2月28日，北京土地市場(chǎng)掀起近期最大一次土地出讓熱潮。一天之內(nèi)，其有13宗土地成交。而在本次土地成交區(qū)域中，房山成了最大的熱門(mén)，13宗成交地塊中有7塊屬于房山，合計(jì)建設(shè)用地面積超過(guò)了60萬(wàn)平方米。

從清一色到混搭

在201 3年北京樓市跌宕起伏的開(kāi)局大戲中，房山絕對(duì)是其中必不可少的主角之一，其以崛起的姿態(tài)強(qiáng)勁登場(chǎng)。

在2月28日的土地出讓熱潮中，13宗地塊中有7塊位于房山，萬(wàn)科和明邁特實(shí)業(yè)、長(zhǎng)陽(yáng)興業(yè)投資組成的聯(lián)合體將長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)01-09-09、01-09-02地塊納入囊中。合景泰富旗下的廣州誠(chéng)譽(yù)，以27億元拿下長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)和房山拱辰街道辦事處2宗地塊。同時(shí)，天恒樂(lè)活城、北京華正、惠通華遠(yuǎn)和良鄉(xiāng)建設(shè)拿下另外4宗地塊。

分析此次房山出讓的地塊，房山區(qū)拱辰街道辦事處05-13-01、05-13-05地塊商業(yè)金融、體育設(shè)施用地項(xiàng)目和房山區(qū)閻村鎮(zhèn)02—0026地塊R2二類(lèi)居住用地為底價(jià)成交，樓面價(jià)分別為2068元/平方米和2589元/平方米。另5塊的溢價(jià)率也在合理范圍內(nèi)，其樓面價(jià)分別為：房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)01-09-09、01-09-02等地塊二類(lèi)居住、商業(yè)金融用地樓面價(jià)5249元/平方米，房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)01-08-03、01-11-04等地塊二類(lèi)居住、商業(yè)金融用地樓面價(jià)7635元/平方米，房山區(qū)閻村鎮(zhèn)04-0084地塊R2二類(lèi)居住用地樓面價(jià)5657元/平方米，房山拱辰街道辦事處05-12-02、05-13-09、05-13-02等地塊商業(yè)金融、二類(lèi)居住、文化娛樂(lè)用地項(xiàng)目樓面價(jià)5440元/平方米，房山拱辰街道梅花莊村08-05-02、08-06-02等地塊二類(lèi)居住用地、商業(yè)金融用地樓面價(jià)5375元/平方米。

縱觀本次房山區(qū)出讓的7宗地塊的樓盤(pán)價(jià)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)這些土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，仍將是以針對(duì)剛需客群的普通商品住宅為主。

近年來(lái)，以萬(wàn)科、首開(kāi)、城建等大型房企進(jìn)駐為標(biāo)志，房山迎來(lái)了該區(qū)域的大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)代。長(zhǎng)陽(yáng)半島、芭蕾雨·悅都等系列樓盤(pán)迅速崛起，房山區(qū)域產(chǎn)品的多樣性逐漸豐富。

而考量這7宗地塊的規(guī)劃用途，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些地塊的建筑面積中有近一半將用于商業(yè)及其配套。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為是以下原因使房山產(chǎn)品漸趨豐富：從交通環(huán)境來(lái)看，去年地鐵房山線的開(kāi)通，極大地拉近了原來(lái)遠(yuǎn)郊區(qū)縣與城區(qū)的距離，使得房山區(qū)域能夠更好地承接城區(qū)的外溢住房需求。從商業(yè)配套來(lái)看，地處長(zhǎng)陽(yáng)的華北最大奧特萊斯預(yù)計(jì)將于今年的“五一”期間開(kāi)業(yè)。另外，萬(wàn)科商業(yè)、雙子座商業(yè)以及綠地30萬(wàn)平方米的配套商業(yè)均在建設(shè)當(dāng)中。這些高品質(zhì)商業(yè)建成之后，不僅能夠滿足區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)，甚至?xí)椛涓采w西南片區(qū)甚至全北京的消費(fèi)群體。從教育配套來(lái)看，房山區(qū)引進(jìn)了北京小學(xué)、北京四中等名校分校，對(duì)于整個(gè)區(qū)域教育水平的提升將起到極大的推動(dòng)作用。從醫(yī)療配套來(lái)看，房山區(qū)引進(jìn)武警總醫(yī)院項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)引進(jìn)三甲醫(yī)院的規(guī)劃。

