白影

燕郊商業(yè)攤大餅

用當(dāng)?shù)厝说脑捳f(shuō)，燕郊早在十年前只是一片荒地與樹(shù)林。燕郊樓市也遠(yuǎn)不如今天這么炙手可熱，那時(shí)住宅多以六層低密度板樓為主，大多是本土開(kāi)發(fā)商的天下。而如今云集于此的開(kāi)發(fā)商實(shí)力非往日可比，多個(gè)品牌地產(chǎn)商如天洋置地、興達(dá)、福成、住達(dá)等公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之而來(lái)的上上城、納丹堡、東方夏威夷、星河皓月等當(dāng)?shù)厝硕炷茉數(shù)牡禺a(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出爐。在建筑類(lèi)別上也呈現(xiàn)出多種多樣的風(fēng)格，包括板樓、塔樓、高層等，基本都能滿足購(gòu)房者的各項(xiàng)需求。

作為距離北京最近的東大門(mén)，憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和低價(jià)格，燕郊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在過(guò)去幾年中曾呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，燕郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量從2004年的幾十萬(wàn)平方米躍升至2007年的近800萬(wàn)平方米，到2012年初燕郊總開(kāi)發(fā)量已升至數(shù)千萬(wàn)平方米，總套數(shù)超越10萬(wàn)套以上。開(kāi)發(fā)數(shù)量可觀，入住率越來(lái)越理想。隨著入住率的攀升，燕郊也擁有越來(lái)越多的常住人口。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，燕郊目前至少擁有40～50萬(wàn)人左右的常住人口，但是在幾年以前該區(qū)域商業(yè)較為匱乏，尤其是缺乏集中型的商業(yè)體和以及大型社區(qū)商業(yè)，這也對(duì)其經(jīng)濟(jì)和居住環(huán)境發(fā)展造成了很大的影響。

然而，外地開(kāi)發(fā)商的入駐與大體量住宅項(xiàng)目自帶商業(yè)配套的建成，使得商業(yè)的放量逐漸增強(qiáng)。外地的很多投資商都注意到了燕郊潛在的商機(jī)。去年12月，隨著鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，燕郊商業(yè)開(kāi)始顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)形式。

據(jù)了解，2013年4月28日，新世界百貨首次進(jìn)駐燕郊商業(yè)綜合體鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)。今年1月，沃爾瑪作為首家大型零售超市在鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。隨著新世界、沃爾瑪?shù)戎闶凵痰募尤?，素有“睡城”之稱(chēng)的燕郊逐漸蘇醒。

此外，由馬來(lái)西亞成功集團(tuán)投資50億元的成功大廣場(chǎng)，是燕郊最大的商業(yè)體項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積180萬(wàn)平方米，商業(yè)面積82萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)“世界最大的商業(yè)中心”。據(jù)資料顯示，2005年3月成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目就已開(kāi)工。從2008年到2010年，項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)竣工的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，馬來(lái)西亞成功集團(tuán)在燕郊拿地并非是要開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，而只是想通過(guò)囤地來(lái)實(shí)現(xiàn)土地升值，但是后來(lái)迫于政府的壓力，企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)。然而，開(kāi)發(fā)多年仍然未竣工，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到多臺(tái)吊車(chē)以及建筑材料散落在工地上，并未見(jiàn)到施工人員。該人士還表示，成功大廣場(chǎng)雖然是從北京驅(qū)車(chē)到達(dá)燕郊看到的第一個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目，但是其交通十分不方便，甚至讓人不知道如何到達(dá)項(xiàng)目正門(mén)。

就在成功大廣場(chǎng)的對(duì)面，是燕郊的另一個(gè)高端的商業(yè)綜合體項(xiàng)目——東貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)13.8萬(wàn)平方米，涵蓋國(guó)際化商業(yè)街區(qū)、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店裙樓三大板塊。據(jù)項(xiàng)目方介紹，未來(lái)該項(xiàng)目擬引進(jìn)多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌主力店、超市主力店、高端餐飲知名品牌，如俏江南、全聚德、眉州東坡等品牌商戶進(jìn)駐意向強(qiáng)烈。

