會(huì)讓地方債危機(jī)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，若地方政府繼續(xù)依靠房地產(chǎn)、土地解決債務(wù)問題，而不是從根本上開源節(jié)流，控制債務(wù)。那么“錢荒”之后，便是債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)。

“錢荒”可能會(huì)面臨從銀行到開發(fā)商到地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)，加劇地方政府償債壓力。地方債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)正在累積，如果不改變“土地財(cái)政”的模式，“錢荒”之后的債務(wù)危機(jī)令人擔(dān)憂。

開發(fā)商對(duì)于拿地會(huì)趨于謹(jǐn)慎，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“回歸”一二線城市的趨勢(shì)。因此，三四線瘋狂賣地、買地的情況會(huì)進(jìn)一步降溫，而一二線城市的土地市場(chǎng)不會(huì)受到明顯影響。