中國房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛會，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第13屆年會日前在海南三亞拉開帷幕，主題為“家國夢：協(xié)調(diào)發(fā)展與多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型”。

博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇由中國財經(jīng)報紙領(lǐng)導(dǎo)者《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》主辦、全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合主辦，是中國目前規(guī)格最高，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇。2001-2012年，論壇已連續(xù)成功舉辦十二屆，是行業(yè)風(fēng)云人物的言論陣地和同行的交流平臺，是行業(yè)一年一度的最高規(guī)格盛會，已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

房地產(chǎn)調(diào)控受熱議

雖然目前已經(jīng)在全國多數(shù)熱門城市中普遍實行了嚴(yán)格的限購措施，但實際效果卻并不盡如人意。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)控的全國70個大中城市大部分房價已經(jīng)13個月連續(xù)上漲，尤其是北上廣深等一線城市近幾個月的漲幅已經(jīng)超過了10%。

現(xiàn)實與理想的差距引發(fā)了觀察者的反思。

“商品房應(yīng)該是敞開供應(yīng)的，不應(yīng)該限制”，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力認(rèn)為，如果要有長效調(diào)控機(jī)制，就得首先減去不合理的行政干預(yù)，比如限購便不太合理。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶一針見血地指出“限購是完全錯誤的”，因為沒有理論支持。限購是以家庭為單位，家庭則是以婚姻和血緣為紐帶的，而家庭可以組合也可以解散，“因為限購而導(dǎo)致假離婚是對傳統(tǒng)道德的挑戰(zhàn)”。無論限購能帶來多少經(jīng)濟(jì)利益，只要它違反了中華民族的道德，就是不能容忍的，就需要改變。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生則算了這樣一筆賬，國五條出臺后二手房交易要收稅20%，這個稅沒有收到，地方政府也不認(rèn)帳，因此“國五條”就落空了。“20%沒有收到，但是二手房的房價卻上漲了20%”，兩者的數(shù)據(jù)是如此的接近，二手房的房價上漲了，租金就上漲了，就會傳遞到一手房，因此新房的價格是上漲的，上半年的房價更是水漲船高。

住建部政策研究中心主任秦虹從更大的視角來看待調(diào)控?！艾F(xiàn)在中國住房的需求，房屋的問題，背負(fù)了太多的社會問題，不是調(diào)控政策所能解決的”，秦虹認(rèn)為，盡管北京有全國最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是一旦涉及到了戶籍、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等等問題，房子的問題也就被演化成了社會問題，因為只有你在這里買了房子才可以在這里落戶，孩子才可以享受到這里的教育，有時候也許我們本身并不缺少住房，但是為了孩子，我們必須花“天價”去買那套房子，在這時我們買的并不是房子本身，而是他所附加的教育資源。

“如果按照目前重慶或者是上海的模式確定房產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)市場的影響是不大的?！睂τ谌藗円恢标P(guān)心的房產(chǎn)稅問題，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅是否有可能推出，取決于中國經(jīng)濟(jì)如何運行。他表示，房地產(chǎn)稅觸及兩個問題，第一對房屋的存量進(jìn)行征稅，第二對持有環(huán)節(jié)征稅。這兩個問題首先需要解決。

開發(fā)商普遍看好下半場

近三個月以來的市場已經(jīng)證明了需求是壓不住的，只能暫時的延緩。與會的開發(fā)商罕見的對房地產(chǎn)的后市發(fā)展表達(dá)了信心。

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力在接受鳳凰房產(chǎn)專訪時表示，對于下半年房地產(chǎn)整個形勢而言，“平穩(wěn)發(fā)展”是最好的形容詞。因此，富力地產(chǎn)2013年度銷售計劃指標(biāo)沒有任何問題。張力還透露，預(yù)計富力2014年銷售額五百多億，2015年總銷售額將達(dá)到700億的標(biāo)準(zhǔn)。

張力認(rèn)為，由于土地價格、供求關(guān)系影響，未來一線城市房價仍有上漲的空間，二線城市房價相對平穩(wěn)。

無獨有偶，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在談及對市場最大的感受時也說，開發(fā)商普遍對后市比較樂觀，新型城鎮(zhèn)化必然造成大量的人口進(jìn)入到大中城市，而他們的住房問題也肯定需要開發(fā)商建造更多的房子來解決。

中南控股集團(tuán)副董事長陳小平則指出，是市場化因素主導(dǎo)了三四線樓市。他指出：“三四線城市有一個特點，宏觀調(diào)控再怎么嚴(yán)厲，房價下降也不多，政策再怎么鼓勵，房價上漲得也不多，這種市場本身是比較健康的，因為是市場化的因素在起作用?！?/p>

博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇開幕前一天，北京土地市場“地王”又被中糧刷新，這距夏家胡同地王的出現(xiàn)還不到一個月時間。上海等地土地市場也一樣火爆。伴隨著房企上半年業(yè)績的紛紛出爐，數(shù)據(jù)顯示實力房企的現(xiàn)金比較充裕，再加上一段時間的土地消化，房企也開始買地謀求更大的發(fā)展。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強保持了一貫的高調(diào)，他說當(dāng)年華遠(yuǎn)在跳轉(zhuǎn)拿的地大家都覺得價格高，現(xiàn)在看來根本就不高?！叭ツ甏蠹矣X得龍湖在孫河拿地樓面價2萬多已經(jīng)很高了，但中糧一下子把數(shù)字提升到5萬多”。任志強稱對后市看好是房企敢于高價拿地的原因，他反問記者：“房價什么時候跌過”，當(dāng)記者表示2008年曾經(jīng)有過下跌，任志強解釋說那是短期下跌，政府一刺激立馬又報復(fù)性反彈了。記者不得不承認(rèn)他說的是事實。