在天恒樂(lè)活城總經(jīng)理周興看來(lái)，之前的房山樓盤(pán)是以?xún)r(jià)格低廉而吸引京城購(gòu)房人，而現(xiàn)在到了通過(guò)快速提升區(qū)域配套、以較為成熟的居住品質(zhì)吸引購(gòu)房人的階段。他認(rèn)為，房山地塊的熱拍，在加劇區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也吹響了商業(yè)配套競(jìng)爭(zhēng)的號(hào)角，這將給房山的整個(gè)配套帶來(lái)跨越式發(fā)展的契機(jī)，而房山的樓市正處在由量向質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)上。

萬(wàn)科聯(lián)合體此次所拿地塊的規(guī)劃用途為二類(lèi)居住及商業(yè)金融用地。本刊記者采訪了北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁，他以日本、香港及新加坡為例，說(shuō)明便捷的、高質(zhì)量的生活是由于大量商業(yè)的存在。盡管商業(yè)周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢，但萬(wàn)科并不短視，房山的商業(yè)還有很大的發(fā)展空間，因此萬(wàn)科才有信心在房山拿地。據(jù)他介紹，萬(wàn)科聯(lián)合體所拿地塊的未來(lái)規(guī)劃中，將包括8.2萬(wàn)平方米的商業(yè)配套。

地價(jià)助推房?jī)r(jià)

以2009年9月的一波供地?zé)岢睘樾?，房山就拉開(kāi)了其建設(shè)未來(lái)新城的大幕。根據(jù)2009年底出臺(tái)的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，北京市區(qū)兩級(jí)財(cái)政加上其所帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資額達(dá)到了2900億元，傳統(tǒng)的城南歷史被改寫(xiě)。3月19日，北京市政府又發(fā)布第二階段城南行動(dòng)計(jì)劃（2013-2015年），該計(jì)劃含重大建設(shè)項(xiàng)目232項(xiàng)，總投資約3960億元，比第一階段增加1000億元。

隨著城南計(jì)劃的實(shí)施，房山區(qū)域近年來(lái)發(fā)展速度不斷加快。在去年10月18日，房山區(qū)就曾舉行土地儲(chǔ)備供地項(xiàng)目推介會(huì)。51宗土地的總建筑規(guī)模超過(guò)900萬(wàn)平方米，其中住宅用地約占766萬(wàn)平方米，已具備開(kāi)發(fā)條件的熟地高達(dá)32宗。

據(jù)了解，現(xiàn)階段房山土地儲(chǔ)備充足，儲(chǔ)備量位居全市前列?！笆濉逼陂g計(jì)劃新增土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)面積約20平方公里，平均每年新增土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)面積4平方公里，完成土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)面積4平方公里。房山相對(duì)充足的土地儲(chǔ)備吸引了眾多品牌開(kāi)發(fā)商的眼光，在2月28日的土地出讓中，萬(wàn)科和合景泰富先后出手。而去年房山的土地推介會(huì)，則使遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、中鐵、首創(chuàng)、合生、保利、龍湖、金地等眾多品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相出席。

從房山出讓地塊的樓面價(jià)來(lái)看，盡管仍處于低位，但較前幾年成交的土地也均有明顯上漲。由于地價(jià)的推動(dòng)作用及品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐和產(chǎn)品品質(zhì)的提升，房山房?jī)r(jià)業(yè)已出現(xiàn)上漲苗頭。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2012年3月～2013年3月，房山區(qū)房屋成交套數(shù)持續(xù)上揚(yáng)。盡管由于春節(jié)長(zhǎng)假的影響，成交套數(shù)在今年2月份創(chuàng)下了736套的新低，但在3月份成交套數(shù)迅猛反彈到1950套，僅次于去年12月份創(chuàng)下的2224套的最高紀(jì)錄。從成交均價(jià)來(lái)看，2012年3月～2013年3月，房山區(qū)基本保持在13000～15000元/平方米之間。雖然成交均價(jià)整體沒(méi)有很大起伏，但據(jù)一些項(xiàng)目的參考預(yù)售價(jià)來(lái)看，價(jià)格已有了明顯上揚(yáng)。例如首開(kāi)·熙悅山預(yù)計(jì)起價(jià)為17000元/平方米，建邦華庭的預(yù)計(jì)均價(jià)為18000元/平方米。而如中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島和萬(wàn)科金域緹香之類(lèi)的精裝修房，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)均在21000-22000元/平方米。