在102國(guó)道路南的天洋城4代項(xiàng)目也規(guī)劃了25萬(wàn)平方米的城市商業(yè)綜合體，涵蓋大型超市、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)等豐富業(yè)態(tài)。目前該項(xiàng)目已展開(kāi)定制化招商服務(wù)，國(guó)際一線品牌、大型賣(mài)場(chǎng)正在洽談。

沿著102國(guó)道一路向東，還有維多利亞、新銳時(shí)代廣場(chǎng)、雷捷時(shí)代廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)體正在招商。目前，燕郊開(kāi)業(yè)及在售的商業(yè)項(xiàng)目基本分布于迎賓路、102國(guó)道以北及周邊區(qū)域，沿燕順路向燕郊鎮(zhèn)布局。項(xiàng)目包括鑫樂(lè)匯、成功大廣場(chǎng)、星羅城、樂(lè)天瑪特、天洋城購(gòu)物中心、東貿(mào)國(guó)際購(gòu)物中心、雷捷時(shí)代廣場(chǎng)、燕達(dá)國(guó)際商城、新銳時(shí)代廣場(chǎng)、天洋城4代、新世紀(jì)商城等10余個(gè)，在售商業(yè)項(xiàng)目總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。按燕郊50萬(wàn)常住人口粗略計(jì)算，人均商業(yè)面積已達(dá)4平方米，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

首爾甜城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)趙增志指出，對(duì)于更多有投資需求的購(gòu)房人來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)也是良好的機(jī)遇。如今燕郊的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐漸步入正軌，但是之前被忽視的商業(yè)需求正在得到釋放，隨著住宅項(xiàng)目的紛紛入住，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了很多商業(yè)配套甚至是大型區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目，燕郊區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。燕郊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展不可小覷，簡(jiǎn)單地算一筆賬，以燕郊的燕順路為代表，這里聚集了星河185、星河皓月、東方夏威夷、夏威夷南岸、上上城第三季、納丹堡、首爾甜城等十幾個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，僅這一條街居住人口就超過(guò)20萬(wàn)人，可想而知其商業(yè)所需的人流量是具備的。

過(guò)度開(kāi)發(fā)難經(jīng)營(yíng)

在開(kāi)發(fā)商瘋狂搶奪商業(yè)空白的時(shí)候，燕郊也逐漸從“睡城”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧坛恰保绱她嫶蟮纳虡I(yè)體放量，雖然本地人流量巨大，但緊靠本地的消費(fèi)實(shí)力能否消化殆盡？燕郊的商業(yè)發(fā)展是否由“極度稀缺”走向“過(guò)度開(kāi)發(fā)”？

在傳統(tǒng)的商業(yè)形式被顛覆以前，燕郊的舊商圈集中在迎賓路一代，那里有當(dāng)時(shí)最大的燕客隆超市，以及唯一的百貨商場(chǎng)——新世紀(jì)商城，一路向北就是燕郊唯一的公園與電影院，以及唯一的步行街。

然而那時(shí)的新世紀(jì)商城所出售產(chǎn)品多以中老年服飾以及男士正裝為主且款式陳舊，但是隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加大，燕郊新世紀(jì)商城也換上了高檔品牌，它正向著北京的大商場(chǎng)模式前進(jìn)。步行街上，國(guó)內(nèi)一些名牌服裝也紛紛進(jìn)駐，ME&CITY、派克蘭蒂、以純、阿依蓮、阿瑟斯等品牌都成了步行街的成員。激烈的競(jìng)爭(zhēng)既加速了燕郊人思想的轉(zhuǎn)變，也大大促進(jìn)了燕郊商業(yè)的發(fā)展。

如今燕郊的商場(chǎng)越來(lái)越吸引年輕人，以前在燕郊購(gòu)物的客群中大部分是35歲左右的中青年。最近，來(lái)這里逛街的客群年齡跨越了70、80、90后。而一些專(zhuān)柜，即便對(duì)于精于購(gòu)物的時(shí)尚分子來(lái)說(shuō)，也頗有眼前一亮的感覺(jué)。

然而，觀察燕郊內(nèi)部商業(yè)體特征，不難發(fā)現(xiàn)其本地化商業(yè)與后來(lái)規(guī)劃的高端化商業(yè)形成鮮明對(duì)比，本地消費(fèi)群體承擔(dān)不了昂貴的高端商品價(jià)格，而外來(lái)北京溢出客群又不滿意高端商業(yè)體內(nèi)的品牌與產(chǎn)品，高端商業(yè)招商面臨著重重困境。

