【摘 要】房地產(chǎn)商可在合理的前提條件下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)，并且一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。本文就房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的主要稅收的籌劃進(jìn)行相關(guān)探討。

【關(guān)鍵詞】籌劃；稅收；房地產(chǎn)企業(yè)；利益

近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)高漲已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的稅收問(wèn)題是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因，所以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收是解決房?jī)r(jià)高的重要手段。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市建設(shè)稅、地方教育稅等等。

一、房地產(chǎn)商所涉及的主要的稅收籌劃方案

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅收的總費(fèi)用中占比重較大的稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低這些稅收的費(fèi)用是降低總稅收費(fèi)用的關(guān)鍵之處。

1.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的籌劃。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)即房屋出售時(shí)產(chǎn)生的需要繳納的稅費(fèi)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資入股的稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃中的主要部分。當(dāng)然，根據(jù)不同的情況，以不動(dòng)產(chǎn)入股的行為是否應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅也是各異的。第一，房地產(chǎn)商利用自己的不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)投資和入股，參加投資之后的利潤(rùn)分配，當(dāng)然也要承擔(dān)投資中的所存在的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)的條例規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方在未將自己的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)摬粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于投資者本身，這種情況下，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方是不征收營(yíng)業(yè)稅的。所以房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以采用先以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股，待銷(xiāo)售時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)者銷(xiāo)售該房地產(chǎn)股權(quán)的方式把房屋銷(xiāo)售出去。這樣一來(lái)就可以不用繳納購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房過(guò)程中的由房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓所帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如租賃方式，由于房地產(chǎn)商只是在一定的使其內(nèi)把房產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖雽儆谧赓U收入，所以其營(yíng)業(yè)稅的收取是按照服務(wù)業(yè)稅目中的租賃項(xiàng)目進(jìn)行征收，從而減少了稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況相應(yīng)地選擇上述兩種方式進(jìn)行籌劃，從而達(dá)到企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負(fù)擔(dān)，使得土地增值稅備受關(guān)注，同時(shí)土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關(guān)鍵點(diǎn)之一。對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，調(diào)節(jié)增值額是關(guān)鍵。第一，采取增加可扣除項(xiàng)目金額的方法。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的成本和費(fèi)用的方式，從而扣除項(xiàng)目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時(shí)這種方法也可以使房地產(chǎn)企業(yè)的房屋的質(zhì)量得到一定提高，加強(qiáng)了其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，可扣除金額的計(jì)算方式是有一定的條例規(guī)定的，所以利用該方法的過(guò)程中應(yīng)該把握一定的尺度。第二，采用減少銷(xiāo)售收入的方法。房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售額減少了，則增值額也必定相應(yīng)的減少，那么增值額所占的可扣除項(xiàng)目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷(xiāo)售額的減少，所以房地產(chǎn)企業(yè)在使用該方式時(shí)對(duì)于減少的銷(xiāo)售額和降低的增值額中可扣除項(xiàng)目金額的比例應(yīng)該進(jìn)行認(rèn)真的比較，從通過(guò)比較決定公司是否可采用該方式進(jìn)行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達(dá)到最大化。

3.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產(chǎn)企業(yè)可對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃的主要時(shí)期。對(duì)于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認(rèn)的最終時(shí)間以及推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時(shí)間兩個(gè)方面著手。第一，延遲成本的確認(rèn)時(shí)間。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)當(dāng)工程未完全完成的情況下房產(chǎn)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移、銷(xiāo)售收入已完成的情況。這種情況下則沒(méi)有辦法對(duì)該工程的成本進(jìn)行準(zhǔn)確地計(jì)算，此時(shí)所需繳納的企業(yè)所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費(fèi)減少。第二，通過(guò)合理地推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時(shí)間的方法。由于在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，大多數(shù)房屋的購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買(mǎi)房后直接用于出售的購(gòu)買(mǎi)者是極少的，所以大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者并不急于辦理房產(chǎn)證。又因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)只有通過(guò)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更時(shí)才能得到確認(rèn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可合理的推遲房地產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更的時(shí)間。

二、結(jié)語(yǔ)

稅收地合理籌劃，可有效地減少企業(yè)的稅費(fèi)支出，使得他們可在較低房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上獲得一樣的利潤(rùn)。百姓的購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額也相應(yīng)升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業(yè)獲得最大化利益以及最大限度增強(qiáng)人們的購(gòu)買(mǎi)能力的重要途徑之一。

參 考 文 獻(xiàn)

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