姚堯

國內(nèi)買家們海外購房的沖動是房企們海外逐金的原始動力。

4月11日，在2013年北京春季房展上，正忙于接待國外展商的主辦方北京四季房展國際業(yè)務總監(jiān)魏克非接受了本刊記者的采訪。作為北京房展上的“老人”，魏克非談到，國際地產(chǎn)展是從09年春季開始，當時只有17個展位，這幾年隨著國內(nèi)市場需求的不斷擴大，海外地產(chǎn)商到中國來尋找機會，近兩年展會規(guī)模越來越大，到2012年秋季達到154個展位，到今年的春季比去年又增加了30%，共有來自25個國家和地區(qū)的210個展位，這幾年海外置業(yè)的蓬勃發(fā)展可見一斑。從觀展人流量來看，現(xiàn)在大眾對海外置業(yè)興趣越來越高。

同時，在置業(yè)訴求上，中國購房人除了傳統(tǒng)的移民或上學的需求外，投資正在成為主流。這一切都催生著一種現(xiàn)象，魏克非說：“今年參展的海外的產(chǎn)品中，有一支新生力量，就是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)到海外謀求發(fā)展也已經(jīng)開花結果。他們產(chǎn)品當初定位就是針對國內(nèi)的高收入家庭，他們是大集團，溝通容易，有信任?！?/p>

集體出海

4月16日，新加坡吉寶置業(yè)宣布與中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科結成戰(zhàn)略合作伙伴，萬科將通過子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購吉寶置業(yè)在新加坡一個發(fā)展項目30%的權益。吉寶置業(yè)在公告中說，萬科通過一個全資子公司參與投資的吉寶置業(yè)發(fā)展項目位于新加坡東部的成熟社區(qū)丹那美拉，是一個有726套公寓的住宅項目。

萬科表示，這是該公司在新加坡的第一筆投資，但卻不是其走出國門的第一步。其實早在今年2月，萬科就與有美國頭號房企之稱的“鐵獅門”房地產(chǎn)公司宣布，兩家公司達成協(xié)議共同開發(fā)位于舊金山的公寓項目。

據(jù)記者所知，從去年開始甚至更早，已經(jīng)有大量房地產(chǎn)企業(yè)走上了出征海外市場之路。去年，綠地集團與韓國濟州國際自由城市開發(fā)中心在上海正式簽署協(xié)議備忘錄。這標志著綠地集團對韓投資進入具體的實施階段。根據(jù)協(xié)議，綠地集團此次獨資開發(fā)濟州“六大核心項目”中的健康醫(yī)療城的項目，總占地面積約110萬平方米，總投資達9億美元。據(jù)介紹，除了韓國濟州以外，綠地集團還將陸續(xù)進入泰國、澳大利亞、德國及西班牙等國家。

據(jù)碧桂園海外市場營銷部中國區(qū)經(jīng)理饒尉介紹，碧桂園也已經(jīng)在馬來西亞發(fā)展5個項目，總投資約為100億元人民幣，其中包括位于吉隆坡的豪宅別墅項目碧桂園加影和碧桂園萬撓項目。

與此同時，萬通“中國中心”在紐約世貿(mào)中心的“新家”啟用，鑫苑置業(yè)在紐約威廉斯堡的住宅樓項目動工，據(jù)傳大連萬達集團也在為投資美國房地產(chǎn)市場“做功課”。

數(shù)據(jù)顯示，中國企業(yè)或個人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模已經(jīng)從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。去年，美國房地產(chǎn)業(yè)的中國投資者正在從個人購房向房地產(chǎn)開發(fā)商轉變。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，頗受中國房產(chǎn)企業(yè)青睞的海外市場主要包括北美、歐洲、澳大利亞以及東南亞的新加坡、馬來西亞等地。

需求源自國內(nèi)

“我搞房地產(chǎn)20年，從來沒有拿到過這么好的地塊和項目?！?4月13日，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司萬科的創(chuàng)始人、董事會主席王石出席在哈佛大學舉行的哈佛中國論壇時說。他透露，得益于萬科的良好口碑，萬科舊金山項目雖然還沒有竣工，中國大陸買家已經(jīng)追隨萬科的腳步轉戰(zhàn)北美，并已經(jīng)訂購出200套房產(chǎn)。預計這個項目40%以上買家是華人及來自中國大陸的移民。

王石認為，在經(jīng)歷了金融海嘯的低谷之后，美國市場漸漸回暖，中國大陸的新移民和大陸買家的海外購房熱情，以及人民幣匯率未來的增值空間等都顯示，現(xiàn)在是進入美國市場的最好時機。

記者了解到，國內(nèi)房地產(chǎn)公司集體出海，最大的動力還是來自于國人海外置業(yè)不斷升溫的熱情。魏克非說：“產(chǎn)生這種現(xiàn)象主要有幾方面的原因，第一就是國內(nèi)的高收入家庭有海外留學，移民計劃，投資，養(yǎng)老各方面的需求，導致海外市場越來越火爆，相反歐洲好幾年金融危機、經(jīng)濟危機，經(jīng)濟不景氣，房產(chǎn)顯示出投資價值，所以這個市場是自然形成的?！?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉的觀點也指出，隨著國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風險，對投資者和開發(fā)商都具有很大的吸引力。相對于國內(nèi)70年的物業(yè)產(chǎn)權，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)都是永久產(chǎn)權，這也成為吸引國人把目光投向海外的重要因素。

據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的買家已躋身為美國房地產(chǎn)的第二大投資群體。

規(guī)避風險

“中國擁有20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但立足這個市場的關鍵還在于尋找擁有經(jīng)驗和理解中國文化的國外團隊，才能抓住機遇。中國房企不僅要采用“中國模式”，也要采用“外國模式”，并找到其中微妙的平衡?！?有熟知海外房產(chǎn)市場的專家表示。

作為被業(yè)內(nèi)普遍認同的原則是，房企向海外擴張時，與當?shù)厣虡I(yè)團隊建立合作關系十分必要。因為對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何以較低的價格，拿到一塊好的地皮，同時獲得稅收減免等優(yōu)惠，需要顧及各層面的合作關系。每個買家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實上，許多單槍匹馬進入國外市場的中國投資者拿到的都是其本國公司“挑剩下”的項目，所以與當?shù)厣虡I(yè)團隊建立合作關系十分必要。

同時，資本運作是中國房地產(chǎn)企業(yè)進入外國市場的重要環(huán)節(jié)，中國企業(yè)需要學習利用債務融資等融資策略將利潤最大化，這不僅可以增加在國外市場的收益，還可以將經(jīng)驗帶回中國和全球其他資本市場。

魏克非認為，海外房產(chǎn)多數(shù)具有永久性產(chǎn)權，因此對房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價值才是更關鍵的問題。另外房企還應該對項目所在地的房價走勢作一次全面了解，最好選擇貨幣匯率相對穩(wěn)定的國家進行投資。另外，國外物業(yè)持有成本很高，比如房產(chǎn)稅、打理和維修的人工成本等都可能成為影響項目銷售的重要因素，所以還是要警惕風險。

中國企業(yè)“走出去”的每一步都要與當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、商業(yè)習慣和文化相契合，接受法律監(jiān)督和全面法律保護至關重要，這樣才能走得更穩(wěn)、更遠。