何坤

【關(guān)鍵詞】 合同前期管理、合同總體策劃、招標(biāo)策劃

引言：建設(shè)項(xiàng)目工程管理的基礎(chǔ)是合同管理，合同管理不僅限于工程實(shí)施階段的合同管理。建設(shè)項(xiàng)目施工合同管理是一個(gè)復(fù)雜的過程，內(nèi)容相當(dāng)豐富，大體包括合同總體策劃、合同的招標(biāo)策劃、合同主要條款和管理模式策劃、合同簽訂、合同履行中的管理、合同糾紛的處理等等內(nèi)容。

筆者從事房地產(chǎn)合同及招標(biāo)管理管理數(shù)年，對于建設(shè)項(xiàng)目合同管理略有心得。本文試著從房地產(chǎn)企業(yè)的角度談一談對于合同總體策劃、招標(biāo)策劃等主要合同策劃工作的一些體會，以期與業(yè)內(nèi)同仁共商榷。

1.合同總體策劃

1.1 合同總體策劃的概念及意義

在項(xiàng)目的開始階段，為使項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃地、高效地順利開展，從而使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制，業(yè)主須進(jìn)行合同總體策劃，即對合同分判方式進(jìn)行決策，確定將整個(gè)項(xiàng)目工作分解成多少個(gè)獨(dú)立的合同，合約管理架構(gòu)（總包與分包和材料供應(yīng)商的管理關(guān)系），各合同的工程范圍和界面、招標(biāo)方式、招標(biāo)時(shí)間等。

合同總體策劃決定合同各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的劃分。合同總體策劃是起草各個(gè)招標(biāo)文件和合同文件的依據(jù)，策劃的結(jié)果最終具體地通過合同文件體現(xiàn)出來。

合同的總體策劃是確定對整個(gè)工程項(xiàng)目有重大影響的，帶有根本性、方向的合同問題，是確定合同的戰(zhàn)略問題。其目標(biāo)是通過合同保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、控制有決定性的影響。

1.2 合同總體策劃的要求

1）業(yè)主要從確保項(xiàng)目成功和各方面的互利合作的角度，在項(xiàng)目實(shí)施前對整個(gè)項(xiàng)目合同方案預(yù)先做出科學(xué)合理的安排和設(shè)計(jì)，以確保整個(gè)項(xiàng)目不同階段、不同合同主體的眾多合同順利履行，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和效益。

2）業(yè)主應(yīng)該理性權(quán)衡工期、質(zhì)量、價(jià)格三者的關(guān)系，追求項(xiàng)目利益最大化。

3）各合同承包界面的劃分要明確清晰。若各合同承包界面劃分不清，不但會出現(xiàn)各承包商之間的推諉扯皮現(xiàn)象，而且不利于業(yè)主對投資和進(jìn)度的控制。對需要交叉配合的界面及易混淆的工作內(nèi)容，建議在相應(yīng)招標(biāo)文件中列出承包界面，特別是總承包工程。

4）合同責(zé)權(quán)利應(yīng)明確，由于總、分包合同往往不在同一時(shí)間簽訂，所以在設(shè)定相應(yīng)招標(biāo)文件之時(shí)，就要強(qiáng)化合同生效前的審查，并對日后可能出現(xiàn)的缺陷和疏漏制定相應(yīng)對策，防患于未然。針對大型工程總承包與專業(yè)指定分包商可能在質(zhì)量、組織、資料、技術(shù)、安全、成品保護(hù)、現(xiàn)場平面布置等方面管理責(zé)任不明確的現(xiàn)狀，在編制招標(biāo)文件時(shí)，增加相應(yīng)的合同條款，從而讓總、分包商在投標(biāo)時(shí)即明確其責(zé)任，避免以后可能出現(xiàn)的糾紛。

1.3 合同總體策劃的依據(jù)

合同總體策劃應(yīng)考慮的因素包括：工程項(xiàng)目特點(diǎn)、業(yè)主和承包商情況及項(xiàng)目所處環(huán)境。

1）工程項(xiàng)目特點(diǎn)

