楊安琪

河南建筑材料研究設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司（450002）

1 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)及方法

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析的重要內(nèi)容。財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了解過去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè),項(xiàng)目策劃,投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo),并與有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力和資金平衡能力進(jìn)行分析,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性或從中選擇最佳方案。

進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析首先要將大量的報(bào)表資料轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不確定性。

1.1 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言,財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)有：1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利能力目標(biāo)；2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債能力目標(biāo)。

1.1.1償債能力目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)為了維持日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展的需要，以及對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用考慮，一般會(huì)采用向外舉債的方式籌集資金，從而形成企業(yè)負(fù)債。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)債務(wù)形成兩種責(zé)任：1）償還債務(wù)本金的責(zé)任；2）支付債務(wù)利息的責(zé)任。償債能力是企業(yè)償還各種債務(wù)的能力。

1.1.2獲利能力目標(biāo)

獲利能力是指房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)獲利水平的高低,直接關(guān)系到所有者的投資收益水平，關(guān)系到長(zhǎng)期債權(quán)人債權(quán)保障程度的大小，關(guān)系到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和職工的收入待遇，同時(shí)也從另一個(gè)側(cè)面反映了企業(yè)資本保值和增值情況。因此，獲利能力是企業(yè)償債能力和營(yíng)運(yùn)能力的綜合體現(xiàn)，企業(yè)活力對(duì)于投資者、債權(quán)人以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和職工都有著極其重要的意義。

1.2 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法

房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法,包括比率比較法、結(jié)構(gòu)分析法、比較分析法、因素分析法等。

1.2.1比較分析法

比較分析法也稱對(duì)比分析法。它是通過對(duì)兩個(gè)或幾個(gè)有關(guān)的資料進(jìn)行對(duì)比，揭示差異和矛盾的一種分析方法。比較是分析的基礎(chǔ)，也是分析的最基本方法。

比較分析的具體方法很多。按比較對(duì)象分類：與本企業(yè)歷史比，即不同時(shí)期指標(biāo)相比，也稱 “趨勢(shì)分析”；與同類企業(yè)比，即與行業(yè)平均數(shù)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，也稱 “橫向比較”；與計(jì)劃預(yù)算比，即實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與計(jì)劃指標(biāo)比較，也稱 “差異比較”。

按比較內(nèi)容分類：比較會(huì)計(jì)內(nèi)容的總量；比較結(jié)構(gòu)百分比；比較財(cái)務(wù)比率。

分析的核心在于解釋原因，并不斷深化：尋找最直接的原因。

1.2.2比率分析法

比率分析法是計(jì)算對(duì)比指標(biāo)的比率，進(jìn)而進(jìn)行比較分析的方法。比率分析是利用同一報(bào)表兩個(gè)特定項(xiàng)目之間、不同報(bào)表兩個(gè)有關(guān)項(xiàng)目之間相除而產(chǎn)生的比率來(lái)與預(yù)算、歷史或同行平均標(biāo)準(zhǔn)比率相比較，以發(fā)現(xiàn)、評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)中存在的問題?？梢姳嚷史治龇烧J(rèn)為是一種相對(duì)數(shù)比較法。常用的比率有以下三種：

1）動(dòng)態(tài)比率，是將同一項(xiàng)目指標(biāo)的不同時(shí)期的數(shù)值相除求出比率，其作用是分析研究指標(biāo)的變化過程、變化趨勢(shì)及其變動(dòng)規(guī)律，統(tǒng)計(jì)的具體做法是分析指標(biāo)的數(shù)值按時(shí)間順序排成動(dòng)態(tài)序列，然后用定基比的方式計(jì)算發(fā)展速度、增長(zhǎng)速度、平均發(fā)展速度和平均增長(zhǎng)速度。

2）構(gòu)成比率，是某項(xiàng)指標(biāo)的各組成部分占總體的百分比,其作用在于觀察指標(biāo)的構(gòu)成內(nèi)容及變化，認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和客觀發(fā)展規(guī)律。

3）相關(guān)比率，是指根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)客觀存在的相互依存、相互聯(lián)系的關(guān)系，將兩個(gè)性質(zhì)不同但是又相關(guān)的指標(biāo)相除計(jì)算出的比率。其作用在于可以把原來(lái)某些絕對(duì)指標(biāo)的不可比轉(zhuǎn)化為一些相關(guān)比率指標(biāo)后成為可比指標(biāo)，從而更深入的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。

