劉 歡

（中國人民大學 法學院，北京100872）

一、車位獨立性分析

根據(jù)“物權(quán)客體特定原則”，物權(quán)的客體必須是單個的、特定的。只有能夠被獨立地加以支配的物才能成為獨立的物權(quán)客體。對于不動產(chǎn)來說，必須能夠運用測繪手段從地理空間上將不動產(chǎn)的位置或坐落加以確定，并明確該不動產(chǎn)的四至、面積等狀況，使之成為獨立的、特定的物，才能成為物權(quán)支配的標的物并依法登記備案。[1]因此，具備獨立性是車位能夠進行不動產(chǎn)登記的前提。然而，對于小區(qū)車位是否具有獨立性，能否成立獨立的物權(quán)客體，學界意見不一。

有的學者認為，小區(qū)車位沒有封閉，不具有構(gòu)造上的遮蔽性、特定性和獨立性，因而無法通過登記表彰其四至，所以不能成為單獨的所有權(quán)客體。[2]而很多學者的觀點認為車位具備獨立性，可以作為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

觀點上有這樣的差別，是因為《物權(quán)法》的頒布和施行，學界對于車位權(quán)屬和登記的研究從立法論轉(zhuǎn)向了解釋論。在《物權(quán)法》施行以前，以王利明教授和楊立新教授[3]為代表的學者認為車位不具有構(gòu)造上的獨立性，無法登記成為獨立的物權(quán)客體。車位或者附屬于房屋，隨房屋一起移轉(zhuǎn)其權(quán)屬，或者作為整體車庫的一部分確定其權(quán)屬。無論如何，單獨的車位均不具有獨立性。而《物權(quán)法》實施以后，《物權(quán)法》第74條專門對車位、車庫權(quán)屬作了單獨的規(guī)定，確定了車位、車庫能夠成立所有權(quán)，且權(quán)利能夠移轉(zhuǎn)。立法者潛在的含義已然是承認車位具備獨立性。2009年最高人民法院發(fā)布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》明文規(guī)定了建筑物專有部分的三個構(gòu)成要件。依其規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋以及車位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物的專有部分。專有部分要件有三：1.具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。最高人民法院不僅明文認可車位能夠作為專有部分進行保護，而且確定其成立要件為能夠明確區(qū)分和可以排他使用。

因此，即便在部分地區(qū)不予登記，車位仍然具有獨立性，能夠成為獨立的物權(quán)客體，能夠作為建筑物區(qū)分所有的專有部分進行移轉(zhuǎn)和登記。首先，車位具有構(gòu)造上的獨立性。車位以明顯劃定的界線作為區(qū)隔彼此的標志，每個車位都有獨立的三維空間，具備觀念上的封閉性和隔斷性。在此基礎上，每個車位被賦予了一個唯一的、確定不變的號碼，具備了地理空間上的確定性與唯一性，從而車位符合了構(gòu)造上的獨立性。其次，車位具有使用上的獨立性。車位的目的是停放車輛，具有獨立的使用價值和能夠滿足人們停車目的的獨立功能，其使用上的獨立性不言而喻。

二、住宅區(qū)中車位的權(quán)屬認定

現(xiàn)有法律中已經(jīng)有了足夠的依據(jù)能夠準確判斷車位的權(quán)屬。而登記制度的不完善則主要是行政部門設置比較混亂的原因，與民法關(guān)系不大。從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位的權(quán)屬分為“專有”與“共有”兩種不同的形式。專有車位屬于建設單位所有，并有權(quán)處分。共有的車位則屬于全體業(yè)主。然而，哪些車位應當屬于專有，哪些屬于共有？應當如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位？

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l文第2款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，建設單位有權(quán)出售、出租、附贈，表示規(guī)劃內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)是屬于建設單位所有；而第3款規(guī)定的屬于業(yè)主共有的車位，沒有“規(guī)劃用于”的表述，也就是說這一部分車位指的是規(guī)劃外的車位。由此，可以以規(guī)劃為標準將車位區(qū)分為兩類：規(guī)劃內(nèi)的車位和規(guī)劃外的車位。依據(jù)就是《建設工程規(guī)劃許可證》的標示及附圖?！对S可證》及附圖上標示的車位是規(guī)劃內(nèi)的車位；沒有標示的是規(guī)劃外的車位。規(guī)劃內(nèi)的車位屬于業(yè)主專有部分，產(chǎn)權(quán)屬于建設單位所有。

規(guī)劃外屬于業(yè)主共有的車位有2種情況。一是法定共有。如第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有道路和場地設立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在法律有明確直接規(guī)定的情況下，建設單位對于車位的原始所有權(quán)受到法律的限制。二是約定共有。建設單位將自己的原始所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈與或者拋棄。如果通過合同等約定方式直接表明某些車位為業(yè)主共有，則所有權(quán)自然移轉(zhuǎn)至受讓人即業(yè)主手中。