工程的類型、規(guī)模、特點(diǎn)，技術(shù)復(fù)雜程度、工程技術(shù)設(shè)計(jì)準(zhǔn)確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計(jì)劃程度，招標(biāo)時(shí)間和工期的限制，項(xiàng)目的盈利性，工程風(fēng)險(xiǎn)程度，工程資源（如資金、材料、設(shè)備等）供應(yīng)及限制條件等。

2）業(yè)主情況

業(yè)主的資信、資金供應(yīng)能力、管理風(fēng)格、管理水平和管理力量，業(yè)主的目標(biāo)以及目標(biāo)的確定性，業(yè)主的實(shí)施策略，業(yè)主的融資模式和管理模式，業(yè)主期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度，業(yè)主對工程的質(zhì)量和工期要求等。

3）承包商情況

承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項(xiàng)目中的目標(biāo)與動(dòng)機(jī)、目前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長期動(dòng)機(jī)、承受和抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。

4）項(xiàng)目所處環(huán)境

工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價(jià)的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度，獲得額外資源的可能性，工程的市場方式（即流行的工程承發(fā)包方式和交易習(xí)慣），工程慣例等。

1.4 合同總體策劃過程

1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項(xiàng)目戰(zhàn)略，確定企業(yè)和項(xiàng)目對合同的要求。項(xiàng)目總的管理模式對合同策劃有很大的影響。一個(gè)項(xiàng)目不同的組織形式，不同的項(xiàng)目管理體制，則有不同的項(xiàng)目任務(wù)的分解方式，需要不同的合同類型。

2）確定合同的總體原則和目標(biāo)。

3）合同的一些重大問題進(jìn)行研究，列出可能的各種選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。

4）在項(xiàng)目過程中，開始準(zhǔn)備每一個(gè)合同招標(biāo)時(shí)，都應(yīng)對其合同招標(biāo)策劃再做一次評價(jià)及相應(yīng)修訂招標(biāo)策劃方案。

1.5 合同總體策劃需關(guān)注事項(xiàng)

工程分判有利于吸引更多的投標(biāo)人參與投標(biāo)，以發(fā)揮各個(gè)承包商的專長，降低造價(jià)，保證質(zhì)量，但分判也要考慮到便于施工管理、減少施工干擾，使工程能有條不紊地進(jìn)行。業(yè)主不能希望通過簽訂對承包商單方面約束性的合同捆死承包商，或壓低合同價(jià)格，不給承包商利潤，否則最終不僅損害承包商的利益，最終也會損害項(xiàng)目總目標(biāo)。

實(shí)踐中，總體策劃可能出現(xiàn)兩方面的問題，一是不進(jìn)行總體策劃，合同分判方式、合同管理架構(gòu)、合同招標(biāo)時(shí)間等全無計(jì)劃，邊做邊看，無序簽約，這種作法必然導(dǎo)致各方問題和糾紛不斷、工程管理混亂。二是雖進(jìn)行了總體策劃，但策劃卻脫離業(yè)主、承包商情況和項(xiàng)目及環(huán)境特點(diǎn)，導(dǎo)致自己處于不利的合同管理地位，工程管理困難。

2.合同招投標(biāo)策劃

2.1 招標(biāo)策劃的概念及意義

招標(biāo)策劃，就是招標(biāo)人（業(yè)主）在準(zhǔn)備招標(biāo)文件前，根據(jù)自身情況、項(xiàng)目特點(diǎn)、潛在投標(biāo)人情況等，確定的招標(biāo)方案。

對于項(xiàng)目已完成合同總體策劃但尚未簽訂的合同，由于實(shí)際情況的變化，可能導(dǎo)致合同不能按照原先總體策劃的思路去簽訂，所以每個(gè)合同招標(biāo)時(shí)都需要再一次對其招標(biāo)方案進(jìn)行重新評價(jià)、修訂。如將原先打包的大類或大范圍合同分解為數(shù)個(gè)小合同，或因后續(xù)合同的范圍將發(fā)生交叉，需要將多個(gè)合同范圍進(jìn)行調(diào)整，重新明確每一個(gè)合同的范圍、金額及發(fā)生時(shí)間等。

