吳江玲

一、淺析我國近年房價的走勢

從2002年開始，我國房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)。2004年國家出臺了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)投資過快的情況得到了一定控制，但是從2006年開始房價又以比較大的幅度上漲，調(diào)控也在2011年達(dá)到歷史最盛，中央的一系列措施致使一大批房地產(chǎn)商跳水，急于拋售現(xiàn)有成品房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)，但依然沒能從根本上解決房價上漲過快的問題。到2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，根據(jù)《2012年第四季度及全年房地產(chǎn)市場研究報告》顯示，2012年我國商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬億元，創(chuàng)出了歷史新高。總體來看，在持續(xù)實施房地產(chǎn)政策的調(diào)控措施下，受剛性需求和改善性需求逐步釋放以及利率下調(diào)和對首次購房信貸支持力度加大的影響，房地產(chǎn)整體上符合宏觀調(diào)控的預(yù)期方向，全年銷售量呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢。這里著重分析一下2012的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，并與2013年1-2月的全國房地產(chǎn)情況進(jìn)行對比。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。2013年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個百分點。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速提高12個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。

圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

（二）商品房銷售和待售情況

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.8%。2013年1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點；其中，住宅銷售面積增長55.2%，辦公樓銷售面積增長43.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點；其中，住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長17.6%。

圖2 全國商品房銷售面積和銷售額增速

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，比上年增長12.7%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2011年回落4.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款14778億元，增長13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長11.7%；其他資金42275億元，增長14.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26558億元，增長18.2%；個人按揭貸款10524億元，增長21.3%。2013年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18926億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個百分點。其中，國內(nèi)貸款3938億元，增長26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7331億元，增長22.3%；其他資金7570億元，增長53.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4655億元，增長66.5%；個人按揭貸款2057億元，增長58.8%。

圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

二、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析

（一）土地供應(yīng)制度是推動房價上漲的內(nèi)在動力

自1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。這促使房地產(chǎn)行業(yè)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，也成為地方政府見效最快、最明顯的一種“載體”之一。房價、地價的上漲有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動因。尤其是在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，地方政府總是希望地價越高越好，而以單一的“價高者得地”為指導(dǎo)方針的“招標(biāo)拍賣掛牌出讓”制度則進(jìn)一步刺激地價的不斷攀升，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。

（二）剛性需求的增長與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對居住的要求和需求也日益提高。城鎮(zhèn)化速度加快、居民收入水平大幅度提高、人口結(jié)構(gòu)變化等因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個主要變化。這些變化造成的需求概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機(jī)型住房需求。這些需求直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲。在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，僧多粥少的格局造成了房價上漲，而且還是出奇的上漲。國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)也表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。

（三）流動性助推房價上漲

市場流動性有人員流動性和消費流動性。人員流動性大反映人員的工作、生活的不穩(wěn)定性，因此會減少購房數(shù)量；消費流動性大反映市場消費的趨勢。大量的資金都用于日常的消費，而購房是長期性的積累。現(xiàn)在中國的現(xiàn)象是人口流動性大，資本和勞動力向中心城市流動，消費集中在幾個主要的中心城市，這樣必然會使局部房價暴漲從而帶動整個房地產(chǎn)業(yè)的價格上漲。

（四）物價上升，房產(chǎn)成本也隨之上升

首先是直接相關(guān)物價上漲導(dǎo)致房產(chǎn)成本上升。新建房地產(chǎn)價格=土地取得費+開發(fā)成本+管理費用+利息+銷售稅費+利潤。這六個環(huán)節(jié)價格均在上漲，新建房地產(chǎn)價格想降都難。其次是配套設(shè)施完善，即住房周邊硬件條件的完善也引起成本的上升。城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲。

三、緩減房價上漲的對策和建議

（一）改革現(xiàn)行的土地收入分配方式

我國政府在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，緊隨其后的是房地產(chǎn)價格的上漲，因此要想更好地解決房地產(chǎn)價格的問題，必須打消地方政府依靠房地產(chǎn)行業(yè)來滿足地方財政收入的想法，改革現(xiàn)有的財政稅收體制，重新確認(rèn)土地收入的分配方式。另外，可以在考核地方政府收入的過程中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)土地價格的考核。

（二）實行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策

在各國的城鎮(zhèn)化過程中，大城市的住房需求通常都是處于非平衡的狀態(tài)，房價也會經(jīng)歷一個上漲的過程，現(xiàn)在北京、上海、廣州等一線城市的住房供需矛盾比較突出，房價上漲壓力也在加大，所以一線城市應(yīng)該增加普通商品房的供地面積和比例，減少高檔住房所占的比例；同時，二三線城市對出現(xiàn)的住房庫存大量積壓問題，應(yīng)當(dāng)加快消化。針對各地自身的房地產(chǎn)特點制定出相應(yīng)的政策。

（三）加快中部崛起和西部大開發(fā)戰(zhàn)略

特大型城市與高房價是亞洲后發(fā)國家的特有現(xiàn)象，西方發(fā)達(dá)國家并不存在，因此，這并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律與結(jié)果。亞洲國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是依靠集權(quán)強(qiáng)勢驅(qū)動的改革，房價正是政策資源市場價格的體現(xiàn)。只有不同的地區(qū)擁有平等的發(fā)展權(quán)力，才能像美國一樣創(chuàng)造出真正造福于民的繁榮經(jīng)濟(jì)。

房價問題始于北上廣這樣的中心城市，過度集中使得資源不夠用，這樣勢必會帶來房價上漲，所以，解決房價的有效辦法就是加快中心城市以外的地方的發(fā)展，吸引更多的人前往中部和西部地方買房。中央應(yīng)當(dāng)加快中部崛起和西部大開發(fā)，并出臺相應(yīng)政策給予相關(guān)城市發(fā)展上的優(yōu)惠和政策上的支持。

（四）合理引導(dǎo)資金流向

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是中流砥柱，過分強(qiáng)行地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢必會影響我國整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。適當(dāng)轉(zhuǎn)移資金流，向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育投資和科技創(chuàng)新支持方面傾斜。

（五）盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃

各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。對于房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

（六）完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。政府應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面，適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?；進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實際出發(fā)大力發(fā)展租賃住房，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，英、美等國均在30%左右可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

（七）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，完善信息監(jiān)控體系

房價上漲是一個正常的現(xiàn)象，而我們所面臨的問題是在房價上漲過快的同時如何抑制房價上漲。政府一方面要加強(qiáng)監(jiān)控措施，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，同時完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，這樣可以在一定程度上抑制房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；另一方面應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)控。市場規(guī)范和信息公開透明有利于市場主體形成合理預(yù)期，避免盲目投資和消費。建議各相關(guān)部門加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集、整理和共享，建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，提供公開、透明、權(quán)威的動態(tài)信息。

（八）擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點的范圍

限購政策對抑制投資性需求和緩解短期的供需矛盾是有一定積極作用的，堅持限購政策，推進(jìn)房產(chǎn)稅實行。房產(chǎn)稅的推進(jìn)，一方面使得地方財政收入穩(wěn)定發(fā)展，使其脫離土地財政制度的依賴，另一方面可以充分發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的職能，使得房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。

（作者單位：東北大學(xué)秦皇島分校）

責(zé)任編輯：張莉莉