“染指”商業(yè)地產(chǎn)

1993年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體系中，寫字樓比例達(dá)到75%，住宅僅占25%。到了1995年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就已經(jīng)全部改為住宅。直到2001年，賣掉名震全國(guó)零售界的萬(wàn)佳百貨之后，萬(wàn)科的專業(yè)化轉(zhuǎn)型終于告一段落。

在做了很多年“減法”之后，萬(wàn)科近幾年的戰(zhàn)略發(fā)展，開始從原有的快速滾動(dòng)式開發(fā)的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，逐漸向住宅高端化以及商業(yè)方向發(fā)展，再度“全面開花”。業(yè)內(nèi)有人猜測(cè)，這或許與王石和郁亮這兩位萬(wàn)科的領(lǐng)導(dǎo)者有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

王石和郁亮是萬(wàn)科最顯著的兩個(gè)男人，兩個(gè)風(fēng)格迥異的領(lǐng)導(dǎo)者：一個(gè)高調(diào)、感性；一個(gè)低調(diào)、理智。王石會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)某個(gè)事情特別感興趣；郁亮卻不是，他從來(lái)不會(huì)為某個(gè)概念激動(dòng)，他的樂(lè)趣在于把方方面面照顧到。

2009年11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：“萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)將建成220萬(wàn)平方米商業(yè)配套，其中持有型物業(yè)將占20%?！?/p>

2011年6月28日，萬(wàn)科高調(diào)宣布正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并公布三大商業(yè)產(chǎn)品線及商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，這標(biāo)志著萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁出實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的一步。

回顧萬(wàn)科的地產(chǎn)開發(fā)歷程，可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)在1997年，當(dāng)年萬(wàn)科就率先在住宅項(xiàng)目——福景大廈中引入商業(yè)元素；2009年作為萬(wàn)科新總部大樓的萬(wàn)科大廈開始建設(shè)，總建面80200平方米，“漂浮的地平線”成為中國(guó)現(xiàn)代建筑史上最具風(fēng)格的總部基地；2011年龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)定位打造一站式家庭購(gòu)物中心，項(xiàng)目總面積達(dá)15萬(wàn)平方米，開創(chuàng)了深圳時(shí)尚消費(fèi)的新潮流。而“萬(wàn)科大廈”、“萬(wàn)科廣場(chǎng)”兩大產(chǎn)品系的正式確立，標(biāo)志著萬(wàn)科商用發(fā)展自此進(jìn)入了新里程。

自2009年開始，萬(wàn)科純商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)大跨度倍增之勢(shì)。截至2012年底，萬(wàn)科已開發(fā)寫字樓項(xiàng)目26個(gè)，總體量145.3萬(wàn)平方米，以“城央”商務(wù)辦公為理念，打造綠色環(huán)保、甲級(jí)維度、舒適大氣的系列產(chǎn)品，代表項(xiàng)目有東莞萬(wàn)科中心、上海萬(wàn)科銅山街項(xiàng)目、深圳萬(wàn)科廣場(chǎng)等；開發(fā)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目17個(gè)，總體量140萬(wàn)平方米，分布在一、二線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市中心，以“家庭型”消費(fèi)為核心，“一站式”組合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，致力于成為區(qū)域品質(zhì)生活目的地、城市生活方式體驗(yàn)中心。

而對(duì)于這一轉(zhuǎn)變，郁亮說(shuō)：“目前萬(wàn)科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位，萬(wàn)科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來(lái)也可以考慮經(jīng)營(yíng)垃圾場(chǎng)。”郁亮表示，完成這個(gè)新的定位，萬(wàn)科還需要做很多改變。做住宅已經(jīng)得心應(yīng)手的萬(wàn)科，要向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵還在于團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，而這是相當(dāng)困難的。

“其實(shí)在網(wǎng)購(gòu)時(shí)代，商業(yè)購(gòu)物中心越來(lái)越受打擊，所以萬(wàn)科對(duì)此非常慎重，是沒(méi)辦法才做一點(diǎn)?！庇袅烈恢眻?jiān)持認(rèn)為，他還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，所以萬(wàn)科不會(huì)大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。在他看來(lái)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)持有型物業(yè)的回報(bào)率是很低的，大量持有也很不現(xiàn)實(shí)。萬(wàn)科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度。

萬(wàn)科從住宅轉(zhuǎn)型兼做商業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)等，很大一個(gè)原因也是由于房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。“盡管身為目前中國(guó)最大的住宅開發(fā)商，卻也在擔(dān)心當(dāng)行業(yè)瓶頸來(lái)臨的時(shí)候，萬(wàn)科發(fā)展的瓶頸也會(huì)出現(xiàn)。在萬(wàn)科的第四個(gè)十年，萬(wàn)科一定會(huì)有到天花板的時(shí)候。萬(wàn)科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天花板后，能找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”郁亮解釋。