【摘 要】寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)是面向?qū)懽謽堑奈飿I(yè)管理，資料管理等業(yè)務(wù)處理工作，是利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行集中管理而開發(fā)的系統(tǒng)。該系統(tǒng)是力求與實(shí)際相結(jié)合具有查詢、管理等功能，旨在達(dá)到使寫字樓的管理和運(yùn)營(yíng)趨于計(jì)算機(jī)化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；管理系統(tǒng)；系統(tǒng)分析

1.寫字樓物業(yè)管理信息系統(tǒng)的開發(fā)背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，人們的生活水平也日益得到提高。他們對(duì)生活質(zhì)素的要求也相應(yīng)不斷地提高，作為第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，它正逐步走上社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的軌道。有人形容，物業(yè)管理是一項(xiàng)永遠(yuǎn)吃力不討好的工作。許多物業(yè)公司，一直在抱怨成本太高，虧本經(jīng)營(yíng)。業(yè)主也常常會(huì)抱怨，服務(wù)不到位。究其原因，我認(rèn)為主要有以下幾方面：

1.1優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)尚未形成

在物業(yè)管理行業(yè)中，多是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的寫字樓，幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)，更談不上“公平、公開、公正”的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，尤其在我們西部地區(qū)，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的這種“父子”關(guān)系由為明顯，物業(yè)企業(yè)完全沒有憂患意識(shí)，更無(wú)企業(yè)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)，使企業(yè)缺乏活力，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范，未能發(fā)揮應(yīng)有的作用

業(yè)委會(huì)本身是業(yè)主、又是業(yè)主的代表，他們應(yīng)該是主人，但在現(xiàn)實(shí)中，許多業(yè)委會(huì)不是受制于物業(yè)管理企業(yè)，就是僅僅把自己當(dāng)作業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理的概念不清，無(wú)法用正確的態(tài)度看待物業(yè)管理。以至于，在日常工作中不能很好地發(fā)揮其作用。

1.3個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，尚未從過去的“管理者”角色轉(zhuǎn)換過來(lái)，未能形成“在管理中服務(wù)、在服務(wù)中管理”的機(jī)制，個(gè)別物業(yè)管理服務(wù)人員缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)素質(zhì)，在服務(wù)過程中存在著操作不規(guī)范、服務(wù)不到位、處理問題不恰當(dāng)?shù)戎T多問題

高效的電腦系統(tǒng)能夠協(xié)助寫字樓物業(yè)有效地加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低成本、提高效益，改善對(duì)業(yè)主服務(wù)的水準(zhǔn)，完善寫字樓物業(yè)對(duì)外形象及維系重要的生活質(zhì)量。寫字樓物業(yè)管理信息系統(tǒng)可以稱其為寫字樓物業(yè)的“大腦”，是寫字樓物業(yè)管理的信息中心、指揮中心、服務(wù)中心。寫字樓物業(yè)管理信息系統(tǒng)投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)以后將發(fā)揮至關(guān)重要的作用。

2.寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)的可行性分析

寫字樓物業(yè)管理信息系統(tǒng)的可行性研究是指項(xiàng)目開發(fā)的必要性和可行性。可行性的研究應(yīng)以管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面考慮。

（1）技術(shù)可行性，即進(jìn)行技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，從開發(fā)者的技術(shù)實(shí)力，問題的復(fù)雜性等方面出發(fā)，判斷系統(tǒng)開發(fā)在時(shí)間、費(fèi)用等限制條件下成功的可能性。

（2）管理可行性，指管理人員開發(fā)應(yīng)用項(xiàng)目的態(tài)度和管理方面的條件。改變?cè)袀鹘y(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式，改革管理機(jī)制，采用更加科學(xué)和有效的管理方法。

