王晶

他是一位地道的北京人，但他曾長期在英國生活和工作，他曾是一位負(fù)責(zé)國際并購事務(wù)的優(yōu)秀律師，但他卻完成一般人不可能實(shí)現(xiàn)的逾越，成為了一個(gè)跨國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，他就是英國邦瑞中華區(qū)首席代表白兮。雖然乍一聽還有些陌生，但如今他已經(jīng)是邦瑞董事會(huì)里最年輕的一位董事。他的血液里流淌著不安分的因子，無法只滿足于只是一位風(fēng)險(xiǎn)提示的呼吁者，而他真正想做到的是一位實(shí)實(shí)在在能讓投資者減少風(fēng)險(xiǎn)的參與者。

華麗轉(zhuǎn)身

加入邦瑞前，白兮一直在一家跨國的頂級(jí)律師事務(wù)所工作，主要為跨國企業(yè)從事并購，同時(shí)提供法律服務(wù)和專業(yè)建議，因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，白兮來到倫敦。在工作的同時(shí)，細(xì)心的白兮慢慢發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的規(guī)律：中國企業(yè)走出去大多數(shù)是從業(yè)務(wù)發(fā)展開始，而并不注重體制發(fā)展，而國外的跨國企業(yè)卻很注重內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)的完善，兩者有很大的區(qū)別，也暴露了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

身為律師的白兮對(duì)于這一現(xiàn)象非常有感觸，他想到了華威在美國的失敗，談到了王致和在海外的悲慘歷程，都因商標(biāo)注冊(cè)問題，出現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)之爭，影響了業(yè)務(wù)，失去了市場，更嚴(yán)重的甚至給企業(yè)管理者帶來牢獄之災(zāi)。究其根源便是中國企業(yè)不了解相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“我每天不斷的、重復(fù)的處理這些機(jī)構(gòu)投資者的法律問題，它們不斷的折磨我，不斷給我出一些新的難題，”白兮語重心長地說，“這個(gè)時(shí)候我開始有了一個(gè)想法，如果我不僅僅是在法律的層面參與其中，如果我能夠參與到企業(yè)的管理中，不但能帶領(lǐng)企業(yè)在業(yè)務(wù)中發(fā)展，而且?guī)椭顿Y機(jī)構(gòu)和投資者把風(fēng)險(xiǎn)最小化，讓中國企業(yè)在進(jìn)軍海外時(shí)風(fēng)平浪靜?！彪S著處理的類似案例越來越多，這個(gè)想法也越來越強(qiáng)烈，“風(fēng)險(xiǎn)最小化不該是在律師嘴里出，而是出自從管理者之口?！睆拇耍@便成了白兮的奮斗目標(biāo)。

如果說律師的責(zé)任感是白兮轉(zhuǎn)行的起緣，那么初到英國租房子的慘痛經(jīng)歷就可以說是他轉(zhuǎn)投房企的直接動(dòng)力！坐在記者面前的白兮，整個(gè)人顯得隨和、謙遜、友善，看著北京窗外霧蒙蒙的天氣，白兮想到了英國的天氣，同時(shí)也和記者分享了那段租房的慘痛經(jīng)歷。

2004年，白兮初到英國，但讓他沒有想到的是，揣著相當(dāng)于4萬人民幣卻租不到一處心儀的住所。“想不到租房子不僅像打仗，而且還需要計(jì)策”白兮笑著回憶道：第一次，由于沒有經(jīng)驗(yàn)，還對(duì)幾家進(jìn)行了比較才做了決定，結(jié)果房子早已被租出去。第二次改變策略，發(fā)現(xiàn)看同一家房子最少是四五家一起，當(dāng)我打算定下來的時(shí)候，房東因?yàn)槠渌⑽谋茸约簭?qiáng)而租給了別人。直到第三次看完照片就直接出手了，而且先交付半年的租金才贏得房東的青睞。這種失敗感讓白兮壓抑了好一陣子，后來才知道，很多和自已一樣的租客因?yàn)樽獠坏椒孔又荒苷胰撕献∫晃荨?/p>

在租房市場受到重創(chuàng)的白兮決定在倫敦買房。然而作為律師的白兮買房的想法卻顯得過于保守，但與其說保守，不如說律師的職業(yè)天性讓他更加注重細(xì)節(jié)，最終他選擇了一個(gè)維多利亞式老房子，他幾乎考慮了所有的因素，包括地理，地價(jià)，拆遷等，但忽略了氣象學(xué)，老房子每年冬天房頂都會(huì)發(fā)霉，導(dǎo)致這個(gè)房子讓我花了大筆的維修費(fèi)用。當(dāng)時(shí)的白兮就暗暗發(fā)誓，如果踏出律師這個(gè)門，下一步一定進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。

三年的時(shí)間一晃而過，2008年，一個(gè)巧合的機(jī)會(huì)，白兮與邦瑞的全球總裁結(jié)緣，隨后，實(shí)現(xiàn)了他從律師到英國首屈一指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國區(qū)負(fù)責(zé)人的華麗轉(zhuǎn)身。

結(jié)緣邦瑞

“不管在律師界還是在管理界，這是我的責(zé)任也是使命，希望能為中國的投資者提供實(shí)質(zhì)的建議，不再是出現(xiàn)問題的時(shí)候再去補(bǔ)救，這是我在律師的時(shí)候最想做的事情。”于是白兮主動(dòng)請(qǐng)纓，希望自己能夠帶領(lǐng)邦瑞進(jìn)軍中國市場。

雖然大膽請(qǐng)纓，但他并沒有如愿拿到尚方寶劍，這并沒有讓白兮放棄這個(gè)中國夢，并仍然堅(jiān)信中國市場的無限潛力。擺在他面前的難題是：怎么能用非保守的方法來說服一個(gè)保守國家的保守型企業(yè)的決策者。盡管國際環(huán)境下，很多跨國企業(yè)在紛紛撤離中國，但他的信心依然沒有絲毫動(dòng)搖。

