馬紫薇

摘 要：改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，己經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。它在創(chuàng)造財(cái)富、增加稅收、繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、方便群眾生活等方面發(fā)揮著日益重要的作用，為社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是勢(shì)不可擋。但是，相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增加就業(yè)機(jī)會(huì)等方面的貢獻(xiàn)來講，政府和社會(huì)給與房地產(chǎn)業(yè)的支持，特別是在融資方面的支持卻非常有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)融資困難。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；融資風(fēng)險(xiǎn)

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資特征

雖然我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資隨著房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展取得了一定的進(jìn)步，但也存在著許多問題。其中最為關(guān)鍵、最為核心的就是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)失衡，對(duì)銀行信貸過分依賴，一元化特征顯著。

首先，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來。一級(jí)市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，房地產(chǎn)信托規(guī)模小，功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。

其次，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上。專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位問題嚴(yán)重，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展薄弱，缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系。因此，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，一元化特征十分突出。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1.房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，各家銀行的管理者的經(jīng)營(yíng)壓力增加。在目前銀行業(yè)的主要收入來源依然為存貸利差的現(xiàn)狀下，為了爭(zhēng)奪信貸市場(chǎng)份額，商業(yè)銀行和其他房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，采用比較激進(jìn)的房地產(chǎn)信貸策略，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生內(nèi)部人控制和道德風(fēng)險(xiǎn)等不良行為，增加了操作風(fēng)險(xiǎn)。

2.開發(fā)商的主觀判斷出現(xiàn)誤差

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)之前房地產(chǎn)行情的火爆，盲目開展新的開發(fā)項(xiàng)目，前期調(diào)研不細(xì)，或所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，都會(huì)導(dǎo)致對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，出現(xiàn)在運(yùn)用中與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，這在去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)：一是近幾年發(fā)生的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)土地價(jià)格、建材價(jià)格、工程造價(jià)上漲；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)的變化。

三、防范房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)近些年來積極拓展房地產(chǎn)融資渠道，特別是房地產(chǎn)信托。在信托方面，我國(guó)目前有一法兩規(guī)，它們是：《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》。然而這僅有的法律對(duì)于房地產(chǎn)信托發(fā)展所需要的法律環(huán)境來說是不夠的，在房地產(chǎn)信托的實(shí)際操作當(dāng)中，并不是所有的步驟都有明確具體的法律依據(jù)，有一些甚至是和法律相沖突的。例如在房地產(chǎn)信托中使用財(cái)政支持來保證“預(yù)期收益率”，然而財(cái)政支持與《擔(dān)保法》相沖突，結(jié)果使得投資者和信托投資公司都承擔(dān)了法律風(fēng)險(xiǎn)。法律法規(guī)的完善是多元化房地產(chǎn)融資渠道的保障，同時(shí)更加有利于相關(guān)部門的監(jiān)管執(zhí)行。

因此針對(duì)以上現(xiàn)象，一方面，國(guó)家要修改完善現(xiàn)有法律，如《證券法》、《擔(dān)保法》，以避免和現(xiàn)今房地產(chǎn)的發(fā)展及創(chuàng)新相沖突；另一方面，國(guó)家要制定并出臺(tái)一些新的法律以適應(yīng)市場(chǎng)的需要，填補(bǔ)房地產(chǎn)融資法律方面的空缺，例如《產(chǎn)業(yè)基金法》和《評(píng)估法》等，防止無法可依的尷尬局面出現(xiàn)。

2.完善金融監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

我國(guó)的金融監(jiān)管信息體系，主要側(cè)重于描述市場(chǎng)總體狀況和分類統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)于金融監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方面的作用十分有限。若想提高金融監(jiān)管的效率，就必須建立合理有效地風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)和預(yù)警機(jī)制。具體來說，由于房地產(chǎn)融資的主要來源是銀行貸款，因而對(duì)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管成為了重中之重。國(guó)際上通行的是衡量銀行資產(chǎn)的好壞以銀行貸款質(zhì)量的好壞為標(biāo)準(zhǔn)。而金融監(jiān)管當(dāng)局也是以貸款質(zhì)量為衡量主標(biāo)準(zhǔn)。在貸款過程中，風(fēng)險(xiǎn)隱患發(fā)現(xiàn)的越早，最終造成的損失比率也越低。

3.完善房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托包括資金信托和項(xiàng)目信托兩種模式。前者是指委托人購(gòu)買受托人發(fā)行的信托計(jì)劃，而受托人替委托人用資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，最終收益分配給受益人；后者則是指委托人將房產(chǎn)項(xiàng)目交給受托人，由其代為進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，最終收益分配給受益人。通過房地產(chǎn)信托方式融資的優(yōu)勢(shì)十分明顯：第一，有的放矢。可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體要求來設(shè)計(jì)出相應(yīng)的個(gè)性化信托產(chǎn)品，增加供需雙方選擇空間；第二，創(chuàng)新性和靈活性高?？梢允褂霉蓹?quán)投資、直接貸款和資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行投資；第三，融資成本較低。相對(duì)于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托可以節(jié)約企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

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