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        我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價分析

        2013-04-29 13:58:32
        金融經(jīng)濟 2013年9期
        關鍵詞:宏觀調(diào)控公平性房價

        摘要:2003年以來,我國政府實施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價可以檢驗調(diào)控政策有效性。本文首先按照經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標構建了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效評價指標體系,并且建立了我國房地產(chǎn)市場宏觀績效評價模型,最后利用建立的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價體系對2011年上海市宏觀調(diào)控效果進行實證分析,并得出相關的政策建議。

        關鍵詞:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;績效評價;5E原則;評價模型

        一、引言

        1998年住房分配貨幣化,我國房地產(chǎn)市場正式形成,房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,并已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大促進了我國國民經(jīng)濟的增長。但是我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中出現(xiàn)了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題,2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展,按照調(diào)控的目標房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大致可以劃分為3個階段。第一階段(2003-2008)抑制房地產(chǎn)市場投資過熱,控制房價過快增長。第二階段(2008-2009)刺激房地產(chǎn)市場,鼓勵樓市投資,帶動消費以促進國民經(jīng)濟增長。第三階段(2009至今)遏制房價,促進房價合理回歸。

        房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性成為公眾關注的焦點,對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行績效評價能為我國房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù),有效檢驗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果,保障公眾對房地產(chǎn)市場的了解和對政府工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效是政府績效評價的一種,房地產(chǎn)調(diào)控績效評價是對政府干預房地產(chǎn)市場實際效果的評價。但是我國房地產(chǎn)市場歷史較短,房地產(chǎn)調(diào)控仍處于探索階段,關于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的研究主要圍繞著房地產(chǎn)周期、房價波動、調(diào)控政策選擇等問題展開,對房地產(chǎn)調(diào)控績效的研究比較少。在為數(shù)不多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效研究中,大多集中于對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究,并且主要是研究對房地產(chǎn)供求、房價的影響。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的系統(tǒng)的績效評價的研究很少,本文從經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標設計房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標體系,并且建立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價模型,最后以上海市為例進行實證分析。

        二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標體系的構建

        對房地產(chǎn)宏觀績效評價,首先要構建指標體系。調(diào)控績效指標的選取必須符合全面系統(tǒng)性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(5E)選取了10個具體指標。

        1. 經(jīng)濟性目標

        經(jīng)濟性是指一項經(jīng)濟活動在保證質(zhì)量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,主要指政府在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的過程中產(chǎn)生的成本,主要有經(jīng)濟成本、政治成本、社會成本。經(jīng)濟成本指政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中產(chǎn)生的人力、物力、財力;政治成本指中央政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中影響地方政府的利益,地方政府政策與中央政府政策不一致,減弱中央政府對地方的管理和控制,導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時,造成從事房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)人員失業(yè)?;跀?shù)據(jù)可得性,選擇的指標主要是住房保障支出。

        2. 效率性目標

        效率性指產(chǎn)品、服務或其他形式的產(chǎn)出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質(zhì)量的條件下,以最小的投入實現(xiàn)最大的產(chǎn)出或者一定的產(chǎn)出實現(xiàn)投入最小化。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,效率性主要指開發(fā)的房產(chǎn)投入使用情況和房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率。

        3. 效果性目標

        效果性是指一項活動的目標實現(xiàn)程度,以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,效率性指標主要反應為房價調(diào)控、房地產(chǎn)規(guī)模調(diào)控、與國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)的調(diào)控。具體而言,指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、房價增長率/GDP增長率。

        4. 公平性目標

        公平性主要指社會的公平程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,公平性指從社會層面考察房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對社會公平的影響程度,是對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經(jīng)濟適用房房價收入比、經(jīng)濟適用房投資額與住宅總投資額之比。

        5. 生態(tài)性目標

        生態(tài)性指一項活動對生態(tài)環(huán)境的影響程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,生態(tài)性主要指房地產(chǎn)對耕地資源的影響。生態(tài)性原則既是我國堅持可持續(xù)發(fā)展的要求,又是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價的必須考慮的因素。反映生態(tài)性的指標主要有耕地凈減少率。

        表1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標體系表

        三、構建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價體系

        (一) 評價指標標準值的確定及其依據(jù)

        評價指標理想值是衡量指標的標準尺度,是評價政府各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況,又要符合國家的政策法規(guī),房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標理想值見表2。

        表2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標理想值及確定依據(jù)

        (二)評價指標權重的確定

        評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認,常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數(shù)判斷矩陣法?;诜康禺a(chǎn)市場的特點,本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產(chǎn)績效評價中運用,因此本文根據(jù)問卷情況及房地產(chǎn)業(yè)當今的發(fā)展情況模擬打分,最終結果如下所示。

        表3 指標權重

        (三)綜合評價值的計算

        1. 指標標準化的處理

        (1)當現(xiàn)狀值小于理想值時,采用比例推算法確定分值

        (2)當現(xiàn)狀值大于理想值時,但并不是越大越好時,評價指標選擇調(diào)整值

        公式為Sij= (1-(Xij - Tij)/ Tij) ×100

        (3)當現(xiàn)狀值大于理想值時,數(shù)值越大越好時,實現(xiàn)度分值為100分

        2. 綜合評價計算模型

        (1)目標分值的計算

        Fi為目標的評價分值

        (2)綜合評價值的計算

        F 為綜合評價值

        Wi為目標的權重

        (四)2011年上海市房地產(chǎn)調(diào)控績效評價

        通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)及查閱文獻,獲得上海市房地產(chǎn)2011年數(shù)據(jù),并且根據(jù)權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。

        表4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價分指表

        根據(jù)指標標準化處理原則,可以得到上海市2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產(chǎn)宏觀在效率性、效果性和生態(tài)型目標做的相當完善但在經(jīng)濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲,但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的,政府的宏觀調(diào)控對房價起到了一定的抑制作用,貨幣的超發(fā)在一定程度上推動了房價的上漲,政府在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控時,合理控制貨幣供應量,穩(wěn)定物價水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額大幅度超過合理水平,說明現(xiàn)在房地產(chǎn)投資過熱問題沒有得到合理的控制。經(jīng)濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平,說明在保障房建設方面做的還不到位。

        四、結論

        本文在構建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標體系的基礎上,建立了我國房地產(chǎn)市場宏觀績效評價模型,并且引入上海市房地產(chǎn)調(diào)控數(shù)據(jù)進行實證分析,基于分析結果對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出以下政策建議。

        對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時不僅要關注房產(chǎn)價格的合理回歸、對國民經(jīng)濟的帶動作用,也要合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模,抑制房地產(chǎn)投資過熱; 更要關心房地產(chǎn)的供給結構,擴大財政對房地產(chǎn)的保障支出,增加經(jīng)濟適用房和廉租房建設,構建住有所居的和諧社會。

        參考文獻:

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