隨著國際市場不斷的發(fā)生著變化，任何一個(gè)上市的房企都開始認(rèn)識(shí)到：純粹依靠本地的購買力，企業(yè)的發(fā)展必將面臨瓶頸。此時(shí)，白兮的中國夢終于有了嶄露頭角的機(jī)會(huì)。他開始帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)對(duì)中國的市場進(jìn)行調(diào)研。隨后，他的想法得到了進(jìn)一步的實(shí)施，最終決定把亞洲的第一個(gè)分支機(jī)構(gòu)首先設(shè)立在中國北京。

2012年，白兮帶著邦瑞地產(chǎn)正式進(jìn)駐中國，白兮認(rèn)為市場真正的發(fā)展不是源于對(duì)市場直接的投入，而是更多的本土化思路。于是他在北京建立了一個(gè)全本土化的精英團(tuán)隊(duì)，并且立志打造成一個(gè)精英式專家團(tuán)隊(duì)，他的目標(biāo)不僅僅是賣出房子，更多的是給中國的業(yè)主提供了一個(gè)未來十年的離岸資本配置的專家建議。

功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過白兮半年的用心經(jīng)營，邦瑞已在中國有了一片天地，同時(shí)也得到了中國業(yè)主的信賴和認(rèn)可。在記者問及面對(duì)近70%的投訴率時(shí)，白兮禁不住笑出了聲音，并如是告訴記者：“我們接到電話的投訴很多是因?yàn)闃I(yè)主選好的戶型，沒有及時(shí)做決定后來房子被賣掉了，連同事也整天愁眉苦臉的，因?yàn)闆]有房子給約定好的業(yè)主?！贝藭r(shí)，記者看到了他眼中的中國夢似乎又邁進(jìn)了一步。

量體裁衣

白兮除了強(qiáng)調(diào)硬件，軟件方面的服務(wù)也是緊跟不誤，為此，他帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)對(duì)具體的業(yè)主進(jìn)行“量體裁衣”式的服務(wù)，并設(shè)立了專門的“產(chǎn)品拓展部”為客戶提供投資分析報(bào)告，通過對(duì)客戶收集來的針對(duì)性數(shù)據(jù)直接對(duì)客戶進(jìn)行分析，根據(jù)不同類型的各類需求選擇一個(gè)最適合業(yè)主的方案，力求把前期到后期的風(fēng)險(xiǎn)最小化。比如，英國有政策對(duì)海外免收資本得利率（房產(chǎn)稅），邦瑞在前期就對(duì)業(yè)主進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和專業(yè)建議。如果業(yè)主僅僅希望未來只用于投資而不自住的話，白兮及他的團(tuán)隊(duì)會(huì)建議進(jìn)行其它的移民安排，最好是用一個(gè)非移民的身份。白兮透露，通過技術(shù)性的模式可以避免一個(gè)很大的22%-27%的資本得利稅，如此的過程，比起已經(jīng)出了問題再解決要安全得多。同時(shí)，對(duì)中國投資者提供一戰(zhàn)式的服務(wù)，承諾兩年的包租戶服務(wù)以及租金的回報(bào)率。在白兮看來，通過承諾回報(bào)率，才能讓中國的業(yè)主在海外投資的時(shí)候更沒有后顧之憂。

“這是我的責(zé)任也是使命”，貌似簡單的幾個(gè)字眼，卻字字鏗鏘有力。白兮告訴記者，他一直認(rèn)為國內(nèi)的投資者只是對(duì)海外房地產(chǎn)的購買流程不了解，但后來他發(fā)現(xiàn)中國的新一代新富階層在投資領(lǐng)域沒經(jīng)驗(yàn)及感性的想法才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。比如說國內(nèi)投資者在海外置業(yè)時(shí)要求房子一定是自己的夢想中的樣子，習(xí)慣于站在實(shí)物的角度來分析，但其實(shí)這種感性的完美主義的投資想法，不適合理性的投資需求，為此，白兮為國內(nèi)投資者在海外資本配置中提供了幾點(diǎn)建議。

首先，如果要投資公寓，要優(yōu)先選擇新建公寓，白兮認(rèn)為掌握了這個(gè)規(guī)律，便已經(jīng)降低了50%的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)查也顯示，五年內(nèi)海外投資者選擇公寓的占35%，選擇二手的別墅和二手房分別只占是0.15%和0.1%。

其次是法律風(fēng)險(xiǎn)，主要的差別就是在中介買房還是在開發(fā)商買房，兩者特點(diǎn)不同，優(yōu)勢各異。中介買房選擇余地更多，而開發(fā)商更加保守且更負(fù)責(zé)任，因?yàn)殚_發(fā)商更注重和業(yè)主建立關(guān)系，并提供后續(xù)的客戶服務(wù)。白兮建議應(yīng)該選擇認(rèn)可度高的機(jī)構(gòu)，在咨詢時(shí)除了聽取法律方面的建議，還要理解購買的流程及稅收的介紹，至少能規(guī)避20-30%的風(fēng)險(xiǎn)。

最后是費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，作為管理者，白兮提醒投資者注意所有的房子在投資的時(shí)候都會(huì)有一系列的隱含的費(fèi)用，就是房價(jià)之外的費(fèi)用，如果這個(gè)費(fèi)用不被注意或被人為忽略的話，其實(shí)本身就是對(duì)投資本身的一種風(fēng)險(xiǎn)，而且這些稅費(fèi)還有相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，了解清楚才能真正衡量房產(chǎn)在未來的增值潛力。