在7月的一個(gè)周三下午，記者親自考察了作為燕郊區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)集中式商業(yè)的鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)。鑫樂(lè)匯項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃建設(shè)中的燕郊新城中心區(qū)，北臨120萬(wàn)平方米的燕京航城社區(qū)，南臨鬧市區(qū)。項(xiàng)目一期為商業(yè)街和商業(yè)綜合體。商業(yè)綜合體面積約為5.3萬(wàn)平方米，包括大型沃爾瑪超市、IMAX巨幕影院、電器賣(mài)場(chǎng)及各種業(yè)態(tài)；商業(yè)街約為6萬(wàn)平方米，劃分為餐飲主題、婚紗主題、兒童天地、運(yùn)動(dòng)主題、家居家紡及精品店等。 二期為SOHO酒店式公寓（8萬(wàn)平方米）滿足商住、商務(wù)需求。

走進(jìn)鑫樂(lè)匯商業(yè)街，一層眾多商鋪云集，其中包括美食、戶外用品、兒童攝影等多種類(lèi)商戶，但是在這樣天氣晴朗的午后，仍罕見(jiàn)顧客進(jìn)店購(gòu)物。沿著直梯進(jìn)入二層，映入眼簾的是一排排空置的商鋪，一家以出售服裝為主的店家大門(mén)緊閉，門(mén)上貼出了轉(zhuǎn)租信息。而縱觀二層、三層，這樣的商戶比比皆是，與一層的境況形成了“冰火兩重天”的對(duì)比。

去年秋季入駐鑫樂(lè)匯商業(yè)街的陳女士正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)租店鋪，她很無(wú)奈地告訴記者：“當(dāng)初招商部的人告訴我，鑫樂(lè)匯商業(yè)街劃分了多個(gè)主題區(qū)域，我所租賃店鋪所在的這一區(qū)域主打家居家紡及精品店。但是我們租下店鋪以后才發(fā)現(xiàn)，就我們一家是高端家居家紡精品店，其余店家賣(mài)的都是地?cái)傌洠矣匈u(mài)鞋的、賣(mài)服飾的、賣(mài)化妝品的，毫無(wú)秩序可言?！?/p>

“現(xiàn)在租期還沒(méi)到，我們不想繼續(xù)租了，已經(jīng)和招商部簽下了解約合同，但是招商部的人通知我們，必須要將剩下幾個(gè)月的店租和物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)齊才能將店內(nèi)商品拿走，否則就直接做封店處理?！标惻渴志趩实卣f(shuō)，這邊已經(jīng)有很多家商鋪持續(xù)虧損，最后交不出店租而被封店了，我們這家店就至少虧損了十幾萬(wàn)元。

在新近入駐鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)的新世界百貨和沃爾瑪超市，人流尚可。但是不難發(fā)現(xiàn)，新世界百貨相比北京的新世界商場(chǎng)價(jià)格略低，折扣較大，入駐商家品牌相對(duì)也較為低端。

而將視線轉(zhuǎn)至整個(gè)燕郊，不少大型社區(qū)商業(yè)如雷捷時(shí)代廣場(chǎng)、新銳時(shí)代廣場(chǎng)等不是門(mén)可羅雀就是只能吸引低端租戶的進(jìn)駐。

對(duì)此，曾任北京品睿策劃顧問(wèn)公司總經(jīng)理的李冬陽(yáng)告訴記者，燕郊的各個(gè)商業(yè)體在選址、招商與定位上都沒(méi)有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免在非核心地段進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不要在交通不便利的區(qū)域進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的布局。另外，招商先行很重要，要先確定客戶后再以客戶需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。并且準(zhǔn)備好資金，支持項(xiàng)目合理周期內(nèi)的市場(chǎng)培育期。

燕郊的商業(yè)項(xiàng)目基本都是將商鋪盡快散售出去，以盡快回籠資金，長(zhǎng)期來(lái)看，這并非是一個(gè)可持續(xù)的策略。如果每家商業(yè)地產(chǎn)商都試圖散售，市場(chǎng)將在短期內(nèi)充斥大量新增供應(yīng)，從而削弱個(gè)體投資者對(duì)商鋪的投資意愿，商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)相應(yīng)降低。并且如果市場(chǎng)上散售型商鋪占?jí)旱剐员戎?，長(zhǎng)期來(lái)講亦將影響商業(yè)的整體品質(zhì)。

