于洋

買，還是不買？賣，還是不賣？

“新國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，讓2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景再一次撲朔迷離，樓市會(huì)不會(huì)降溫？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落？一方面是限購(gòu)、信貸收緊、征收20%交易稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策的沖擊；另一方面是通脹壓力加大、股市低迷的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在充斥著各種各樣變數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是買還是觀望。

長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅針對(duì)存量房征收是“大勢(shì)所趨”，因此，未來(lái)進(jìn)一步加大房屋持有成本的可能性極高。對(duì)于多套房的擁有者來(lái)說(shuō)，賣，還是不賣？

更值得一提的是，二手房市場(chǎng)受20%個(gè)稅政策影響，成本加大，購(gòu)買需求及業(yè)主出售意愿都將會(huì)受到明顯影響，二手房市場(chǎng)交易量也將進(jìn)入“政策時(shí)間”，政策落地前成交量激增，政策落地后，成交量萎縮。那么，對(duì)于二手房經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，政策落地后又將何去何從？

房子的事，總是讓人糾結(jié)……

買，還是不買？

“我女朋友在廣電大廈上班，買二手房就是考慮到結(jié)婚以后她工作方便。之前購(gòu)房款還沒(méi)湊夠，原本打算今年5月份再買的，可我怕征20%個(gè)稅，所以就咬著牙提前出手了?！蔽紫壬f(shuō)，房主當(dāng)年花110萬(wàn)元買的，現(xiàn)在賣160萬(wàn)，如果按20%繳納個(gè)稅的話，就是10萬(wàn)元的稅，這錢雙方都不愿意出，因此就趕在政策出臺(tái)前辦理手續(xù)了?！氨M管青島版‘國(guó)五條實(shí)施細(xì)則并未涉及征收20%個(gè)稅，但誰(shuí)也不知道它什么時(shí)候出臺(tái)，早買早安心?！北黄忍崆傲速I房計(jì)劃的巫先生并未感到后悔。

實(shí)際上，巫先生的購(gòu)房經(jīng)歷絕非個(gè)案。據(jù)青島鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月青島市二手房成交共9668套，分別是1月成交的3.6倍，2月成交的7.1倍，為三年來(lái)單月成交的最高值。

“3月份二手房市場(chǎng)的火熱局面，基本是受‘國(guó)五條政策出臺(tái)的‘末班車效應(yīng)影響?！痹谇鄭u鏈家市場(chǎng)研究部殷天逸看來(lái)，縱觀歷次政府調(diào)控，本次末班車效應(yīng)最為明顯，一是因?yàn)樽匀ツ觊_始，二手房市場(chǎng)一直處于市場(chǎng)回暖期，客戶購(gòu)房意愿較強(qiáng)。二是本次政策增加的稅費(fèi)額度較大，涉及的群體較廣，在交易成本可能明顯上漲的恐慌下，客戶與業(yè)主成交的意愿明顯強(qiáng)于以往。

其實(shí)，每一次宏觀調(diào)控都牽動(dòng)著國(guó)人敏感的神經(jīng)。有業(yè)內(nèi)人士直言，最近大家忙于過(guò)戶的現(xiàn)象便是一種“政策性恐慌”。而伴隨這種恐慌而來(lái)的將是地方細(xì)則出臺(tái)前后的市場(chǎng)“過(guò)山車式”的反應(yīng)。換言之，成交量大幅上漲的背后便是大幅回落。

“因?yàn)?月透支大量需求與房源，預(yù)計(jì)4月份整體供需都會(huì)出現(xiàn)減弱，成交量會(huì)大幅回落?！币筇煲菡f(shuō)，由于青島細(xì)則對(duì)二手房的細(xì)節(jié)問(wèn)題并未明確規(guī)定，造成未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)與預(yù)期并不明朗，客戶業(yè)主雙方在不同程度上進(jìn)入觀望期。

表面看來(lái)，新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響好像很大，新房市場(chǎng)看似沒(méi)有受到直接影響，但樓市都是連鎖反應(yīng)的，二手房市場(chǎng)的變化肯定會(huì)影響新房市場(chǎng)。受此次新政出臺(tái)的影響，一部分購(gòu)房者為了搭舊政策“末班車”選擇提前出手，另一部分則轉(zhuǎn)向了交易環(huán)節(jié)稅收較少的新房市場(chǎng)。

