閆 爽 郎春婷

(吉林建筑工程學院城建學院，長春 130111)

0 引言

房地產業(yè)既是國民經濟的基礎產業(yè)，也是支柱產業(yè)，它直接關系著就業(yè)、收入、消費等方面，影響著經濟的健康運行［1］.近些年，房地產價格不斷攀升.目前，房地產的發(fā)展現(xiàn)狀使很多人在買房子上有很大壓力.其實，我國房地產剛性需求還是很大的，但高價格使得老百姓退而止步.面對當前房地產行業(yè)現(xiàn)狀，國家出臺了很多政策調控房地產價格.例如，提高貸款利率，至少在短期，利率對房地產價格存在一定的負向影響［2］.但從宏觀調控的效果來看，房價并沒有回落而是繼續(xù)上升.十八大提出的關于房地產投資開發(fā)涉及到老百姓的住房問題，宏觀調控將持續(xù)相當長的一段時間.

長期以來的房價增長，房價泡沫化程度過深，對中國市場經濟健康持續(xù)發(fā)展帶來巨大的負面影響，為此，持續(xù)的房地產宏觀調控在未來的政策中，仍會持續(xù)相當長時間.房地產作為一種異質性商品(既具有一般物品的商品屬性，也有其特殊性)，產品之間在構成、使用價格各特征方面有明顯差異，影響其價格的因素呈多樣性［3-4］:①僅考慮需求因素的情況下，需求對房價的影響;②僅考慮供給因素的情況下，供給對房價的影響;③同時考慮供給、需求對房價的影響.

房地產價值，是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成價值的統(tǒng)一，房地產價格是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn).由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成價值占主要部分，故房地產價格基本上是房地產價值的貨幣表現(xiàn).從房地產價格的定義上可以看出，影響房地產價格的因素有建筑材料價格、土地價格、人均收入水平、GDP、CPI和產業(yè)結構等.因子分析法為達到對房地產價格影響因素評價的研究目的提供了良好的思路與技術方法，滿足了客觀真實評價房地產價格的影響因素的研究要求.因此，選擇因子分析法作為本文評價的方法.

1 評價

1.1 數(shù)據(jù)的收集與整理

本文所采用數(shù)據(jù)主要來源于2005-2012年中國統(tǒng)計年鑒.運用統(tǒng)計學的理論，把指標數(shù)據(jù)進行描述分析.通過相關分析得知指標間存在相關性，KMO值為0.755(＞0.5)，所以可以進行主成分分析.

運用SPSS軟件將所收集到的2004-2011年的21個指標數(shù)據(jù)進行標準化處理，如表1所示.

表1 標準化處理后的指標數(shù)據(jù)

1.2 因子分析

在SPSS軟件環(huán)境下，對評價指標數(shù)據(jù)進行因子分析，運行Factor Analysis模塊，得到各年份的各個程度評價因子分析的結果具體步驟如下:

確定公因子:運用SPSS軟件計算相關系數(shù)矩陣的特征值，并得到累計方差貢獻率，如表2所示.

從上表可以看到，第1～4主成分的累計方差貢獻率高達97.255%，且特征值大于1，說明其基本包含了全部指標具有的信息，故選取第1～4主成分作為綜合評價的主因子.

建立因子分析模型的目的不僅是找出主因子，更重要的是知道每個主因子的意義.選用主成分分析方法，計算因子載荷矩陣采用主成分法提取因子，利用方差最大旋轉法旋轉因子載荷矩陣，如表3所示.

