2013上半年的樓市依舊延續(xù)火熱勢頭，盡管中央一再調(diào)控，推出史上最嚴(yán)厲政策—“新國五條”，但是政策頒布容易，落地生根難，上海房價不但沒有應(yīng)聲而落，反倒更加火爆，甚至形成量價齊升的局面。非但上海如此，大多數(shù)重點城市的房價皆如芝麻開花般節(jié)節(jié)攀高。

五大原因促量價齊升

在重點監(jiān)測的30個城市中，有相當(dāng)一部分城市出現(xiàn)量價齊升的局面，原因無外乎以下五個方面。

熱錢流動性寬松導(dǎo)致量價齊升

上半年總體上貨幣供應(yīng)量增加，導(dǎo)致市場熱錢流動性寬松，這是造成量價齊升的最根本因素。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%，盡管這個值仍然在全年通脹控制目標(biāo)4%以內(nèi)，但是CPI在過去高位基礎(chǔ)上的增長仍然暗示著通脹預(yù)期的加劇，會誘使人們繼續(xù)尋求投資保值增值的渠道。

此外，央行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛，今年1～5月國內(nèi)M2同比增速為16%，高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)，這也促使了流動性寬松的熱錢流向房地產(chǎn)市場。

政策引起波動

“新國五條”細(xì)則落地前，二手房交易20%個人增值稅政策的“末班車”效應(yīng)導(dǎo)致市場集中放量，此政策執(zhí)行“懸”空后，新房市場交易繼續(xù)放量，基本回歸到政策發(fā)布之前的正常成交水平，政策對于新房市場來講影響并不大，最終導(dǎo)致上半年總體上量價齊升的結(jié)果。

半年報促成“紅六月”

因半年報數(shù)據(jù)因素，不少品牌房企在5、6月份加大推盤力度，甚至有些房企推出全員營銷的措施，總體上導(dǎo)致6月份量價齊升，出現(xiàn)“紅六月”的翹尾現(xiàn)象，助推上半年重點城市量價齊升。

基本面好轉(zhuǎn)帶動成交量

上半年市場基本面逐漸好轉(zhuǎn)，帶動成交量上升，隨之帶動供求關(guān)系緊張與價格堅挺，甚至有些資金面本不緊張的開發(fā)商開始利用“少量多批”、“封盤”等營銷手段，推動“日光盤”、漲價盤的出現(xiàn)，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯。

品牌房企跑量換倉

品牌房企資金面已不太緊張，上半年跑量拿地?fù)Q倉，重點布局的一二線城市市場成交量的增加以及房價仍在環(huán)比上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月十大城市住宅均價為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%。其中，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%～1.7%（含1.5%）之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州、上海漲幅介于0.5%～0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。

上海：濱江豪宅銷售火爆

在近幾年樓市經(jīng)歷“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的市場背景下，天價豪宅逆勢實現(xiàn)成交量大幅上漲，顯示富裕階層尤其是富豪階層對于天價豪宅的增值及保值屬性的認(rèn)同。

2013年1～6月，上海濱江豪宅板塊表現(xiàn)突出，僅僅陸家嘴板塊就成交23套。而傳統(tǒng)的豪宅板塊如佘山板塊、淮海中路板塊表現(xiàn)則相對遜色，僅淮海中路板塊有10套成交。

截至2013年6月，上半年上海市單價10萬元以上/平方米的天價豪宅已成交48套，其中別墅豪宅有7套。而去年同期天價豪宅成交套數(shù)為68套，其中別墅豪宅為10套。盡管今年成交總套數(shù)較去年同期有所下降，但是，天價豪宅的成交表現(xiàn)似乎沒有受到樓市調(diào)控政策頻頻出臺的太大影響，總體來說毫不遜色，基本維持“賣得火”的局面。

那么，樓市調(diào)控對于天價豪宅市場是否有影響？理性分析，豪宅市場的抗跌性還是比較強的。在市場高漲期，豪宅市場成交較為活躍，對于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要作用；而在市場低迷或市場平穩(wěn)期，由于樓市“限購”等因素的存在，豪宅市場盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候有更多的時間去選擇合適的項目投資。并且在“限購”的市場背景下，豪宅物業(yè)價格漲幅比較平穩(wěn)，未來市場一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報與收益。從這個意義上講，樓市“限購”無疑為投資者贏得了投資豪宅物業(yè)的機會。

200平米以上交易持續(xù)平穩(wěn)

