王嘉平，段建萍，武 靜

（晉西工業(yè)集團有限責任公司，山西 太原 030027）

0 引 言

物業(yè)管理涉及企業(yè)員工住房的使用及出租的管理、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護以及住宅小區(qū)內(nèi)的清掃保潔、治安保衛(wèi)、車輛停泊、環(huán)境綠化以及為居民生活提供方便的各種服務。隨著生活水平的日益提高，人們開始追求高品質(zhì)的服務與安全、舒適、優(yōu)美的智能化居住環(huán)境，越來越多的人愿意花錢買安全、買服務、買享受，物業(yè)管理業(yè)將要面臨更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)，只有依靠信息技術(shù)與日新月異的高新科技才能抓住前所未有的發(fā)展機遇，為物業(yè)管理進入智能化小區(qū)與千家萬戶創(chuàng)造了有利的條件。在全球經(jīng)濟一體化的今天，物業(yè)管理智能化、專業(yè)化、市場化必將成為新時期物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的方向。

1 物業(yè)管理的發(fā)展方向

從物業(yè)發(fā)展方向來看，在許多發(fā)達國家智能化住宅小區(qū)已形成規(guī)模[1-2]，在我國的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)也開始興建智能化住宅小區(qū)，通過信息網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)為人們提供現(xiàn)代化的多種服務功能，為創(chuàng)建高質(zhì)量的人居環(huán)境和多功能的服務提供了極大的便利，所以興建智能化住宅小區(qū)是人們追求美好生活的必然選擇，也將成為物業(yè)管理今后的發(fā)展方向；從物業(yè)服務來看，由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在技術(shù)含量低、管理落后、服務不到位等因素，遠遠不能適應智能化、精細化管理的需要，要提高管理水平與服務職能，就必須培養(yǎng)一支專業(yè)化復合型人才隊伍，以高效、優(yōu)質(zhì)的服務來滿足人們多方面的需求；從物業(yè)發(fā)展規(guī)模來看，國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)公司存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴重等問題，要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，就要走規(guī)模化、集團化的發(fā)展道路，組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)強、以業(yè)為主、多種經(jīng)營為輔的團隊，發(fā)揮物業(yè)的群體優(yōu)勢，來提高市場競爭力與整體經(jīng)濟效益。

2 晉西物業(yè)管理的現(xiàn)狀

晉西物業(yè)管理公司現(xiàn)有東風、友喜、新友誼、和平、青年、健康、西興苑等7個住宅小區(qū)，居住著1萬多戶職工家屬。就住宅小區(qū)而言，東風小區(qū)有28幢6層樓房和新建的7幢高層住宅，住戶為1 800戶；友喜小區(qū)現(xiàn)有48幢6層樓房，住戶為2 090戶；新友誼小區(qū)現(xiàn)有33幢6層樓房，住戶為1 110戶；和平小區(qū)現(xiàn)有17幢4層樓房，住戶為700戶；健康小區(qū)現(xiàn)有9幢6層樓房，住戶為295戶；青年小區(qū)現(xiàn)有10幢樓房，住戶為458戶；西興苑小區(qū)原有70多排閻錫山兵營窯洞和部分簡易平房，通過改造新建64幢6層樓房和3幢高層住宅，住戶為3 936戶。從晉西物業(yè)管理來看，其現(xiàn)狀為點多、面廣、不集中。

隨著公司的快速發(fā)展和人們生活水平的逐年提高，企業(yè)領(lǐng)導堅持以人為本的科學發(fā)展觀，把提高物業(yè)管理服務職能放在重要位置，為改善職工居住環(huán)境，滿足人們追求富足美好生活的愿望，近10年來在職工住房建設(shè)方面通過加大投資力度，新建6層樓房106幢、高層樓房10棟，使東風小區(qū)、西興苑小區(qū)正在逐步向生態(tài)園林式、功能配套、設(shè)施齊全、具有一流物業(yè)管理水平的現(xiàn)代化住宅小區(qū)過渡。

