【摘 要】本文首先對(duì)房屋維修進(jìn)行了分析，然后分析了房屋修的特點(diǎn)，接著對(duì)房屋維修的內(nèi)容和技術(shù)進(jìn)行了分析，最后提出了房屋維修的管理方法，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房屋維修；技術(shù)；管理方法

所謂的房屋維修，就是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，對(duì)房屋的完損等級(jí)評(píng)定的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行維護(hù)修理，以保證其具有原本的使用功能所進(jìn)行的活動(dòng)。房屋維修同時(shí)包括對(duì)已經(jīng)損壞房屋的修理和沒(méi)有損壞房屋的維護(hù)。房屋維修有廣義和狹義之分，狹義的房屋維修是指無(wú)疑管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修，而廣義的處理狹義維修的內(nèi)容之后還包括改建。經(jīng)過(guò)分析總結(jié)，房屋維修主要包括：①日常保養(yǎng)②對(duì)破損部位的維修③對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修和功能的恢復(fù)④采取有效的加固措施提高房屋的抗震能力等。

1、房屋維修的特點(diǎn)

房屋維修具有三個(gè)方面的特點(diǎn)，第一是維修量大、面廣且零星分散。其中量大，面廣就是說(shuō)房屋維修會(huì)涉及多個(gè)單位和用戶，所涉及的項(xiàng)目比較復(fù)雜，而零星分散是因?yàn)榉课菥哂泄潭ㄐ缘奶卣?，但因?yàn)槠鋼p壞的程度是各不相同的，這就決定了維修隊(duì)伍會(huì)隨著房屋所處位置的不同而呈現(xiàn)出流動(dòng)性和分散性；第二個(gè)特點(diǎn)是經(jīng)常性，房屋使用期限一般比較長(zhǎng)，在使用的過(guò)程中由于受到多方面的影響，會(huì)在一定程度上給其的使用功能造成影響，同時(shí)其因?yàn)樵诃h(huán)境、地理位置以及功能等方面都存在著一定的差異，相同結(jié)構(gòu)的房屋的使用功能所遭受破壞的程度也是各不相同的，由此可見(jiàn)房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常進(jìn)行的工作，也就是說(shuō)經(jīng)常性是其的一個(gè)重要特點(diǎn)之一；第三，房屋維修的在技術(shù)方面有著較高的要求，在進(jìn)行房屋維修時(shí)，由于不能改變建筑物原有的風(fēng)格，這和建設(shè)同類(lèi)型的新工程相比起來(lái)，有著更好的難度，也就是說(shuō)技術(shù)要求會(huì)更高。房屋維修有著獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)以及操作技能等方面的要求，針對(duì)不同的房屋會(huì)采用不同的維修標(biāo)準(zhǔn)，因此說(shuō)房屋維修是一項(xiàng)技術(shù)含量較好的工作。

2、房屋維修的內(nèi)容分析

2.1磚砌體結(jié)構(gòu)的維修。第一，在最大限度上減少環(huán)境腐蝕以及侵蝕介質(zhì)給砌體所帶來(lái)的影響；第二，如果外墻的熱工性能不好，應(yīng)采取有效的保溫措施；第三，應(yīng)設(shè)法提高砌體的抗腐蝕能力；第四，對(duì)于濕度比較大的房間應(yīng)該對(duì)防水層以及排水時(shí)設(shè)施采取一定的措施加以維護(hù)，以遭到水的侵蝕；第五，對(duì)已有的防水層進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，對(duì)失效的防水層進(jìn)行維修；第六，為防止建筑物四周出現(xiàn)積水現(xiàn)象應(yīng)確保室外場(chǎng)地是平整的同時(shí)應(yīng)具有一定的排水坡度；第七，為了防止污水和蒸汽等侵蝕墻體，不能在墻上隨意開(kāi)洞，并排放污水蒸汽；第八，為了防止侵蝕在墻體上的結(jié)晶持續(xù)腐蝕墻體，應(yīng)及時(shí)將其清除干凈；第九，對(duì)屋面的排水系統(tǒng)定時(shí)進(jìn)行檢查，如果出現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修以保證其正常工作。

2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)以及裂縫的維修。鋼筋混凝土中的鋼筋和混凝土這兩種材料的物理力學(xué)性能是完全不同的，其中鋼筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗壓力，二者共同滿足工程結(jié)構(gòu)的受力要要求。一旦二者中任意一個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題，都應(yīng)及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行維修，日常應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其的保養(yǎng)，以保證工程結(jié)構(gòu)的受力安全；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)由于受到多方面的影響，難免會(huì)出現(xiàn)裂縫，一旦出現(xiàn)裂縫，應(yīng)及時(shí)找到原因并采取有效的措施進(jìn)行處理。

2.3裝飾工程以及門(mén)窗工程的維修。抹灰作為裝飾工程中的重要內(nèi)容，其所起到的作用是非常重要的。而保護(hù)體機(jī)構(gòu)可以防止外界帶來(lái)的侵蝕，確保房屋的整體使用功能，因此應(yīng)定期檢查如果存在問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行維修；門(mén)窗的作用眾所周知，這里就不多說(shuō)，由于其在使用中會(huì)受到自然或者是認(rèn)為的損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修理以防損壞的地方越來(lái)越嚴(yán)重。

