秦 瑋

(海軍工程大學(xué) 天津校區(qū)，天津 300450)

干休所住房改造工程也是軍隊(duì)基本建設(shè)的重要組成部分，近年來，一些軍隊(duì)離休干休所采取轉(zhuǎn)讓和置換土地、結(jié)合退休干部建房、住戶集資等方式，盤活土地資源實(shí)施住房改造，取得了顯著成效，改善了居住條件和休養(yǎng)環(huán)境，但從總體實(shí)施情況看，因論證不充分、程序不規(guī)范、組織不嚴(yán)密等及不可預(yù)見的因素較多，項(xiàng)目擱淺、工程建設(shè)無法順利進(jìn)行、老干部不滿意的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，有的甚至釀成嚴(yán)重后果。因此，加強(qiáng)規(guī)避住房改造工程風(fēng)險(xiǎn)能力，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理極為重要，有利于項(xiàng)目順利完成，也有利于老干部隊(duì)伍的穩(wěn)定。為把好事辦好，穩(wěn)步推進(jìn)住房改造工程各項(xiàng)進(jìn)程，認(rèn)真解決住房改造工程過程中出現(xiàn)的一系列問題，是當(dāng)前應(yīng)該思考的問題，在認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政策文件與理論教材的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前住房改造工程中出現(xiàn)的問題與矛盾，談一談自己的認(rèn)識(shí)。

一 干休所住房改造工程的風(fēng)險(xiǎn)

干休所住房改造工程的實(shí)質(zhì)就是利用軍隊(duì)干休所現(xiàn)有土地資源為老干部解決一套新住房。基本程序就是開發(fā)商通過土地競拍獲得干休所擬轉(zhuǎn)讓的土地，在干休所擬保留的土地上建蓋干休所老干部住房及附屬配套用房，待全體老干部搬遷進(jìn)新房之后，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)商品住房進(jìn)行銷售以獲取應(yīng)有利潤。

(一)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

由于干休所改造工程特殊的實(shí)施過程，決定了工程實(shí)施過程中將會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。

1.策劃階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)的基礎(chǔ)，特別是項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，決定了工程造價(jià)的高低，關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是投資控制的重點(diǎn)之一。工程項(xiàng)目決策的失誤或偏差勢(shì)必導(dǎo)致經(jīng)營目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)，浪費(fèi)大量的人財(cái)物力，給企業(yè)和社會(huì)造成不可估量的損失。

2.工程設(shè)計(jì)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，嚴(yán)重影響工程造價(jià)和工程進(jìn)程。影響工程造價(jià)較大的因素是設(shè)計(jì)的變更，產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更的因素除了甲方人為因素外，大多是由于設(shè)計(jì)深度不夠引起的，這些因素往往會(huì)使工程造價(jià)大幅度增加。

3.工程施工招標(biāo)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。工程施工招標(biāo)階段的主要任務(wù)是選擇優(yōu)良的施工隊(duì)伍，選擇不當(dāng)會(huì)嚴(yán)重影響工程質(zhì)量，給工程的正常使用帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)影響工程的造價(jià)。

4.合同管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和經(jīng)濟(jì)法規(guī)的逐步完善，工程項(xiàng)目管理中的合同管理成為管理的中心環(huán)節(jié)。合同管理制約著整個(gè)工程項(xiàng)目管理水平和工程經(jīng)濟(jì)效益的提高。在建筑施工企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有:合同主體不當(dāng);合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭議;合同條款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到違約如何處理的條款;違反法律法規(guī)簽訂無效合同等。

(二)干休所風(fēng)險(xiǎn)

在整個(gè)工程建設(shè)過程中，干休所和承包商都要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，其中干休所的風(fēng)險(xiǎn)如下。