住建部政策研究中心主任秦虹拿出了一組數(shù)據(jù)，她稱，從人口結(jié)構(gòu)來看，對住房供給較大的20到49歲的人口，對購房貢獻(xiàn)比較大的人群占了全國總?cè)丝诘?5%，各大城市中每年新增常住人口中，20歲到30歲年輕人群的占比超過了55%，也就是說目前人口的結(jié)構(gòu)中年輕化的剛性需求的占比是比較大的。

謀求多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型求發(fā)展

人無遠(yuǎn)慮必有近憂，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的謀求多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型來應(yīng)對來自調(diào)控、來自市場的風(fēng)險。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光指出，“房地產(chǎn)粗放增長的時代已經(jīng)過去，單一的產(chǎn)品模式受到了前所未有的挑戰(zhàn)，首創(chuàng)置業(yè)將以綜合運營模式來迎接下一步房地產(chǎn)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)”。

據(jù)劉曉光透露，首創(chuàng)置業(yè)在昆明和昆山等地區(qū)發(fā)展了旅游小城鎮(zhèn)或商業(yè)小城鎮(zhèn)項目，昆山的項目包括休閑、養(yǎng)生、康體、會展、游學(xué)等等，打造投資近300億元的度假養(yǎng)生型和低密度住宅為核心的產(chǎn)業(yè)新城。此外，在這個項目中，首創(chuàng)置地將地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等。

花樣年集團(tuán)總裁潘軍的做法或許更加激進(jìn)，他介紹說花樣年未來的戰(zhàn)略將從房地產(chǎn)延伸到社區(qū)，“房地產(chǎn)只能賣一次，社區(qū)可以服務(wù)70年”。潘軍的愿景是希望把花樣年做成中國乃至全球今后最大的社區(qū)服務(wù)商。潘軍拿出了對比的數(shù)字：在花樣年的團(tuán)隊中1.2萬名員工中只有1000人是做房地產(chǎn)開發(fā)的，其他的1.1萬名是為社區(qū)服務(wù)的。

嘉賓言論

任志強：給塊骨頭房企也搶破頭

在主題演講環(huán)節(jié)，任志強提到，土地是開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，土地的購置盡管出現(xiàn)了很多的地王，什么時候土地回歸正常，就是供應(yīng)量大于正比和環(huán)比。目前只是短缺形成的價格暴漲，如果一線城市去年的土地供應(yīng)量是低于50%，有的甚至是低于30%，例如北京也就是37%左右，不到40%，因此眾多的企業(yè)餓了，大家餓了，給一塊骨頭，大家一定會打得火爆。原因是因為政府依賴于土地財政。

張力：富人多交稅是應(yīng)該的

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力在六方會談環(huán)節(jié)上提出，中國收房產(chǎn)稅勢在必行，早晚的事情?！拔艺J(rèn)為收房產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)富人和窮人之間的關(guān)系是很好的方法。該交就交。富人交稅是應(yīng)該的，而且多交稅也是應(yīng)該的。不僅僅在中國，在國際上也應(yīng)該是這樣的?！?/p>

秦虹：高房價“病根”不在樓市

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房價高并不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的問題，“而是其他相關(guān)領(lǐng)域及制度上不夠完善的地方，反應(yīng)到了房地產(chǎn)上，通過房地產(chǎn)和房價的問題表現(xiàn)出來了?！倍@些正是房地產(chǎn)政策制定時的難點所在。有很多外部因素不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所能夠解決的，需要依靠下一步的深化改革，如相關(guān)領(lǐng)域的、制度層面的、社會層面的改革。

徐滇慶：中國經(jīng)濟(jì)下滑是因為房地產(chǎn)政策失誤

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國匹茲堡大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士徐滇慶認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)仍存在很多亂局，其中房地產(chǎn)國五條政策便是造成不少亂象的不可持續(xù)政策，而近年中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑的原因就是房地產(chǎn)政策的失誤，所以必須盡早結(jié)束。新國五條出臺之后，北京的二手房價飛漲，上海的離婚率上升到260%…… “國五條想把房價打下去，結(jié)果房價不僅沒下去，反而上漲了，同時社會風(fēng)氣敗壞，這就不得不使我們考慮限購政策是沒有理論基礎(chǔ)的，必須盡早結(jié)束?！?/p>

陳小平：70城房價不能代表整個中國樓市

中南控股集團(tuán)副董事長陳小平認(rèn)為，用70個大中城市來代表整個中國的房地產(chǎn)市場既不科學(xué)，也不全面。因為目前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的城市性分化，一、二線城市泡沫嚴(yán)重，而三、四線城市則比較健康。

陳小平把主要原因歸結(jié)于不同城市投資需求量的差別上。在他看來，三、四線城市的投資投機(jī)性需求一直要小于一、二線城市。其次，三、四線城市處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，因為它的發(fā)展可能比一、二線城市要慢兩三年，由于發(fā)展階段比較低，因此很多城市正處在快速成長期，但并不意味著“小城”樓市有泡沫。