時文

上世紀90年代末以來，中國開始了住房貨幣化改革，在10多年的房地產(chǎn)發(fā)展中，房價在政府的幾次宏觀調(diào)控中不斷出現(xiàn)著短期的上下波動，盡管當年作為消費者的我們對房價是漲是跌摸不到頭腦，但二十年后回頭來看，無疑意識到了房地產(chǎn)行業(yè)從未因為政策而有過大變動，房價的總體趨勢始終是一路上漲。

盡管不少專家出面聲明，房地產(chǎn)是一個明顯的周期性行業(yè)，因此房價總會下跌的，只是時間早晚問題。然而房價不斷攀升的事實無疑讓專家的聲音變得愈發(fā)蒼白。房價過去十多年的上升已經(jīng)使不少人形成思維定式，在像北京、上海等這樣的一線城市房價只會上升。

中國房價走勢回顧

中國的房價走勢大致可以分為這樣幾個階段：

2003年—2004年：為房地產(chǎn)業(yè)正名。2003年7月，國務院會議發(fā)布“18號文”，開啟十年調(diào)控序幕，“地王”這個詞第一次出現(xiàn)在我們的概念中。

2005年—2008年：為房地產(chǎn)業(yè)降溫。2005年4月，國務院開始著力限價，銀行限貸、“限價房”等應運而生。盡管如此，房價上漲的“黃金期”

2008年下半年—2009年：拯救房地產(chǎn)業(yè)。為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關鍵?！罢惺小笔勾笾谐鞘蟹績r進入報復性反彈階段。

2010年至今：全面出擊力穩(wěn)房價。2009年12月至今，國務院先后五次常務會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。但得到遏制的顯然不是房價，而僅僅是其上漲的速度。

事實上，從2009年年底開始，中央政府就加緊了對房價的抑制。然而每次收效甚微，尤其在一線大城市。不斷涌現(xiàn)的高價地塊，不斷上漲的土地價格卻讓人們對未來的房地產(chǎn)市場充滿了疑慮與擔憂。房市與調(diào)控究竟誰能拯救中國的房奴，而不斷出臺的舉措還能依賴嗎？對于中國房價的走勢，房市中呈現(xiàn)了兩種不同的聲音。

唱空PK唱多

大體來說，中國的房價預測分為“唱空派”和“唱多派”，但辯駁了十過年后，唱空派似乎是屢戰(zhàn)屢敗，因為房價始終未跌，傳言中的“崩盤”似乎真的只能存在于傳說中了。

持續(xù)上漲

房價已經(jīng)卯足勁地上漲了多年，盡管面對這個無非議的事實，眾多房奴只能無奈接受。但他們更關心的不是過去，而是將來房價是否依舊如此。不少專家認為目前房價正處于逆生長狀態(tài)，從政策來看，房地產(chǎn)行業(yè)盡管屢遭詬病，但在中國經(jīng)濟的地位和作用不言而喻，因而房地產(chǎn)不會受到實質(zhì)性打壓。另外，供不應求始終是問題的癥結(jié)，盡管“房嫂”等出現(xiàn)不少，但不可否認的是市場中始終存在很多剛性需求。要想降低房價，恐怕滿足人們的購房需求才是關鍵。最后，土地成本的增加無疑主推了房價上漲。房價之所以居高不下，高地價、高成本、高開發(fā)強度、高門檻都是重要原因。

而不斷出臺的政策卻讓人難再信任，也有諸多原因。調(diào)控房價似乎只是重要政府的“一廂情愿”，作為經(jīng)濟支柱的房產(chǎn)，自然備受地方政府的青睞。而政府的金融、財稅以及土地政策，并不完全配套的，著力點也不一致。不可否認的是房地產(chǎn)存在兩大壟斷：土地被政府壟斷，政府定價是中國特色；二是房地產(chǎn)的經(jīng)營是開發(fā)商壟斷，如何運營，沒有統(tǒng)一的方式。

“大跌”終將出現(xiàn)

結(jié)合當前中國房市情況來看，房價早已超出普通消費者的購買范疇，自然不可能這樣一直漲下去。而不少對房子有剛性需求，真正需要購房的年輕人中已經(jīng)有不少轉(zhuǎn)變了觀念。與其承受貸款壓力去還貸，不如用已有的錢享受生活。這些購房主力學習了國外租房模式，摒棄“居者有其屋”等傳統(tǒng)觀念。這些想法盡管看似抽象，但卻對未來的房市形成了巨大的潛在威脅。

中國新興的“421”典型家庭模式已經(jīng)開始。兩個獨生子女家庭結(jié)合后只有一個孫子，因此他的房子不止一套。從一般規(guī)律來看，25—35歲是結(jié)婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲時，我國的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買房、結(jié)婚的高峰期了。2008年前后的人口結(jié)構(gòu)變化將非常明顯，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多。人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，對房子需求的降低，使得房價下跌是情理之中。

另外，隨著科技的發(fā)展，節(jié)能建筑的推廣等，建設成本的發(fā)展必然的越來越低，所以房價自然會下跌。

盡管房價從現(xiàn)在看來仍是堅挺，而那些唱多的人也信心滿滿。但從未來十年來看，無論是市場需求還是建設成本等，房價下跌都是必然趨勢，毋庸置疑。