受益于整體樓市的量價齊升，2013年上半年，上海大平層公寓（戶型面積≥200平方米的公寓）成交2144套，成交面積53.13萬平方米，同比分別上漲34%和23%；成交均價為 39843元/平方米，環(huán)比下滑11%。

2013年6月，上海大平層公寓成交套數(shù)達463套，成交面積達11.26萬平方米，環(huán)比5月大漲3成以上。同時，由于5月份新增預(yù)售的大平層房源達685套、17.20萬平方米，為2012年7月份以來的最高值，更是促使了進入6月份以來大平層市場的火熱。從價格走勢上看，大平層市場從2012年以來維持穩(wěn)定態(tài)勢，并出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，如2013年以來每月大平層成交均價普遍在4萬元/平方米上下，最高的出現(xiàn)在2013年2月份，達到42447元/平方米，而最低的則是6月份的38220元/平方米，這相比2012年動輒4.5萬元/平方米以上的價格出現(xiàn)明顯回落。

庫存方面，截至6月30日，今年上海市商品住宅庫存為941萬平方米，總量較之前的1000萬平方米有所下降。從市場存銷比來看，如果按照今年1～6月平均交易量100萬平方米來計算，當(dāng)前市場存銷比降為9.4個月左右。同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價面臨持續(xù)上漲的壓力；而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個月時，房價則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前還很難判斷存銷比會導(dǎo)致一線城市房價下降。

同策咨詢研究中心資深分析師許之靜認(rèn)為，高端市場與普通剛需不同，當(dāng)前大平層市場庫存量大，“錢荒”的市場背景下，開發(fā)商就更加應(yīng)該以“低開”或“以價換量”的方式盡快跑量，以規(guī)避未來市場不確定性對于市場或項目銷售節(jié)奏的影響。

臨港新城走勢看好

對于上海的具體房產(chǎn)投資板塊，我們在研究了多個案例之后，重點推薦臨港新城。

臨港新城在經(jīng)歷“南匯行政區(qū)劃入浦東新區(qū)”之后，在樓市調(diào)控的大市場背景下，逐漸陷入了市場僵局，無論是商品住宅、還是商辦類物業(yè)，均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。尤其是2012年下半年以來，商辦物業(yè)供應(yīng)量激增，而市場去化速度卻仍然停滯。直到臨港新城“雙特”政策以及引進產(chǎn)業(yè)與人才的措施出臺，才稍稍緩解了目前商辦供大于求的現(xiàn)象，而一些核心區(qū)的商辦項目由于其可預(yù)見的投資回報，將引來市場投資熱情與機會。

雖然現(xiàn)在的臨港新城已有多重產(chǎn)業(yè)聚集于此，隨著規(guī)劃的逐步落實，人口規(guī)模急劇增大，區(qū)域內(nèi)居住需求呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，然而作為一個極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁?，臨港新城的房價卻始終處于上海房價的洼地，這也為臨港的房地產(chǎn)市場帶來機會。

綜上所述，短期來看，受各種政策影響，臨港地區(qū)的商品住宅交易可能會出現(xiàn)小幅上揚，但由于周邊配套的不成熟及限購的進一步執(zhí)行，成交量及房價不會有太大的波動；中長期而言，隨著16號地鐵的開通，再加上上海政府對臨港地區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持，一方面能夠吸引市區(qū)及長三角的人流進入?yún)^(qū)域投資或購房，另一方面，隨著時間推移與臨港新城配套的逐漸完善，在這個板塊進行投資與購房的置業(yè)者可以獲得更為舒適的居住享受或投資增值空間。

下半年謹(jǐn)慎擴張，現(xiàn)金為王

從整體來看，上半年量價齊升的情況在下半年可能會被徹底扭轉(zhuǎn)。由于銀行資金流動性趨于緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款獲批難度增加，此時銀行的利率可能會上升，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，此時，只有適度讓利才能激活銷售回籠資金，用以支付前期拿地的地價款。

從另一個角度來看，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，房企資金面的壓力會更大。到2014上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)可能會大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場“降價潮”的連鎖反應(yīng)。

而對于資產(chǎn)負(fù)債率偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，無論是在經(jīng)營策略上，還是在尋求逆勢擴張的過程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是比較激進的房企，再拿溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，可能會在未來遇到經(jīng)營風(fēng)險。因此，在下半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現(xiàn)金為王”的策略應(yīng)該為廣大開發(fā)商所重視，下半年上述開發(fā)企業(yè)再在土地市場上瘋狂拿地，可能會面臨一定的市場風(fēng)險。

但是，對于資金面相對寬裕的央企、高周轉(zhuǎn)和有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，受制于國內(nèi)錢荒因素較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。