【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個階段都需要切合實際的計價依據(jù)和合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設(shè)計的概算和施工圖的預(yù)算，方能提高地產(chǎn)開發(fā)的投資收益。本文主要對工程造價的特點及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價的全過程控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施，以供同行學(xué)習(xí)交流。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價；全過程

近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益？對房地產(chǎn)開發(fā)的造價進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

一、工程造價定義及特點

1、工程造價的定義

工程造價通常是只指建筑工程的建造價格，一般有兩種表述方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預(yù)計在技術(shù)勞務(wù)市場、設(shè)備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設(shè)工程總價格和建筑安裝工程的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設(shè)一項工程實際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中造價的分類及其特點

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設(shè)計階段（項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結(jié)算階段。

在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算其誤差較大，所以工程造價的作用和影響都很大。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：

第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；

第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；

第三，技術(shù)設(shè)計階段（擴(kuò)大初步設(shè)計階段，簡稱擴(kuò)初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計修正總概算；

第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制

1、設(shè)計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提

房地產(chǎn)工程設(shè)計是指工程項目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設(shè)計是對開發(fā)建設(shè)項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％之間；技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％之間；施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％之間；而到了施工階段，影響工程造價的可能性有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設(shè)計階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。

2、工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心

通過招投標(biāo)的形式來引進(jìn)競爭機(jī)制，在降低工程造價、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價控制的成敗，在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資質(zhì)情況以及建設(shè)業(yè)績等，我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設(shè)業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗項目經(jīng)理來出任項目經(jīng)理。

還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：

（1）樁基工程；

（2）強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程；

（3）室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；

（4）大型土石方開挖回填工程（包括場地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）擋土墻、護(hù)坡及基坑支護(hù)工程：

（6）家居報警及對講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；

（8）室外園林景觀及綠化工程、室外強(qiáng)電及環(huán)境照明工程；

（9）水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、電、通風(fēng)工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實力最強(qiáng)的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價（可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價20％-40％以上），而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度。

3、施工管理是有效控制開發(fā)項目工程造價的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴(yán)格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進(jìn)度計劃變更、施工條件變更、設(shè)計變更和工程項目變更等等?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。

4、竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的關(guān)鍵

工程造價管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產(chǎn)項目工程造價時，我們堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定做為依據(jù)，根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和隱蔽簽證進(jìn)行項目審核計算，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施。應(yīng)建立工程量清單核對備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時，必須到開發(fā)項目工地現(xiàn)場核對，嚴(yán)格審查工程量計算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價是否有依據(jù)等，使工程造價結(jié)算科學(xué)合理。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價管理是一個動態(tài)進(jìn)行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項目建設(shè)的全過程。在推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設(shè)管理中各個環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項目的投資。對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價進(jìn)行全過程控制管理是工程造價行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。

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