2.4屋面工程的維修。屋面作為建筑物承重結(jié)構(gòu)的重要組成部分處于建筑物的最上面，其主要承受屋頂?shù)淖灾丶捌渖喜亢奢d，其還起著抵御風(fēng)寒、綠化景觀以及供熱節(jié)能等作用，總之屋面作為建筑物中不可缺少的部分。屋面通常會(huì)包括防水層、保溫層以及支撐結(jié)構(gòu)三個(gè)部分，應(yīng)定時(shí)對(duì)其進(jìn)行保養(yǎng)如果出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)采取措施進(jìn)行維修。

3、對(duì)屋面維修的管理

3.1對(duì)房屋維修計(jì)劃的管理。房屋的維修計(jì)劃主要包括房屋維修施工計(jì)劃和房屋維修輔助計(jì)劃，房屋維修施工計(jì)劃作為房屋維修計(jì)劃的核心，其它計(jì)劃的編制都是依據(jù)其進(jìn)行的。在房屋維修計(jì)劃中包括了在計(jì)劃期內(nèi)需要維修房屋的所有情況；而房屋維修輔助計(jì)劃主要包括維修施工力量計(jì)劃、材料和維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、維修技術(shù)支持計(jì)劃、資金使用計(jì)劃以及成本利潤(rùn)計(jì)劃等。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況將切實(shí)可行的維修方案確定出來(lái)，對(duì)維修資金進(jìn)行合理的分配，有計(jì)劃的組織維修，對(duì)確定的維修方案進(jìn)行審核并做好工程預(yù)算和決算。

3.2對(duì)房屋維修預(yù)算和成本的管理。房屋維修工程預(yù)算是在工程開(kāi)工之前對(duì)維修工程造價(jià)進(jìn)行計(jì)算的計(jì)劃性文件，作為承包方和發(fā)包方最終核算工程款的依據(jù)。成本管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，企業(yè)所有管理工作的開(kāi)展都和成本之間有著密切的關(guān)系，管理的質(zhì)量的好壞最終都會(huì)在成本中體現(xiàn)出來(lái)。成本管理顧名思義就是要設(shè)法降低成本，也就是說(shuō)以最好的資金獲得最大的效益。成本管理的主要方法有：第一，以項(xiàng)目經(jīng)理為中心，建立成本控制管理體系，讓項(xiàng)目管理者都參與進(jìn)來(lái)，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目負(fù)有全面的責(zé)任，工程項(xiàng)目成本的控制作為項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。在項(xiàng)目經(jīng)理人的帶領(lǐng)下，要做好對(duì)數(shù)額較大成本費(fèi)用的審查；要將成本控制貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目的始終；第二，不斷完善項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，只有所有的項(xiàng)目管理人員都能明確自己的成本管理責(zé)任，并嚴(yán)格執(zhí)行才能保證項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；第三，要加強(qiáng)項(xiàng)目成本的分析和考核。這是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)必須進(jìn)行的工作。在施工前對(duì)所有的費(fèi)用進(jìn)行分析，在完工之后對(duì)這些費(fèi)用的使用情況根據(jù)不同部門(mén)不同人員的責(zé)任和不同階段的工作進(jìn)行考核，以實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)；第四，辦理索賠應(yīng)及時(shí)，結(jié)算理?yè)?jù)應(yīng)充分。通常房屋維修具有很多的不確定因素，這就需要在施工中多和業(yè)主溝通，讓他們對(duì)工程了解工程的進(jìn)展情況；對(duì)索賠事件要做出詳細(xì)分析說(shuō)明，做到有理有據(jù)以免出現(xiàn)歧義。這樣在很大成上保證了工程結(jié)算的快速順利進(jìn)行。

3.3房屋維修施工項(xiàng)目管理。房屋維修施工管理是物業(yè)管理公司的基層管理工作，其管理內(nèi)容主要包括：第一，維修任務(wù)的落實(shí)以及承包合同的簽訂；第二，在施工之間確保各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒；第三，有效組織施工的進(jìn)行做好對(duì)施工質(zhì)量的管理和控制；第四，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，確保文明施工；第五，做好施工參與方之間的協(xié)調(diào)工作并做好合同管理。在整個(gè)施工階段都會(huì)涉及到施工項(xiàng)目的管理，而且在不同的施工階段，管理的重點(diǎn)和內(nèi)容都是各不相同的。這就需要管理者針對(duì)不同的階段和施工內(nèi)容做好施工各階段的管理，以保證房屋維修施工的質(zhì)量和進(jìn)度。

4、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了確保建筑物在使用壽命期限之內(nèi)的功能正常發(fā)揮，需要對(duì)房屋進(jìn)行必要的維修，基于房屋維修的特點(diǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)房屋維修的管理，確保維修的質(zhì)量，同時(shí)控制好成本，以使得建筑物能正常使用。

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