1.動(dòng)遷風(fēng)險(xiǎn)。干休所老干部盼望居住新房的愿望雖然強(qiáng)烈，但是真正要讓其搬離居住二十多年的住房，心情還是比較復(fù)雜的，這就需要做大量的思想工作，避免老干部出現(xiàn)反復(fù)現(xiàn)象，更不能提出不合理要求來要挾干休所工作人員，影響工程正常推進(jìn)。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。干休所土地使用權(quán)競價(jià)轉(zhuǎn)讓工作結(jié)束之后，必須由開發(fā)商按照《干休所軍用土地使用權(quán)競價(jià)轉(zhuǎn)讓文件》中約定的時(shí)間，及時(shí)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的首付款匯入賬號(hào)，否則視為違約，迫使開發(fā)商一心一意把資金流和技術(shù)流等全部投入到干休所合作建房工程項(xiàng)目中，一鼓作氣完成干休所的住房建設(shè)。

3.社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目所在地區(qū)附近突發(fā)重大事故導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府與軍隊(duì)通過政策和法規(guī)的變動(dòng)間接構(gòu)成影響開發(fā)商、單位或個(gè)人交易行為的風(fēng)險(xiǎn)，軍隊(duì)工程建設(shè)相關(guān)法律、政策與地方不一致導(dǎo)致的政治風(fēng)險(xiǎn)，以及干休所部分老干部二次搬家安置等引起的社會(huì)矛盾對(duì)日常安定穩(wěn)定的造成的風(fēng)險(xiǎn)。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導(dǎo)致危害經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，物質(zhì)生產(chǎn)或生命安全的風(fēng)險(xiǎn)。如滑坡、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、凍災(zāi)、以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實(shí)生活中是大量發(fā)生的。自然風(fēng)險(xiǎn)的特征是:自然風(fēng)險(xiǎn)形成的不可控性，自然風(fēng)險(xiǎn)形成的周期性，自然風(fēng)險(xiǎn)事故引起后果的共沾性，即自然風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生，其涉及的對(duì)象往往很廣，但是通?？梢酝ㄟ^識(shí)別其帶來的風(fēng)險(xiǎn)采取對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，在施工組織中對(duì)易受自然風(fēng)險(xiǎn)影響的工序調(diào)整到較合適的天氣條件下進(jìn)行，達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)的效果。在各類風(fēng)險(xiǎn)中，自然風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)人承保最多的風(fēng)險(xiǎn)。

5.管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)是指主觀的、人為的風(fēng)險(xiǎn)，通常是由于管理失誤造成的，如管理運(yùn)作過程中因信息不對(duì)稱、管理不善、判斷失誤等影響管理的水平。管理風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在構(gòu)成管理體系的每個(gè)細(xì)節(jié)上，可以分為四個(gè)部分:管理者的素質(zhì)、組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化、管理過程。

6.組織風(fēng)險(xiǎn)。組織風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)的一種類型。主要內(nèi)容:承包商管理人員和一般技術(shù)工的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力;經(jīng)濟(jì)與管理操作人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力;損失控制和安全管理人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力等。對(duì)于部隊(duì)干休所住房改造項(xiàng)目有可能因?yàn)檐姷毓芾砣藛T和技術(shù)人員組成的項(xiàng)目管理班子對(duì)項(xiàng)目最終目標(biāo)、應(yīng)享有的權(quán)利及相應(yīng)的義務(wù)等理解、預(yù)期和態(tài)度不同難以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有效的管理，也可能因各職能部門之間配合不力造成進(jìn)展緩慢。

事實(shí)上，在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，各種干擾因素有很多，干休所作為業(yè)主方，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。

(三)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是指住房改造工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的除規(guī)定為干休所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)以外的所有風(fēng)險(xiǎn)。其中具體在不同階段他所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的。在此文主要講干休所風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)暫略。

二 住房改造工程項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

住房改造工程項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)投資規(guī)模大只是住房改造工程項(xiàng)目的特征之一，他有實(shí)施周期長、動(dòng)遷難、規(guī)劃報(bào)批與審批程序復(fù)雜等不確定性因素等特征。工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到完成后運(yùn)行的整個(gè)生命周期中都必須重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，住房改造工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有如下特點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性和普遍性;某一具體風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的偶然性和大量風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必然性;風(fēng)險(xiǎn)的可變性;風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。