“我不買二手房，但我也糾結(jié)?！睖?zhǔn)備在青島安家的小盧表示，一直以來(lái)，青島的房?jī)r(jià)都在平穩(wěn)上漲，年前沒(méi)買就已經(jīng)讓他很后悔了?？扇缃瘢皣?guó)五條”細(xì)則中關(guān)于城市制定房?jī)r(jià)目標(biāo)的規(guī)定，使準(zhǔn)備出手買房的他又開始猶豫了。

賣，還是不賣？

二手房20%交易稅的政策后期是否落地，給今年的二手房市場(chǎng)帶來(lái)一定不確定因素。

國(guó)家“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，擔(dān)心征收交易稅、房產(chǎn)稅的多套住房持有者紛紛入市拋樓。據(jù)青島鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月新增房源環(huán)比上漲113.12%，且成交周期明顯縮短，議價(jià)空間較大。

“落袋為安。一旦征收交易稅，房屋的總價(jià)就將上升。那時(shí)候，再出售肯定就不好賣了。另外，如果房產(chǎn)稅出臺(tái)后市場(chǎng)上有大量房產(chǎn)拋售的話，價(jià)格又會(huì)垮下來(lái)。”張女士說(shuō)。

“很擔(dān)心房?jī)r(jià)，怕跌。樓市政策太頻繁，真的會(huì)讓你手足無(wú)措，想想看這幾年政府出臺(tái)了多少針對(duì)樓市的政策。我手里有4套房子，其中市北區(qū)的一套房源正處在買來(lái)以后的最高價(jià)，但以后是漲還是跌誰(shuí)也說(shuō)不清，所以掛出來(lái)看看，價(jià)格合適就賣了。”于先生說(shuō)。

而從青島“國(guó)五條”細(xì)則落地后的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，4月1日后新增客戶量明顯減少。而造成這種現(xiàn)象的原因便在于住房持有者的心理預(yù)期發(fā)生了變化。由于青島的調(diào)控細(xì)則較為“溫柔”，因此，市場(chǎng)上觀望的情緒越來(lái)越濃。賣房，對(duì)于渴望獲得更多收益的多套住房持有者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不那么迫切，喧囂熱鬧的二手房交易市場(chǎng)一下子平靜了下來(lái)。但平靜背后，那份糾結(jié)的情愫卻在漸漸“發(fā)酵”。

青島的細(xì)則會(huì)不會(huì)進(jìn)一步細(xì)化？房?jī)r(jià)一直都在小幅上漲，如果此時(shí)賣，會(huì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)價(jià)值的最高點(diǎn)？

事實(shí)上，盡管近幾年的調(diào)控頻率加大，但是價(jià)格震蕩向上的趨勢(shì)并未改變。以青島為例，現(xiàn)行的調(diào)控政策對(duì)成交量的控制效果明顯，而對(duì)于價(jià)格的干預(yù)收效不大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至今，青島市商品住宅成交均價(jià)一直保持向上的趨勢(shì)。而相較于全國(guó)其他同類城市，青島的房?jī)r(jià)漲幅水平仍處于后位。今年1月和2月，市區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別下降2.6%和1%，在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)以上城市中均列第17位，在全國(guó)70個(gè)大中城市中均列第66位。在一部分業(yè)內(nèi)人士的眼中，青島的房?jī)r(jià)仍有一定的上漲空間。

然而，也有部分業(yè)內(nèi)人士指出，20%交易稅的進(jìn)一步落地，加之房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍已經(jīng)“箭在弦上”，針對(duì)存量房征收稅費(fèi)也是“大勢(shì)所趨”?？梢灶A(yù)見，未來(lái)加大房屋交易成本的同時(shí)也將進(jìn)一步加大房屋持有成本，如此一來(lái)，勢(shì)必帶來(lái)新一輪的拋房潮。眾所周知，供求關(guān)系決定價(jià)格，在市場(chǎng)供應(yīng)量得以有效增加的大背景下，市場(chǎng)的價(jià)格有可能會(huì)近一步回落。

由此可見，對(duì)于今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，在不同人群之間也出現(xiàn)了較大分歧。對(duì)于多套住房持有者來(lái)說(shuō)，賣與不賣，的確是個(gè)問(wèn)題。