表2 總方差解釋表

表3 旋轉后的因子載荷矩陣

通過方差最大正交旋轉得到因子載荷矩陣，并提取出4個公因子.可見因子1在竣工房屋價值、房地產開發(fā)經營總收入、全社會施工房屋建筑面積、建筑業(yè)總產值上有較大的載荷，這些指標側面反映了房地產及相關產業(yè)的經濟價值的情況，故稱因子1為經濟因子;因子2在待土地開發(fā)面積、城鎮(zhèn)居民消費指數(shù)、房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)、普通高等學校在校生數(shù)指標上有較大的載荷，這些指標反映了房地產的一般情況，例如:教育水平、土地面積等，故稱因子2為一般因子;因子3在房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)、待土地開發(fā)面積、城鎮(zhèn)居民居住類消費支出、全社會竣工房屋建筑面積指標上有較大的載荷，這一指標反映了房地產的社會情況，故稱因子3為社會因子;因子4在土地購置面積、待土地開發(fā)面積、土地成交價款、土地購置費指標上有較大的載荷，這些指標側面反映了房地產土地方面的情況，故稱因子4為土地因子.而且，由回歸因子的協(xié)方差矩陣可知，這四個因子旋轉后完全不相關，故公共因子的再次提取是成功的.求各主因子得分及綜合得分見表4所示.

表4 因子得分系數(shù)矩陣

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣(見表5)和原始變量的標準化值，可以計算出每個觀測值各因子的得分:

利用主成分對總信息量的貢獻率進行加權求和可計算出綜合評價總分，設設綜合評價函數(shù)A，則:

其中，68.826，13.430，7.998和7.000為各因子的貢獻率，97.255是4個因子的總貢獻率，據(jù)此即可算出各因子得分Ai及綜合得分A，并進行排序(見表5).

表5 各因子Ai和綜合評價A的得分排序

2 結論

從以上各主因子得分及綜合得分的表中數(shù)據(jù)可知，隨著經濟、社會和自然環(huán)境等方面的快速發(fā)展，各個因素對房地產價格的影響程度也在不斷增加，而只是其幅度有所不同.

2004-2011年經濟因子的得分是逐年增加的，說明隨著時間的流逝和經濟飛速發(fā)展，房地產相關的各方面的經濟價值逐年增加;

因子2(一般因子)在2008年和2009年的得分分別排名第一和第二位，說明在2008到2009年，一般因子對房地產價格的影響程度最大;

因子3(社會因子)在2008年和2004分別排名第一和第二位，說明2008年和2004年這兩年，社會因子對房地產價格的影響程度最大;

因子4(土地因子)在2011年和2007年分別排名第一和第二位，說明2011年和2007年這兩年，土地因子對房地產價格的影響程度最大.

3 對策建議

(1)堅持并加大宏觀調控力度. 近年來，國家出臺了很多關于調控房地產價格的政策，但房價并沒有回落，反而是繼續(xù)增長.因此，在未來的房地產價格打壓戰(zhàn)爭中，我們應該繼續(xù)堅持走宏觀調控的道路，同時還要加大各方面的調控力度，以達到降低房價的目的;

(2)規(guī)范土地交易市場. 房地產是由房屋財產和土地財產所組成，土地是房地產的重要組成部分，也是其基礎，那么，在控制房地產價格的時候，我們就要從基礎做起，即控制土地價格;確切地說是規(guī)范土地交易市場.把好市場準入關，對房地產企業(yè)建立誠信檔案，對供地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同、未按合同約定繳納土地價款、未按合同約定開竣工的，要依法依規(guī)處理，并向社會公布，計入誠信檔案，作為土地競買人資格審查的依據(jù).確保土地使用權出讓市場更加規(guī)范、完善和透明.

［1］王文斌.我國房地產價格波動形成機制及影響因素研究［D］.天津:南開大學，2010.

［2］董志勇，官 皓，明 艷.房地產價格影響因素分析:基于中國各省市的面板數(shù)據(jù)的實證研究［J］.中國地質大學學報，2012，10(2):99.

［3］何洪林.我國房地產價格影響因素研究［D］.重慶.重慶大學，2008.

［4］初 蕾.中國房地產價格影響因素分析—以北京房地產市場為例［D］.沈陽:遼寧大學，2009.