（3）經(jīng)濟(jì)可行性，從經(jīng)濟(jì)角度判斷系統(tǒng)開發(fā)是否“合算”。首先，在費(fèi)用支出方面要考慮開發(fā)時(shí)的費(fèi)用和將來(lái)系統(tǒng)投入運(yùn)行后的常規(guī)費(fèi)用。寫字樓物業(yè)本身沒有管理信息系統(tǒng)，所以無(wú)論從硬件費(fèi)用、軟件費(fèi)用還是從各方面人員的花費(fèi)來(lái)考慮，所需要的開銷比較大。但是從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考慮，一方面是直接經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)用酒店管理信息系統(tǒng)可以加快流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，提高原有的工作效率，減少資金的成本，減少人員費(fèi)用。另一方面是間接經(jīng)濟(jì)效益，可以為用戶提供更快捷、更舒適、更高質(zhì)量的服務(wù)和產(chǎn)品，樹立寫字樓物業(yè)的良好形象，增強(qiáng)寫字樓物業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)力。

3.需求分析

當(dāng)前單位制社區(qū)中的物業(yè)管理存在的問題主要有：業(yè)主委員會(huì)有名無(wú)實(shí)或者根本就難以建立業(yè)主委員會(huì)：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理的績(jī)效難以衡量等，而本人認(rèn)為，目前單位制社區(qū)物業(yè)管理中除了存在上述一些問題外，還有一個(gè)重要的問題是物業(yè)管理的服務(wù)供給極不充分，商戶需求的表達(dá)缺乏專門的代言機(jī)構(gòu)，這兩方面的原因使得單位制社區(qū)中的物業(yè)管理的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，也就是說，單位制社區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供的物業(yè)管理服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社區(qū)中商戶對(duì)服務(wù)的需求，為了對(duì)這一問題進(jìn)行比較深入的研究，找到出現(xiàn)問題的原因和解決問題的對(duì)策，應(yīng)該從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中有關(guān)公共產(chǎn)品的理論出發(fā)，結(jié)合物業(yè)管理的產(chǎn)權(quán)理論以及公共選擇理論對(duì)單位制社區(qū)中物業(yè)管理的供給小于需求的原因作了分析和研究，并提出了單位制社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策。

圖1 寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)頂層數(shù)據(jù)流程圖

此寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)將是面向?qū)懽謽堑母黜?xiàng)事務(wù)，包括物業(yè)管理，資料管理等業(yè)務(wù)處理工作，是利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行集中管理而開發(fā)的系統(tǒng)。該系統(tǒng)是基于MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接ACCESS數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行開發(fā)的寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)，力求與實(shí)際相結(jié)合具有查詢、管理等功能，旨在達(dá)到使寫字樓的管理和運(yùn)營(yíng)趨于計(jì)算機(jī)化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。主要包括三大管理模塊：登錄系統(tǒng)： 對(duì)系統(tǒng)的安全性進(jìn)行管理。其中包括添加用戶為系統(tǒng)新用戶設(shè)置用戶名及口令功能和修改密碼用于操作員更改自己的系統(tǒng)口令?；举Y料管理：主要介紹商戶、房產(chǎn)等基本資料。其中包括商戶資料介紹寫字樓商戶的姓名、工作單位等基本資料和房產(chǎn)資料介紹寫字樓中房屋的一些房型、面積等基本資料。物管中心：對(duì)寫字樓各項(xiàng)常見業(yè)務(wù)的管理。其中包括物業(yè)設(shè)備維修管理提供社區(qū)設(shè)施、設(shè)備清單、設(shè)備維修情況登記等資料。儀表數(shù)據(jù)管理提供寫字樓商戶日常生活中水表、電表等數(shù)據(jù)資料。停車場(chǎng)管理記錄寫字樓用戶車輛位置、停車用戶等資料。收費(fèi)管理記錄寫字樓商房日常生活中所繳水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)資料。用戶投訴管理記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過程等資料。用戶報(bào)修管理記錄用戶報(bào)修項(xiàng)目及處理的情況等資料。用戶維修管理記錄寫字樓用戶維修項(xiàng)目及處理的情況等資料。寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)頂層數(shù)據(jù)流程圖如上圖所示。

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