農(nóng)村房屋買賣很常見，但由于農(nóng)村集體土地性質(zhì)的特殊性，很容易由此引發(fā)各種矛盾糾紛。本文通過幾個案例來提醒廣大農(nóng)民朋友及交易人，在您進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣時，一定要慎之又慎。

出賣農(nóng)村房屋后不能再申請宅基地

案例：農(nóng)民楊某將自己家的房子賣給同村村民后便外出打工。今年，村里有一塊魚塘對外承包，楊某決定回村搞養(yǎng)殖不再出遠(yuǎn)門。這時他向鄉(xiāng)政府申請宅基地重新蓋房子時，鄉(xiāng)政府工作人員說他原有的房子賣了后便不能再申請宅基地了。楊某怎么也想不通，認(rèn)為自己雖然賣了房子，但還是本村村民，咋就不能在村里再蓋房呢？

說法：農(nóng)村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，農(nóng)民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得新宅基地蓋房子，實(shí)際上是農(nóng)民用無償取得的集體宅基地使用權(quán)獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益。對此，我國《土地管理法》和《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房不受法律保護(hù)

案例：田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農(nóng)村老家房子賣了跟隨兒女生活。經(jīng)他人介紹，田老太將老宅賣給了在縣城某機(jī)關(guān)上班的王某。后來政府要對田老太原有房子進(jìn)行拆遷。田老太得知政府補(bǔ)償款與其賣房價格差異很大后覺得虧了，便找到王某要求歸還房子，王某不肯。田老太起訴到法院，請求確認(rèn)她與王某簽訂的房屋買賣合同無效。法院最終支持了田老太的訴求。

說法：當(dāng)前城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房現(xiàn)象非常普遍，但我國《土地管理法》等法律法規(guī)明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民房屋或者“小產(chǎn)權(quán)房”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)，為此，國家對本村以外人員進(jìn)村買房限制非常嚴(yán)格。據(jù)此，王某與田老太簽訂的房屋買賣合同因違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

夫妻一方賣共有房產(chǎn)效力如何看？買方是否善意取得

案例：農(nóng)民趙某夫婦常年在外打工，但趙某染上賭博惡習(xí)。為還賭債，去年初趙某瞞著妻子徐某回農(nóng)村老家，以夫妻二人做生意急需用錢為由把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來，當(dāng)徐某得知房子已經(jīng)賣給黃某，便以丈夫賣房未經(jīng)其同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。

說法：司法實(shí)踐中對于此種情況下賣房效力如何，主要看買方是否善意取得?；橐龇ń忉屓?guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售共有房屋，第三人此時善意購買、支付了合理價格并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。但目前我國農(nóng)村房屋登記程序在全國范圍內(nèi)尚未統(tǒng)一，也就可能無法實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證。但若有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)也能足以證明買方對所購房屋的所有權(quán)，前提是買房人必須為本村村民，而且是善意購買，即有充分理由相信出賣方是代表其夫妻二人的共同意見賣房，否則會被認(rèn)定為買賣無效。

買房后擅自超規(guī)劃翻建屬違章

案例：村民劉某買下同村殷某的房屋后，嫌院內(nèi)牛棚過小，便扒下原有圍墻，用磚瓦重新翻建，將牛棚延伸到了院外。鄉(xiāng)國土規(guī)劃所工作人員找到劉某，告知其搭建的牛棚已經(jīng)超出審核的宅基地范圍且沒經(jīng)過申請，要求其拆除多余的院外建筑。

說法：農(nóng)民在自家房子里進(jìn)行翻修施工看似再正常不過了，多數(shù)農(nóng)民也認(rèn)為這不需要什么手續(xù)。但國家對此有相應(yīng)的制度規(guī)定：農(nóng)民在原有宅基地上翻建建筑設(shè)施，需要事先向國土規(guī)劃部門申請。取得批準(zhǔn)后，在規(guī)劃許可范圍內(nèi)進(jìn)行施工建設(shè)，并且不能超出原宅基地占地面積。超出規(guī)劃或原宅基地部分就屬違章建筑，有關(guān)部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人進(jìn)行拆除。

（河南省桐柏縣人民法院）