另外，一個(gè)住宅項(xiàng)目配建的商業(yè)面積不宜超過(guò)總面積的5%。例如，一個(gè)100萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目的商業(yè)面積不宜超過(guò)5萬(wàn)平方米，否則就有過(guò)剩的危險(xiǎn)。而對(duì)于一個(gè)配建商業(yè)街的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商自持的面積和用于零售的面積的比例不能低于3比1。例如，開(kāi)發(fā)商自持的面積是10萬(wàn)平方米，那么用于零售的面積就不能超過(guò)3萬(wàn)平方米。如果開(kāi)發(fā)商用于自持的面積太少，那么該商業(yè)項(xiàng)目就不利于形成合力，很難做起來(lái)。

李冬陽(yáng)還指出，集中商業(yè)體開(kāi)發(fā)規(guī)劃應(yīng)該注意一些事項(xiàng)，如停車(chē)位數(shù)量和停車(chē)流線的便捷程度決定了基本購(gòu)物意愿；消費(fèi)流線簡(jiǎn)明扼要，可識(shí)別度高，并且必須做到環(huán)形密閉流線，避免人流出逃和重復(fù)經(jīng)過(guò)；根據(jù)區(qū)域劃分主題，且相互呼應(yīng)，保證消費(fèi)中持續(xù)的興奮點(diǎn)不間斷；空間立面造型趣味性與廣告位的統(tǒng)籌考慮等。除此之外，對(duì)于所有商業(yè)街3F以上的部分一定要建議前期持有，運(yùn)營(yíng)期1～3年內(nèi)再進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大利潤(rùn)回報(bào)。

“集中式商業(yè)體難點(diǎn)在后期經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，一、二線城市商圈和商業(yè)市場(chǎng)成熟，消費(fèi)力強(qiáng)，成功概率大。到了三、四線城市商圈考慮的因素就更多，像燕郊這樣的區(qū)域，消費(fèi)力研究和容量十分關(guān)鍵，后期運(yùn)營(yíng)和招商也十分關(guān)鍵?？紤]到項(xiàng)目運(yùn)作，我一般不建議這類(lèi)三、四線城市做5萬(wàn)平方米以上的集中式商業(yè)?！崩顤|陽(yáng)表示。

深陷無(wú)規(guī)劃亂局

支撐商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，一般需要兩個(gè)基礎(chǔ)條件：一是要有住宅承托穩(wěn)定的居住人群；二是要有產(chǎn)業(yè)將居住人群留在本地。雖然燕郊的常住人口達(dá)到了50萬(wàn)人，但是約有30萬(wàn)人是在北京工作的白領(lǐng)一族。這里晚上燈火通明，白天關(guān)門(mén)閉戶，燕郊本地人消費(fèi)力不足，在此居住的北京人由于大部分時(shí)間都在北京，也導(dǎo)致了消費(fèi)力不旺盛。另外，毫無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐的燕郊，也讓區(qū)域商業(yè)形成了“周末”消費(fèi)模式的特征。

位于燕郊新城區(qū)的鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)，其交通十分不便，路過(guò)的公交只有818路一輛，這也成為它不能會(huì)聚人流的最主要原因。一位業(yè)內(nèi)人士指出：“表面上鑫樂(lè)匯購(gòu)物廣場(chǎng)、東貿(mào)國(guó)際購(gòu)物中心、成功大廣場(chǎng)等項(xiàng)目背靠社區(qū)，位處燕郊核心地段，事實(shí)上那些地塊都是燕郊人不會(huì)經(jīng)過(guò)的死角。”

燕郊商業(yè)的分布散而亂，也是飽受業(yè)內(nèi)詬病的一點(diǎn)。所謂的繁華地段，根本沒(méi)有形成系統(tǒng)的商業(yè)布局。正是因?yàn)槿绱耍晒Υ髲V場(chǎng)、東貿(mào)購(gòu)物中心、雷捷時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)體在招商上存在各種困境，甚至閑置多年。