三 住房改造工程的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制

任何投資開發(fā)與建設(shè)活動(dòng)都有風(fēng)險(xiǎn)，既然有風(fēng)險(xiǎn)就不能聽之任之，而是要進(jìn)行管理，進(jìn)行有效控制，對(duì)潛在的威脅因素予以確認(rèn)、評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)控制，順利完成工程項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)管理，就是人們對(duì)潛在的意外損失進(jìn)行辨識(shí)、評(píng)估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，即在主觀上盡可能有備無患或在無法避免時(shí)亦能尋求切實(shí)可行的補(bǔ)償措施，從而減少意外損失或進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)為我所用。就前面提到的工程項(xiàng)目施工中存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，提出以下防范對(duì)策和措施。

(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制。干休所住房改造工程從申請(qǐng)立項(xiàng)到土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃下達(dá)，再到正式的土地使用權(quán)競價(jià)轉(zhuǎn)讓，每一道程序的周期都不短，少則一個(gè)星期，多則數(shù)月。錯(cuò)過了房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)期，有資質(zhì)有誠信的開發(fā)商就不再對(duì)此項(xiàng)目感興趣，筆者認(rèn)為，在這樣特殊的情況下，既要滿足老干部心愿，盡快動(dòng)工，也不可盲目上馬造成流標(biāo)，則可以采取“勾地”的辦法來解決這樣的矛盾。

1.所謂“勾地”，即土地成交價(jià)格申報(bào)制度，是指單位和個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價(jià)格申報(bào)”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。

按照規(guī)定，啟動(dòng)“勾地”制度后，對(duì)于出價(jià)未達(dá)到評(píng)估價(jià)格的土地，可選擇“不出讓”，由此，地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招拍掛”階段，如有人競價(jià)，則價(jià)高者得;而一旦無人競價(jià)，“提出勾地申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。為此，必須按照軍區(qū)級(jí)土地管理部門下達(dá)的指示要求，至少軍地兩家有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓地塊進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，得出一個(gè)合理的價(jià)位。

2.期望值不可太高。某些干休所的主官對(duì)土地轉(zhuǎn)讓市場不盡了解，總認(rèn)為土地會(huì)增值，就不顧實(shí)際，拍著腦門就確定起拍價(jià)，土地轉(zhuǎn)讓是一個(gè)市場行為，必須遵循一定的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在確保干休所能盤活的基礎(chǔ)上，略有發(fā)展后勁即可。而不能漫天要價(jià)，造成開發(fā)商硬著頭皮拿下土地之后，沒有實(shí)力完成樓盤的開發(fā)，造成最終損失的還是雙方付出慘痛代價(jià)。

(二)土地圍標(biāo)現(xiàn)象的管理與控制

軍用土地轉(zhuǎn)讓的底線就是不可賤賣土地，否則造成國有資產(chǎn)流失，開發(fā)商就是想抓住干休所專業(yè)技術(shù)人員缺乏，老干部迫切希望住上新房的這些特點(diǎn)，想方設(shè)法的希望降低土地價(jià)值，對(duì)土地競拍工作展開全方位的攻勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行圍標(biāo)，以賺取不法利潤。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，主要有以下兩種辦法:確保開發(fā)商的真實(shí)性及適度提高競價(jià)保證金數(shù)額。

(三)工程項(xiàng)目策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

工程項(xiàng)目決策的失誤是最大的失誤和損失，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制事關(guān)重大。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，首先要研究國家政策，在政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，主要包括占用土地的手續(xù)及審批程序是否規(guī)范完備、節(jié)能環(huán)保措施是否到位;其次，進(jìn)行項(xiàng)目的充分論證和可行性調(diào)研，研究預(yù)期效果和效益實(shí)現(xiàn)的可行性。

(四)工程設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

在設(shè)計(jì)階段要注意提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意識(shí)，積極推行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程成本。積極推動(dòng)本單位職能部門采用公開招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)委托合同中將設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)費(fèi)用掛鉤，促使設(shè)計(jì)部門加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量意識(shí)，提高服務(wù)水平，減少由于設(shè)計(jì)原因給建設(shè)單位帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