1.2.3因素分析法

因素分析法又稱因素替代法，它是分析某項(xiàng)綜合指標(biāo)變動(dòng)及其影響因素的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對(duì)指標(biāo)的影響程度。企業(yè)的活動(dòng)是一個(gè)有機(jī)整體，每個(gè)指標(biāo)的高低，都受到若干因素的影響。從數(shù)量上測(cè)定各個(gè)因素的影響程度，可以幫助人們抓住主要矛盾,或更有說(shuō)服力地評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)狀況。按照具體的分析方法與步驟的不同,因素分析法又分為三種。

差額分析法：這是直接利用某項(xiàng)綜合指標(biāo)變動(dòng)的差額來(lái)計(jì)算各因素指標(biāo)變動(dòng)的影響程度的方法。

指標(biāo)分解法：將某項(xiàng)綜合指標(biāo)分解為多個(gè)影響因素的方法。

連環(huán)替代法：將某項(xiàng)綜合指標(biāo)的影響因素依次用分析值替代標(biāo)準(zhǔn)值，測(cè)定各因素對(duì)其的影響。

2 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析指標(biāo)主要分為償債能力指標(biāo)和獲利能力指標(biāo)。

2.1 償債能力指標(biāo)

償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力。

2.1.1流動(dòng)比率

流動(dòng)比率是企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債之比，它表示每單位流動(dòng)負(fù)債有多少單位流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)做還款的保證。該比率用于衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金并用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。其計(jì)算公式為：

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債

一般認(rèn)為流動(dòng)比率越高，其償還短期負(fù)債的能力越強(qiáng)。從保障債權(quán)人的利益和保障房地產(chǎn)企業(yè)的償負(fù)能力來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率越高越好。但是綜合考慮，流動(dòng)比率應(yīng)有一個(gè)合理的限度。一方面，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在清償?shù)狡趥鶆?wù)后應(yīng)有余力維持日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的現(xiàn)金；另一方面，要最有效地運(yùn)用現(xiàn)金，流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)應(yīng)配置合理。因此流動(dòng)比率也不宜太高，一般認(rèn)為流動(dòng)比率為2比較合理。但不能絕對(duì)化，要同房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)及企業(yè)本身的理財(cái)和營(yíng)業(yè)活動(dòng)特點(diǎn)等相聯(lián)系。

流動(dòng)比率有一定局限性，過高的流動(dòng)比率可能是由于過多的存貨或過多的資金占用流動(dòng)資產(chǎn)，甚至存貨成本的計(jì)算方法也會(huì)影響流動(dòng)比率的計(jì)算。

2.1.2速動(dòng)比率

速動(dòng)比率是企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款，其他應(yīng)收款項(xiàng)等流動(dòng)資產(chǎn)。而存貨、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用等則不應(yīng)計(jì)入。這一比率用于衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即用于償付流動(dòng)負(fù)債的財(cái)力。

速動(dòng)比率的計(jì)算公式為：

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)資產(chǎn)

其中，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用

速動(dòng)比率可用作流動(dòng)比率的輔助指標(biāo)。有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率雖然較高但流動(dòng)資產(chǎn)中易于變現(xiàn)、可立即支付的資產(chǎn)很少，則企業(yè)的短期償債能力仍然較差。因此，速動(dòng)比率能更準(zhǔn)確的反映企業(yè)的短期償債能力。一般而言，速動(dòng)比率接近100%比較合適，這也是提供貸款的機(jī)構(gòu)愿意接受的。

2.1.3資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率又稱負(fù)債比率，是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比值。其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額×100%

該比率是從總資產(chǎn)對(duì)總負(fù)債的保障程度的角度來(lái)說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力的。相對(duì)而言，其比值越低,表明企業(yè)資產(chǎn)對(duì)負(fù)債的保障程度越高，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)；否則，反之。具體對(duì)該指標(biāo)的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用應(yīng)把握以下兩點(diǎn)：