隨著房山區(qū)域駛?cè)爰铀侔l(fā)展的車(chē)道，區(qū)域內(nèi)板塊之間的分化也日趨明顯。據(jù)接受本刊記者采訪的天恒樂(lè)活城相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在房山區(qū)域的幾個(gè)板塊中，長(zhǎng)陽(yáng)板塊是發(fā)展速度較快的，但長(zhǎng)陽(yáng)板塊的產(chǎn)品是面對(duì)純剛需的。而閻村板塊的定位是打造相對(duì)高端的社區(qū)，因此其后續(xù)項(xiàng)目會(huì)兼顧改善性需求的客戶。另外，天恒樂(lè)活城總經(jīng)理周興向本刊記者透露，其所拿地塊的容積率僅為1.5，未來(lái)產(chǎn)品檔次至少在花園洋房以上，戶型將以舒適型三居為主。

“宜居”還有多遠(yuǎn)？

作為近年來(lái)的供地大戶，房山在全市住宅土地供應(yīng)份額中占比較重。其多數(shù)量、大體量的土地供應(yīng)在一定程度上可以增加未來(lái)的供應(yīng)預(yù)期，有利于緩解需求壓力。

本刊記者采訪北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁時(shí)，其表示在調(diào)控成為一種常態(tài)、消費(fèi)者心理愈加成熟的情況下，萬(wàn)科已將目光鎖定接近城市發(fā)展方向的位置，更確切地說(shuō)是瞄準(zhǔn)軌道交通便利、新興的“衛(wèi)星城”板塊。而在北京未來(lái)的城市格局中，房山很有潛力。除了軌道交通方便、規(guī)劃中配套設(shè)施完善，房山政府也提供了大量支持。在房山拿地，符合萬(wàn)科的發(fā)展方向。

各大房企爭(zhēng)相瓜分房山土地，無(wú)疑將加大房山區(qū)域新房未來(lái)的供應(yīng)量，但在目前區(qū)域配套不足的情況下，房山與“宜居”、“宜業(yè)”還有多遠(yuǎn)？

本刊記者采訪了房山區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人，據(jù)其介紹，房山區(qū)的最新定位為首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑新城，這兩大定位是對(duì)房山城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)雙重功能的豐富和發(fā)展，是引領(lǐng)未來(lái)房山發(fā)展的旗幟和形象?！笆濉睍r(shí)期是房山區(qū)全面推進(jìn)“三化兩區(qū)”建設(shè)、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)期，是城市化全面提速、產(chǎn)業(yè)化快速提升、現(xiàn)代化加速實(shí)現(xiàn)的黃金機(jī)遇期。

在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，雖然房山區(qū)采取了規(guī)劃先行的發(fā)展策略，較好地規(guī)避了出現(xiàn)第二個(gè)“睡城”的風(fēng)險(xiǎn)，但是房山區(qū)目前的宜居指數(shù)卻不容樂(lè)觀，尤其是像長(zhǎng)陽(yáng)這種完全的新興板塊。整個(gè)區(qū)域都在大興土木，除少數(shù)項(xiàng)目已有入住之外，大量項(xiàng)目都處于期房建設(shè)當(dāng)中，整個(gè)居住環(huán)境類(lèi)以一個(gè)“大工地”。另一方面，由于基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)尚不完善，部分板塊甚至不能滿足基本的生活要求，而大型的商業(yè)配套更是需要短則一兩年、長(zhǎng)則四五年的建設(shè)周期。除此之外，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的推進(jìn)與發(fā)展則將是一個(gè)更為漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此郭毅判斷，房山區(qū)如果完全實(shí)現(xiàn)“宜居”、“宜業(yè)”，至少還需要五到十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部經(jīng)理徐偉成持類(lèi)似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，以北京西部發(fā)展的時(shí)序分析，石景山、豐臺(tái)、大興、門(mén)頭溝區(qū)將先后發(fā)展其特色產(chǎn)業(yè)，并同時(shí)吸引中高端居民進(jìn)住。從開(kāi)發(fā)時(shí)序、發(fā)展歷史、交通方便程度來(lái)看，房山均處于發(fā)展較滯后的綜合格局。需待大興、豐臺(tái)、門(mén)頭溝和河北保定進(jìn)行的城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展相對(duì)成熟時(shí)，房山區(qū)域自身的開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值及物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值方可真正得以體現(xiàn)。房山新城發(fā)展的成熟時(shí)間最少要8～10年之久，方可具有通州新城的現(xiàn)狀。雖然政府規(guī)劃以CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)及其他產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，作為新城區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，但房山要達(dá)到合理比例的企業(yè)進(jìn)駐的招商時(shí)間最少需5～8年之久，而中高檔居住人群也將隨當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)等相對(duì)成熟后，才會(huì)陸續(xù)搬進(jìn)房山區(qū)居住。因此，房山房產(chǎn)市場(chǎng)前景要依據(jù)市區(qū)兩級(jí)政府的產(chǎn)業(yè)政策與投資、招商引資、區(qū)域發(fā)展的力度。