(五)工程施工招標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

一是要加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)全過程的監(jiān)控。招標(biāo)管理部門內(nèi)部控制制度是否健全、執(zhí)行是否到位;招標(biāo)項(xiàng)目是否具備法律規(guī)定的必要條件;招投標(biāo)的程序和方式是否符合國家有關(guān)規(guī)定，采用招標(biāo)是否滿足三家以上單位的要求;投標(biāo)文件是否按規(guī)定時(shí)間送達(dá);投標(biāo)單位有無存在相互串標(biāo)或虛假投標(biāo)行為;評(píng)標(biāo)過程是否規(guī)范，是否遵循評(píng)標(biāo)規(guī)則。二是嚴(yán)格審核招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是否全面，形式是否合法;采用清單計(jì)價(jià)的其工程量計(jì)算是否正準(zhǔn)確，有無嚴(yán)重錯(cuò)誤或漏項(xiàng);施工現(xiàn)場的實(shí)際情況是否符合招標(biāo)文件的規(guī)定，防止招標(biāo)文件本身漏洞個(gè)工程招標(biāo)帶來風(fēng)險(xiǎn)。三是嚴(yán)格選擇施工單位。做好施工單位的資格預(yù)審工作，對(duì)投標(biāo)方的資質(zhì)、技術(shù)、資金、信譽(yù)、業(yè)績、等進(jìn)行嚴(yán)格篩選，通過資格預(yù)審把不符合項(xiàng)目實(shí)施要求和有不良記錄的投標(biāo)單位淘汰，為招標(biāo)工作順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。

(六)合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制

工程項(xiàng)目的合同貫穿于工程勘驗(yàn)、設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)、結(jié)算，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，構(gòu)成一個(gè)完整的體系。它作為建設(shè)工程項(xiàng)目施工的指南，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施起總控制和總保證作用，疏漏任何一個(gè)方面都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利益的重大損失，所以規(guī)避合同管理風(fēng)險(xiǎn)非常有必要。有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合同管理，完善各項(xiàng)管理制度，建立合同管理臺(tái)賬，根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，工程項(xiàng)目的主管部門應(yīng)適當(dāng)選擇計(jì)價(jià)形式，降低工程的合同風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于施工條件較好，工程量變化小、施工工藝成熟的項(xiàng)目，可采取固定總價(jià)合同方式;對(duì)于工程量變化較大的項(xiàng)目，可采取調(diào)價(jià)方式，在工程量可能變化的幅度范圍內(nèi)，采取不同的結(jié)算單價(jià)。建立層層審核把關(guān)制度，審查合同時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注合同有無語言模糊、前后矛盾的現(xiàn)象，合同簽訂日期、簽訂對(duì)象以及合同內(nèi)容是否與招標(biāo)文件條款一致，特別是結(jié)算條款有無差異。

四 工程保險(xiǎn)在風(fēng)險(xiǎn)控制中的作用及必要性

住房改造工程不是一項(xiàng)單純的老干部住宅工程，它還涉及到擬出讓地塊的開發(fā)建設(shè)，以及整個(gè)樓盤的和諧共存。開展工程保險(xiǎn)是十分必要的，一是與國際慣例接軌的需要。二是完善建筑市場運(yùn)行機(jī)制，解決建筑領(lǐng)域突出問題和提高行業(yè)素質(zhì)的需要。三是軍隊(duì)轉(zhuǎn)變職能的需要。四是貫徹《建筑法》的需要。工程保險(xiǎn)的作用主要有:防范風(fēng)險(xiǎn)的保障作用、有利于對(duì)建筑工程風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管、有利于降低處理事故糾紛的協(xié)調(diào)成本、有利于發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的特殊作用。

五 結(jié)語

綜上所述，在我國建筑業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制已成為一項(xiàng)非常重要的工作，只要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，推進(jìn)工程保險(xiǎn)，就一定能完成干休所住房改造工程項(xiàng)目，從而徹底改善離休老干部的住用條件，為老干部創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧的休養(yǎng)環(huán)境。

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