機(jī)構(gòu)，何去何從？

“‘國(guó)五條地方細(xì)則出臺(tái)前，無(wú)論是糾結(jié)與買的購(gòu)房者，還是糾結(jié)與賣的房屋持有者，都會(huì)主動(dòng)咨詢房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只求盡快辦理過(guò)戶，以避免不必要的稅費(fèi)。對(duì)于二手房經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，此前的政策真空期無(wú)疑是促成買賣雙方成交的大好時(shí)機(jī)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛坦言?！岸胤郊?xì)則一旦明確，將對(duì)今后的二手房交易產(chǎn)生巨大阻礙，市場(chǎng)將出現(xiàn)3個(gè)月以上的冷淡期?！?/p>

他認(rèn)為，3月份市場(chǎng)的火爆行情透支了未來(lái)的很多交易。預(yù)計(jì)接下來(lái)的一段時(shí)間市場(chǎng)將進(jìn)入買賣雙方的深度博弈期。事實(shí)上，近年來(lái)，每一次的調(diào)控政策出臺(tái)都會(huì)如此，歷經(jīng)政策風(fēng)雨洗禮的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)早已形成了自己的應(yīng)變之道。

劉剛告訴記者，在青島，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)開始試水掘金“洋樓盤”，并將在市場(chǎng)的淡季繼續(xù)深耕細(xì)作這一領(lǐng)域?！把巯?，對(duì)多套房產(chǎn)征收持有稅的呼聲越來(lái)越高，令一些多套房產(chǎn)持有者感到恐慌。此時(shí)，大部分的人都會(huì)選擇出售一些物業(yè)或者轉(zhuǎn)移到國(guó)外購(gòu)置項(xiàng)目?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)有17%的千萬(wàn)富翁已經(jīng)移民海外，還有40%正在考慮移民海外。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深耕海外置業(yè)無(wú)疑是看到了這一領(lǐng)域的巨大商機(jī)。

與其同時(shí)，為了給客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)還將在體系全面推廣“金色標(biāo)準(zhǔn)”，號(hào)召各加盟店以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)創(chuàng)造客戶全新服務(wù)體驗(yàn)。

顯然，短期的市場(chǎng)冷淡不會(huì)對(duì)大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成大的影響?？蓪?duì)于小型中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，日子可就著實(shí)難過(guò)了。小中介的收入依靠的正是成交量，對(duì)于本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的小公司，沒(méi)有了成交量，便會(huì)見風(fēng)使舵的選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者關(guān)門，或者轉(zhuǎn)行。“然而，福禍相倚，危中有機(jī)?！痹谝筇煲菘磥?lái)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)總是并存的，2011年鏈家進(jìn)駐青島市場(chǎng)選擇的正是行業(yè)低谷之時(shí)。

在總公司的資金支持下，青島鏈家看到的是“大魚吃小魚”的良機(jī)?！拔覀儠?huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化做戰(zhàn)略的調(diào)整，仔細(xì)分析市場(chǎng)后，將對(duì)市場(chǎng)的布點(diǎn)做一下調(diào)整，并按照既定方針逆勢(shì)擴(kuò)張?！?/p>

伴隨著店面的擴(kuò)張，鏈家地產(chǎn)二手經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍也在不斷地壯大。在記者采訪過(guò)程中，恰巧鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)正在接受培訓(xùn)。“隨著購(gòu)房者消費(fèi)需求的不斷細(xì)化，中介公司的服務(wù)隨之細(xì)化是不可避免的。鏈家搞大量的培訓(xùn)就是為了提高服務(wù)質(zhì)量，讓每一個(gè)顧客在與鏈家的接觸中獲得愉悅的體驗(yàn)，而不是僅僅買到一戶房子?！币筇煲菡f(shuō)。

而在談到市場(chǎng)低迷時(shí)，鏈家是否考慮推進(jìn)“一二手房聯(lián)動(dòng)”等營(yíng)銷手段時(shí)，她堅(jiān)定地告訴記者，縱使市場(chǎng)低迷，青島鏈家也只專注青島二手房市場(chǎng)，力求做專做精，通過(guò)推出特色品牌服務(wù)來(lái)把握市場(chǎng)中僅存的房源。在這一點(diǎn)上，鏈家地產(chǎn)顯然有些與眾不同。