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        郁亮:萬科轉戰(zhàn)城市配套服務商

        2013-04-29 00:44:03
        今日樓市 2013年8期
        關鍵詞:世界級服務商萬科

        “萬科的最新定位是城市配套服務商?!蔽艺J為這是萬科最嶄新的定位。

        美國每年的住宅地產銷量不過40萬套,而中國則達到了1000萬套,這么大的銷量不可能持續(xù),而且地產開發(fā)商也不是城鎮(zhèn)化的主角,因此萬科在第四個十年一定會遇到房地產行業(yè)發(fā)展的天花板。

        萬科在投資方面,也將投資區(qū)域擴展到四大區(qū)域,進駐約60個城市,現在又拓展了海外投資區(qū)域。這樣的布局,站在均衡投資的角度上會把風險降至最低。

        萬科全國布局已經落定,剩下的便是如何在這些城市中挖掘潛力。除了繼續(xù)提升住宅市場占有率,萬科正在考慮向城市配套服務商轉型。

        城鎮(zhèn)配套說起來是比較容易的事情,但做起來很難,只有實際操作起來才會發(fā)現其中的問題。萬科雖然一直對業(yè)主比較熟悉,物業(yè)也做得不錯,但是突然往服務方面轉型,也會困難重重,因為畢竟二者之間存在些許差異。所以我們面臨的最大挑戰(zhàn)即是執(zhí)行團隊能否通過這種變化的考驗。

        萬科的目標是跟這個城市同步發(fā)展,因為城市里最重要的始終是人。城市發(fā)展到今天,每個城市都處于不同的發(fā)展階段。有些城市處于開始存在住宅的發(fā)展階段;有些城市只處在需要發(fā)展產業(yè)化的階段,需要拉動投資,需要大量地開拓產業(yè)園區(qū);而有些城市則更高級一點,已經發(fā)展到以金融為主,甚至已經在文化與娛樂方面有強烈的需求。

        隨著人口老齡化的加劇,人們變老以后,對于養(yǎng)老也會有需求。那么我們則開發(fā)養(yǎng)老地產,為老人做配套。

        而未來,我覺得萬科可能會經營垃圾廠。為什么經營?因為它是城市化必需的配套。在國外有很多垃圾廠,像公園一樣,如果萬科能給城市做像公園的垃圾廠,我們也會獲得發(fā)展的機會,幫政府解決問題的同時也是為城市發(fā)展做貢獻。而且萬科這么多年研究的綠色環(huán)保技術,在垃圾廠方面也會有更多的應用,所以說把萬科定位成城市配套服務商很容易理解。城市發(fā)展變化里這么多不同的階段其實可以做很多事情,不是說房地產開發(fā)除了住宅就是商業(yè),我們可以把思路打開。

        目前萬科涉足商業(yè)地產,也是被迫無奈,雖然如今佛山萬科商業(yè)、東莞萬科商業(yè)經營都還算成功。其實在網購時代,商業(yè)購物中心是越來越受打擊的,所以萬科對此非常非常慎重,不是說我有興趣,我是沒辦法才做一點。我們更有興趣研究如何成為一個城市配套服務商。

        包括萬科在海外的合作項目也是如此,萬科在美國舊金山與鐵獅門合作的項目已經開工,該項目為舊金山近年來最大的地產項目。按萬科的設想,未來海外項目投資比重將提升至20%。但我認為,萬科在海外不會建唐人街,我們所建的海外住宅同樣以自住為主。萬科所建項目并不是只針對中國人的,我們想要建設一個能容納不同人群的社區(qū),而不是以投資客為主。

        對于銀行去杠桿化如何影響房地產行業(yè),我認為,中國經濟也需要擠泡沫,銀行緊縮有利于政府控制房價。作為房企,萬科對銀行一直不太放心,所以萬科非常注重手中持有足夠的現金;另外,萬科在今年下半年也不會特別考慮加大拿地的力度。

        如今,萬科已經發(fā)展成世界級的優(yōu)勢企業(yè),它對社會存在的責任也應該是世界級的,它在管理機制上、在變幻無常的市場環(huán)境下都能保持競爭力,這才是衡量萬科是否為世界級企業(yè)的標準,而非發(fā)展規(guī)模。萬科跟世界級優(yōu)秀公司比起來,在公司治理結構、對社會的貢獻等方面,都存在差距。因此我們還需付出更多努力,樹立良好的口碑與社會影響力。(本文摘選自郁亮西安全國媒體發(fā)布會實錄)

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