去年11月開(kāi)業(yè)的雷捷時(shí)代廣場(chǎng)甚至已經(jīng)超出了燕郊人的活動(dòng)范圍，其位置毗鄰大廠回族自治區(qū)的邊界，與燕郊最大的污染源燕郊電廠隔街相忘，旁邊甚至沒(méi)有一個(gè)成熟的社區(qū)來(lái)支撐商業(yè)體的基本人流量。而記者看到，目前的雷捷時(shí)代廣場(chǎng)入駐商家多為建材、家居類(lèi)品牌，其中包括集美家居在內(nèi)。不難發(fā)現(xiàn)，造成這一現(xiàn)象的主因則是廣場(chǎng)對(duì)面便是燕郊最大的建材城——運(yùn)河源建材城，雷捷時(shí)代廣場(chǎng)不過(guò)是分流了部分原來(lái)運(yùn)河源建材城的商家。

一位購(gòu)置了雷捷時(shí)代廣場(chǎng)住宅的劉先生無(wú)奈地對(duì)記者表示，原本看重了這里巨大的商業(yè)體量，將來(lái)可能發(fā)展成為一個(gè)成熟的商業(yè)社區(qū)，但是目前這里完全已經(jīng)變成了一個(gè)建材城，連滿足生活基本需求的超市、購(gòu)物中心都沒(méi)有。

李冬陽(yáng)認(rèn)為，商業(yè)規(guī)劃的原則應(yīng)以人為本、遠(yuǎn)近結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展其發(fā)展，并且要做好結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化布局、改造與新建相統(tǒng)籌。另外，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合。

“燕郊沒(méi)有任何兩個(gè)項(xiàng)目之間實(shí)現(xiàn)了互動(dòng)，這根本不利于商圈的形成”。在趙增志看來(lái)，這種混亂簡(jiǎn)直有點(diǎn)不可理喻，“燕郊從一開(kāi)始就缺少商業(yè)規(guī)劃，后來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又一窩蜂地進(jìn)入，還是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的規(guī)劃?！?/p>

而燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾透露，燕郊政府目前沒(méi)有任何規(guī)劃，不管是本地開(kāi)發(fā)商還是外地開(kāi)發(fā)商想要來(lái)燕郊開(kāi)發(fā)住宅或商業(yè)，都是政府選擇一個(gè)合適的地塊賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，任其自行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)。

由于城市功能過(guò)度集中，燕郊近幾年出現(xiàn)了人口膨脹、交通擁擠、資源緊缺等一系列問(wèn)題。燕郊雖然憑借無(wú)可比擬的所謂一小時(shí)生活圈近京區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)給區(qū)域帶來(lái)了十分沉重的壓力。

趙增志認(rèn)為，目前燕郊還主要是商業(yè)輸出型，下一步，該地區(qū)應(yīng)大力發(fā)展新興經(jīng)濟(jì)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，用產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體，從而逐步轉(zhuǎn)向在燕郊內(nèi)部消費(fèi)，促動(dòng)地區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

目前燕郊商業(yè)發(fā)展仍停留在“配套”層面，沒(méi)有充分發(fā)揮商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的“拉動(dòng)”作用。

“繁忙的商業(yè)是一個(gè)地區(qū)繁榮的重要標(biāo)志和主要推力，作為北京城市東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，燕郊則是主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)。”李冬陽(yáng)也持相同的看法?，F(xiàn)在燕郊的商業(yè)還只是一個(gè)比較低的水平，商業(yè)滿足的也僅是居民最基本的生活所需，高檔商品還沒(méi)有。新世界百貨等大型商場(chǎng)的入駐，對(duì)商業(yè)氣氛的形成有不小的促進(jìn)作用。但有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了大的商城后，分割提供售后返租。在一些商業(yè)氛圍還不足的地方，用一些營(yíng)銷(xiāo)手段，也可以將商鋪賣(mài)出去。但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶賺不了錢(qián)，第二年退租的情況比較多，所謂的商業(yè)繁榮也只是曇花一現(xiàn)。而這對(duì)所有者以及社會(huì)資源都是一個(gè)損害。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，燕郊應(yīng)該引入商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在地塊開(kāi)發(fā)前期就開(kāi)始合作。就商業(yè)運(yùn)作來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)商比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看得準(zhǔn)。也可以避免在建完后，招商時(shí)面對(duì)被動(dòng)局面。