除了以上兩種情況外，規(guī)劃外車位的原始所有權(quán)也都屬于建設單位所有，建設單位依據(jù)建造等事實行為原始取得所建造房屋和車位的所有權(quán)。除此之外的規(guī)劃外車位和所有的規(guī)劃內(nèi)車位都屬于專有車位，由建設單位原始取得所有權(quán)，再以出售、出租、附贈等形式，將權(quán)利移轉(zhuǎn)給業(yè)主。

三、人防工程中車位的權(quán)屬認定

和平年代，為了促進商品的流通和有效利用，人防建設實行了在戰(zhàn)時防空的總目的下，還要考慮到平時經(jīng)濟建設、城市建設和人民生活需要的（《人民防空法》第2條）政策。由企事業(yè)組織、社會團體和個人投資建設的人防工程由投資者決定其如何利用及如何管理。因此，有的房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設的地下人防工程被設計為車位、車庫。但是，法律、行政法規(guī)等都未對人防工程的權(quán)屬進行規(guī)定。實踐中，人防工程中的地下車位、車庫到底歸誰所有爭議頗多。一是認為人防車位屬于國防資產(chǎn)。[4]二是認為歸屬于小區(qū)業(yè)主共有。這兩種觀點都是值得商榷的。

第一，不應當認定為國防資產(chǎn)。根據(jù)《國防法》第37條①《國防法》第37條對國防資產(chǎn)進行了界定：“國家為武裝力量建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有。”規(guī)定，認定為國防資產(chǎn)需要滿足兩個要件：1.用于國防目的。包括國家武裝力量建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設。2.國家直接投入。國家直接投入的形式包括直接資金形式投入和土地資源劃撥。資金、土地資源以及由此形成的武器裝備和設備設施、物資器材、技術(shù)成果等都屬于國防資產(chǎn)。滿足這兩項要件的資產(chǎn)才能算作國防資產(chǎn)。

但是，由開發(fā)商投資建設的人防車位、車庫并不符合這兩個要件。1.由開發(fā)商興建的車位、車庫并非完全用于國防，而是具有雙重目的：戰(zhàn)時防空，平時民用。和平年代尤其要發(fā)揮其服務于經(jīng)濟建設、人民生活的目的。在戰(zhàn)爭時期，國家可以通過合法的征收、征用手段首先將人防車位、車庫收歸國有。產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商不會影響國防目的的實現(xiàn)。2.人防車位、車庫由開發(fā)商投資建設，國家并沒有直接投入資金，也沒有劃撥土地供開發(fā)商使用。有學者認為，國家在開發(fā)商興建人防車位、車庫時減免了有關(guān)稅費，給予了種種優(yōu)惠條件，因此國家有間接投入。但是，《國防法》明確規(guī)定國防資產(chǎn)的要件是國家直接投入，目的就是限制國防資產(chǎn)對公民私權(quán)的侵犯。認為國家間接投入也能形成國防資產(chǎn)將會極大地損害公民的財產(chǎn)權(quán)。由于法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)，出于保護公民財產(chǎn)權(quán)的目的，應當嚴格解釋國防資產(chǎn)的界定和范圍。

第二，不屬于小區(qū)業(yè)主共有。根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條，共有部分包括：[5]1.法定共有部分。法律和行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分為法定共有部分。2.天然共有部分。指沒有法律規(guī)定，也沒有合同約定，從其屬性上看自然屬于共有的部分。如建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分。3.約定共有部分?！俺シǘü灿胁糠?、天然共有部分之外，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施，就屬于約定共有部分?！盵6]而人防車位不屬于其中的任何一種。因此，人防車位也不屬于小區(qū)業(yè)主共有。

在不屬于國防資產(chǎn)，也不屬于小區(qū)業(yè)主共有的情況下，人防車位只能由建設單位原始取得所有權(quán)。與一般車位不同的地方只在于人防車位增加了一項戰(zhàn)時防空的功能。基于此功能，開發(fā)商需承擔三項義務：第一，在《人民防空法》和各地防空條例的規(guī)定下投資建設人防工程的義務；第二，在平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務時不得影響其防空效能；第三，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定和程序在戰(zhàn)爭時期供國家征收、征用的義務。

[1]程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M].北京:法律出版社,2011:93-94.

[2]王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題[J].現(xiàn)代法學,2006(5).

[3]楊立新.停車位的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則[EB/OL].http：//www.civi llaw.com.cn/wenzhang/default.asp?id=18884,2012-10-09.

[3]全國人大常委會法制工作委員會民法室.物權(quán)法立法背景與觀點全集[M].北京:法律出版社,2007:385.

[4]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京:中國法制出版社,2011:127.

[5]杜萬華,辛正郁,楊永清.最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].法律適用,2009(7).