招標(biāo)時(shí)是否進(jìn)行招標(biāo)策劃，招標(biāo)策劃的好與壞，直接關(guān)系到業(yè)主是否能按時(shí)、保質(zhì)地完成招標(biāo)，招標(biāo)策劃在招標(biāo)過程中起著關(guān)鍵性的作用。

2.2 招標(biāo)策劃需確定的內(nèi)容及建議

1）招標(biāo)方式，常用招標(biāo)方式為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和直接委托。

公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)人可以在較廣泛的市場范圍選擇承包商，各投標(biāo)人充分競爭，有體現(xiàn)公平和競爭的一方面，但由于建筑市場魚龍混雜，招標(biāo)結(jié)果難以預(yù)料，對招標(biāo)人風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議采用，如必需要采用時(shí)可考慮采取進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審、設(shè)置投標(biāo)及履約保證條件、在合同違約及爭議條款中加強(qiáng)對業(yè)主的保護(hù)力度等措施，為工程招標(biāo)及合同實(shí)施提供保障。

邀請招標(biāo)可以在招標(biāo)前考察投標(biāo)單位和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績、素質(zhì)、管理水平等，保證受邀請的單位和項(xiàng)目經(jīng)理比較可靠，建議優(yōu)先采用，但這種招標(biāo)方式應(yīng)特別注意防止串標(biāo)。

工程數(shù)額較小或地方壟斷性質(zhì)工程可采用議標(biāo)并直接委托方式。

2）招標(biāo)范圍，招標(biāo)范圍是編制招標(biāo)清單和投標(biāo)報(bào)價(jià)的前提，需在招標(biāo)策劃時(shí)明確，如果不同合同招標(biāo)范圍界面模糊的，應(yīng)在招標(biāo)策劃時(shí)認(rèn)真梳理并在充分討論后切割清楚。

3）招標(biāo)估算價(jià)或招標(biāo)控制價(jià)，建議在招標(biāo)策劃時(shí)確定招標(biāo)控制價(jià)，避免招標(biāo)結(jié)果出現(xiàn)重大偏差，設(shè)置招標(biāo)控制價(jià)要求招標(biāo)人對市場有較深入地調(diào)研，必要時(shí)可以借助咨詢公司的力量。

4）評標(biāo)方式，通常采用經(jīng)評審地最低投標(biāo)價(jià)法和綜合評估法。一般項(xiàng)目建議采用經(jīng)評審地最低投標(biāo)價(jià)法，甚至可以不要求提供技術(shù)標(biāo)。特殊項(xiàng)目和技術(shù)要求較高的項(xiàng)目采用綜合評估法，采用綜合評估法評標(biāo)時(shí)，應(yīng)合理設(shè)置技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)和資信標(biāo)權(quán)重，且應(yīng)提出詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)編制要求、技術(shù)標(biāo)評分辦法、商務(wù)標(biāo)評分辦法、資信標(biāo)評分辦法等。

5）入圍單位資質(zhì)及項(xiàng)目經(jīng)理資格要求，建議投標(biāo)人客觀地面對市場，基于項(xiàng)目特點(diǎn)提出適當(dāng)?shù)馁Y格要求，不切實(shí)際地設(shè)置過高的門坎可能會屏蔽掉有競爭力的潛在投標(biāo)人。

6）招標(biāo)時(shí)間計(jì)劃，即在招標(biāo)策劃時(shí)擬定招標(biāo)工作主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如招標(biāo)文件審批時(shí)間、投標(biāo)單位考察和入圍單位審批時(shí)間、發(fā)標(biāo)時(shí)間、截標(biāo)時(shí)間等，有明確時(shí)間要求便于調(diào)動(dòng)各方資源有序推進(jìn)招標(biāo)工作。

7）投標(biāo)保證要求，招標(biāo)人可酌情設(shè)置投標(biāo)保證要求。