1）公式中的負(fù)債總額不僅包括長(zhǎng)期負(fù)債，還包括短期負(fù)債。這是因?yàn)榫蛦蝹€(gè)短期負(fù)債項(xiàng)目而言，可以認(rèn)為它與長(zhǎng)期性資本來(lái)源無(wú)關(guān)；但若將短期負(fù)債作為一個(gè)整體，企業(yè)卻總是長(zhǎng)期的占用者。所以可作為企業(yè)長(zhǎng)期性資本來(lái)源的一部分。

企業(yè)利益主體的身份不同，看待該項(xiàng)指標(biāo)的立場(chǎng)就不同，具體地說(shuō)：①?gòu)膫鶛?quán)人的立場(chǎng)來(lái)看，他們所關(guān)心的是貸款的安全程度，即能否按期足額地收回貸款本金和利息；之逾期貸款能給企業(yè)股東帶來(lái)多少利潤(rùn)則不是他們所關(guān)心的問題。因此，債權(quán)人總是希望企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越低越好。②從股東的立場(chǎng)看,他們所關(guān)心的主要是舉債的財(cái)務(wù)杠桿效益，即全部資本利潤(rùn)率是否超過借入資本的利息率。因此，對(duì)于企業(yè)股東來(lái)說(shuō)，在資本利潤(rùn)率是否超過借入資本的利息率時(shí)，負(fù)債比率越大越好。③從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看，他們所關(guān)心的是如何實(shí)現(xiàn)收益和風(fēng)險(xiǎn)的最佳組合，即以適度的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的效益。在他們看來(lái)，若資產(chǎn)負(fù)債率過高，將會(huì)給人以財(cái)務(wù)狀況不佳、融資空間和發(fā)展?jié)摿τ邢薜脑u(píng)價(jià)；反之，又會(huì)給人以經(jīng)營(yíng)者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)企業(yè)發(fā)展前途信心不足的感覺。因此，要權(quán)衡利弊得失，求得風(fēng)險(xiǎn)和收益的最佳組合。

2.1.4產(chǎn)權(quán)比率

產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與股東權(quán)益總額的比值，又稱為債務(wù)股權(quán)比率。其計(jì)算公式為：

產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額／股東權(quán)益總額×100﹪

該比率是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)重要與否的重要標(biāo)志，一般來(lái)說(shuō)，借入資本小于股東資本為好，但盈利水平會(huì)受到影響。產(chǎn)權(quán)比例高，是高風(fēng)險(xiǎn),高報(bào)酬的資本結(jié)構(gòu)；產(chǎn)權(quán)比例低，是低風(fēng)險(xiǎn)低報(bào)酬的資本結(jié)構(gòu)。

熱情是學(xué)習(xí)的動(dòng)力之源，跨境電商可以很好地調(diào)動(dòng)學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的激情。學(xué)?？梢越M織學(xué)生在教師的指導(dǎo)下，創(chuàng)立個(gè)人小微企業(yè)，尋找本地貨源，通過跨境電商平臺(tái)在網(wǎng)上尋找客戶進(jìn)行銷售，一旦達(dá)成交易賺取利潤(rùn)，則可以極大地激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)業(yè)激情，使其自覺地投入跨境電商實(shí)踐中鍛煉自己的實(shí)踐技能。與此同時(shí)，學(xué)校還可以積極地組織學(xué)生參加各個(gè)層次的跨境電商創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽，根據(jù)學(xué)生所代理的企業(yè)店鋪運(yùn)營(yíng)情況的好壞來(lái)衡量學(xué)生的實(shí)踐技能水平。通過參加該類型的比賽也可以讓學(xué)生比較直觀地體驗(yàn)到跨境電商工作流程，并幫助他們認(rèn)清自己的不足之處，從而達(dá)到以賽促學(xué)的效果。

2.2 獲利能力指標(biāo)

獲利能力是指房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，反應(yīng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)績(jī)效。無(wú)論是投資者、企業(yè)管理者還是債權(quán)人，都十分關(guān)心這個(gè)指標(biāo)。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，企業(yè)的償債能力、股利的分配、股票的價(jià)值最終取決于企業(yè)的盈利能力。

2.2.1內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率是指一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際可以達(dá)到的最高報(bào)酬率。從計(jì)算角度上講，凡是能夠使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率就是內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率反映擬投資項(xiàng)目的實(shí)際投資的收益水平。