3 晉西物業(yè)實現(xiàn)智能化管理所存在的問題

晉西物業(yè)公司主要負責房屋的使用及出租的管理、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護外，還負責住宅小區(qū)內(nèi)的清掃保潔、治安保衛(wèi)、車輛停泊、環(huán)境綠化以及為居民生活提供方便的各種服務。隨著物業(yè)管理貨幣化改革的不斷深入，我們根據(jù)服務對象的多樣性和服務內(nèi)容的繁雜性，通過強化服務技能，切實做好維修、養(yǎng)護服務等一系列日常服務工作，不斷在誠心、愛心、貼心、用心、細心和人性化、個性化服務上下功夫，物業(yè)管理與服務職能明顯得到提高，使東風小區(qū)和西興苑小區(qū)的面貌煥然一新。就晉西物業(yè)向智能化管理方向發(fā)展而言，雖投資新建了10幢高層住宅樓和80多幢6層樓房，使職工的居住環(huán)境有了很大的改觀，但由于住宅小區(qū)存在點多、面廣、不集中的因素，對晉西物業(yè)管理帶來了很大的困難，在物業(yè)智能化管理與服務方面仍存在以下問題：1）由于職工收入的不斷增加，人們開始向追求高品質(zhì)的服務、安全、舒適、優(yōu)美的智能化居住環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，但在智能化管理發(fā)展中仍存在資金、現(xiàn)代化設(shè)備、技術(shù)、人才等諸多問題；2）企業(yè)住宅小區(qū)呈點多、面廣、不集中的布局，難以發(fā)揮智能化管理的優(yōu)勢；3）隨著高層住宅的興建，物業(yè)管理處于半智能化的狀態(tài)，但缺少一專多能的復合型專業(yè)人才；4）管理與服務機制不健全，物業(yè)管理人員存在管理水平相對低下的問題；5）因建樓房時未設(shè)計車庫，存在私家車亂停亂放的問題；6）與房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)興建的住宅小區(qū)相比，大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴重等問題。面對上述問題，企業(yè)要對實行物業(yè)智能化管理，將會面臨更為嚴峻的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)，而日新月異的高新科技也給企業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。

4 打造晉西物業(yè)智能化管理的對策

晉西集團現(xiàn)有7個住宅小區(qū)，擁有1萬多個住戶，為物業(yè)公司實現(xiàn)智能化、規(guī)?；?、專業(yè)化、市場化管理創(chuàng)造了有利條件，其發(fā)展空間十分廣闊。面對機遇與挑戰(zhàn)，我們要勇于探索，不斷創(chuàng)新，只有按照市場化的經(jīng)營模式進行成本和能源控制，提高服務職能與運營管理水平，不斷滿足用戶的要求，才能實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范化和科學化；只有向智能化物業(yè)管理方向發(fā)展，才能在物業(yè)管理競爭中站穩(wěn)腳跟，逐步提高企業(yè)物業(yè)管理的市場競爭能力。其對策如下：

4.1 領(lǐng)導層要有超前發(fā)展的意識

作為企業(yè)的領(lǐng)導層，應有超前的發(fā)展意識，瞄準21世紀物業(yè)發(fā)展的趨勢，把握住物業(yè)發(fā)展的大好機遇，把物業(yè)智能化管理放在關(guān)注民生的重要位置，對加快晉西物業(yè)智能化管理的進程起著決定性的作用，對建設(shè)創(chuàng)新型國家與構(gòu)建和諧社會具有非常重要的意義。

4.2 樹立住戶至上的經(jīng)營理念

在實現(xiàn)物業(yè)智能化管理中,要樹立客戶至上的理念，應從住戶的需要出發(fā)，考慮到居民的承受能力、不同人群的消費理念和地區(qū)差異,切勿對智能化功能貪多求全，在滿足建筑安全、節(jié)能、環(huán)保等基本要求的前提下,以最佳的智能化程度、服務功能來滿足人們的需求，應針對服務對象的多樣性和服務內(nèi)容的繁雜性，強化服務職能，切實做好管理、維修、養(yǎng)護服務等一系列日常服務工作，用誠心、愛心、貼心、用心、細心來提高智能化管理水平與服務質(zhì)量，才能在物業(yè)管理競爭中站穩(wěn)腳跟，進一步提高企業(yè)物業(yè)管理的市場競爭能力。

4.3 培養(yǎng)一支專業(yè)化復合型人才

物業(yè)智能化管理是通過建立網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)為人們提供現(xiàn)代化的多種服務功能，可解決安全防范、火災、急救、設(shè)備故障、車輛出入、物業(yè)管理等諸多問題，為人們營造高質(zhì)量的人居環(huán)境。要保證智能化管理系統(tǒng)的正常運行，關(guān)鍵是要配備較高技術(shù)素質(zhì)的操作人員與專業(yè)維護人員，培養(yǎng)一支專業(yè)化復合型人才隊伍。

5 結(jié)束語

綜上所述，在實現(xiàn)物業(yè)智能化管理進程中，企業(yè)在資金、技術(shù)、人才、經(jīng)營管理模式上還存在諸多問題，隨著科技的快速發(fā)展和人們收入的不斷提高，打造晉西物業(yè)智能化的目標一定能實現(xiàn)。

[1] 陸偉良.智能小區(qū)與智能住宅[M].北京：高等教育出版社,1999.

[2] 凌明雁.物業(yè)管理概論[M].北京：北京大學出版社,2010.