摘要：2003年以來，我國政府實施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價可以檢驗調(diào)控政策有效性。本文首先按照經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標構建了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效評價指標體系，并且建立了我國房地產(chǎn)市場宏觀績效評價模型，最后利用建立的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價體系對2011年上海市宏觀調(diào)控效果進行實證分析，并得出相關的政策建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；績效評價；5E原則；評價模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國房地產(chǎn)市場正式形成，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大促進了我國國民經(jīng)濟的增長。但是我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中出現(xiàn)了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題，2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，按照調(diào)控的目標房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大致可以劃分為3個階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，控制房價過快增長。第二階段（2008-2009）刺激房地產(chǎn)市場，鼓勵樓市投資，帶動消費以促進國民經(jīng)濟增長。第三階段（2009至今）遏制房價，促進房價合理回歸。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性成為公眾關注的焦點，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行績效評價能為我國房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù)，有效檢驗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果，保障公眾對房地產(chǎn)市場的了解和對政府工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效是政府績效評價的一種，房地產(chǎn)調(diào)控績效評價是對政府干預房地產(chǎn)市場實際效果的評價。但是我國房地產(chǎn)市場歷史較短，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于探索階段，關于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的研究主要圍繞著房地產(chǎn)周期、房價波動、調(diào)控政策選擇等問題展開，對房地產(chǎn)調(diào)控績效的研究比較少。在為數(shù)不多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效研究中，大多集中于對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對房地產(chǎn)供求、房價的影響。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的系統(tǒng)的績效評價的研究很少，本文從經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標設計房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標體系，并且建立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價模型，最后以上海市為例進行實證分析。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標體系的構建

對房地產(chǎn)宏觀績效評價，首先要構建指標體系。調(diào)控績效指標的選取必須符合全面系統(tǒng)性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經(jīng)濟性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標（5E）選取了10個具體指標。

1. 經(jīng)濟性目標

經(jīng)濟性是指一項經(jīng)濟活動在保證質(zhì)量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，主要指政府在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的過程中產(chǎn)生的成本，主要有經(jīng)濟成本、政治成本、社會成本。經(jīng)濟成本指政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中產(chǎn)生的人力、物力、財力；政治成本指中央政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對地方的管理和控制，導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時，造成從事房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)人員失業(yè)?；跀?shù)據(jù)可得性，選擇的指標主要是住房保障支出。

2. 效率性目標

效率性指產(chǎn)品、服務或其他形式的產(chǎn)出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質(zhì)量的條件下，以最小的投入實現(xiàn)最大的產(chǎn)出或者一定的產(chǎn)出實現(xiàn)投入最小化。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性主要指開發(fā)的房產(chǎn)投入使用情況和房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率。

3. 效果性目標

效果性是指一項活動的目標實現(xiàn)程度，以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性指標主要反應為房價調(diào)控、房地產(chǎn)規(guī)模調(diào)控、與國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)的調(diào)控。具體而言，指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、房價增長率/GDP增長率。

4. 公平性目標

公平性主要指社會的公平程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，公平性指從社會層面考察房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對社會公平的影響程度，是對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經(jīng)濟適用房房價收入比、經(jīng)濟適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態(tài)性目標

生態(tài)性指一項活動對生態(tài)環(huán)境的影響程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，生態(tài)性主要指房地產(chǎn)對耕地資源的影響。生態(tài)性原則既是我國堅持可持續(xù)發(fā)展的要求，又是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價的必須考慮的因素。反映生態(tài)性的指標主要有耕地凈減少率。

表1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標體系表

三、構建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價體系

（一） 評價指標標準值的確定及其依據(jù)

評價指標理想值是衡量指標的標準尺度，是評價政府各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況，又要符合國家的政策法規(guī)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標理想值見表2。

表2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標理想值及確定依據(jù)

（二）評價指標權重的確定

評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認，常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數(shù)判斷矩陣法?；诜康禺a(chǎn)市場的特點，本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產(chǎn)績效評價中運用，因此本文根據(jù)問卷情況及房地產(chǎn)業(yè)當今的發(fā)展情況模擬打分，最終結果如下所示。

表3 指標權重

（三）綜合評價值的計算

1. 指標標準化的處理

（1）當現(xiàn)狀值小于理想值時，采用比例推算法確定分值

（2）當現(xiàn)狀值大于理想值時，但并不是越大越好時，評價指標選擇調(diào)整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當現(xiàn)狀值大于理想值時，數(shù)值越大越好時，實現(xiàn)度分值為100分

2. 綜合評價計算模型

（1）目標分值的計算

Fi為目標的評價分值

（2）綜合評價值的計算

F 為綜合評價值

Wi為目標的權重

（四）2011年上海市房地產(chǎn)調(diào)控績效評價

通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)及查閱文獻，獲得上海市房地產(chǎn)2011年數(shù)據(jù)，并且根據(jù)權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。

表4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價分指表

根據(jù)指標標準化處理原則，可以得到上海市2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產(chǎn)宏觀在效率性、效果性和生態(tài)型目標做的相當完善但在經(jīng)濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲，但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的，政府的宏觀調(diào)控對房價起到了一定的抑制作用，貨幣的超發(fā)在一定程度上推動了房價的上漲，政府在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控時，合理控制貨幣供應量，穩(wěn)定物價水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額大幅度超過合理水平，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)投資過熱問題沒有得到合理的控制。經(jīng)濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設方面做的還不到位。

四、結論

本文在構建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效評價指標體系的基礎上，建立了我國房地產(chǎn)市場宏觀績效評價模型，并且引入上海市房地產(chǎn)調(diào)控數(shù)據(jù)進行實證分析，基于分析結果對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出以下政策建議。

對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時不僅要關注房產(chǎn)價格的合理回歸、對國民經(jīng)濟的帶動作用，也要合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，抑制房地產(chǎn)投資過熱； 更要關心房地產(chǎn)的供給結構，擴大財政對房地產(chǎn)的保障支出，增加經(jīng)濟適用房和廉租房建設，構建住有所居的和諧社會。

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