1）根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期現(xiàn)金流量的分布情況判斷采用何種方法計(jì)算內(nèi)部收益率：如果某一投資項(xiàng)目的投資是在投資起點(diǎn)一次投入、而且經(jīng)營(yíng)期各年現(xiàn)金流量相等，此時(shí)可以先采用年金法確定內(nèi)部收益率的估值范圍，再采用插值法確定內(nèi)部收益率。如果某一投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的分布情況不能同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件時(shí)，可先采用測(cè)試法確定內(nèi)部收益率的估值范圍，再采用插值法確定內(nèi)部收益率。

2）采用年金法及插值法具體確定內(nèi)部收益率時(shí)，由于知道投資額(即現(xiàn)值)、年金(即各年相等的現(xiàn)金流量)、計(jì)算期三個(gè)要素，因而：首先可以按年金現(xiàn)值的計(jì)算公式求年金現(xiàn)值系數(shù)，然后查表確定內(nèi)部收益率的估值范圍，最后采用插值法確定內(nèi)部收益率。

2.2.2投資利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率又可稱為投資收益率或投資效果系數(shù)，主要用來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為：

式中，投資額是包括貸款利息的總投資；利潤(rùn)額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈利潤(rùn)，如住宅銷售凈利潤(rùn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓凈利潤(rùn)等。

2.2.3投資利稅率

投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與投資額的比值，是投資效果的一種指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

投資利稅率=利稅額／投資額×100%

利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和。其中，利潤(rùn)額可以是稅前利潤(rùn)，也可以是稅后利潤(rùn)。計(jì)算出的投資利稅率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目可以考慮接受。

2.2.4銷售凈利率

銷售凈利率是凈利潤(rùn)與銷售收入的百分比，用來(lái)衡量每元銷售收入所獲得的凈利潤(rùn)。其計(jì)算公式為：

銷售凈利潤(rùn)=凈利潤(rùn)／銷售收入×100%

式中的凈利潤(rùn)，即為銷售收入減去一切生產(chǎn)成本、稅金和各項(xiàng)費(fèi)用后的凈額。銷售凈利率越高，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。從銷售凈利率的指標(biāo)關(guān)系看，凈利潤(rùn)與銷售凈利率成正比關(guān)系；而銷售收入與銷售凈利率成反比關(guān)系。因此，企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí)，必須努力增加更多的利潤(rùn)，才能保證銷售凈利潤(rùn)有所提高。

2.2.5總資產(chǎn)利潤(rùn)率

總資產(chǎn)利潤(rùn)率是指公司運(yùn)用全部資產(chǎn)所獲得凈收益的比率，反應(yīng)每1元資產(chǎn)所獲得收益。其計(jì)算公式為：

總資產(chǎn)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)／資產(chǎn)平均總額×100%

該指標(biāo)反應(yīng)企業(yè)資產(chǎn)利用的綜合效果。比率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)利用效益越好，企業(yè)的盈利能力就越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)管理水平就越高。

2.2.6現(xiàn)金流量法

房地產(chǎn)投資中最重要的就是投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上要可行?，F(xiàn)金流量法就是依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流量表,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的一種方法。其基本思路是將投資方案的現(xiàn)金流出量和項(xiàng)目完成后每年的現(xiàn)金流入量進(jìn)行對(duì)比,確定現(xiàn)金凈流量,據(jù)此評(píng)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)可行性,為最終的投資決策提供依據(jù)。若現(xiàn)金的流入量大于流出量,則投資方案可行；若現(xiàn)金的流入量小于先進(jìn)的流出量，則投資方案不可行。

3 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的意義

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱。從事房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的投資活動(dòng),同時(shí)也是一項(xiàng)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資。投資者在投資前、投資運(yùn)行中都應(yīng)該進(jìn)行定期財(cái)務(wù)分析,可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目是否可行,為投資決策提供依據(jù)；可以通過財(cái)務(wù)分析來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力、清償能力、資產(chǎn)管理情況、綜合財(cái)務(wù)狀況等；進(jìn)行及時(shí)而合理的財(cái)務(wù)分析,可以有助于投資者及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)和收益的完美組合，從而有利于投資者獲得最大的利潤(rùn)。

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