房地產(chǎn)價格下降，成交量萎縮，房企資金不斷收緊，地產(chǎn)商紛紛忙著過冬。而嘉凱城（000918.SZ）卻發(fā)布66.6億元的擔(dān)保計劃，支持旗下子公司房地產(chǎn)開發(fā)。

3月14日，嘉凱城發(fā)布公告稱，為滿足公司發(fā)展需求，2012年計劃增加對控股公司擔(dān)保額度66.6億元。而在這之前，公司對外擔(dān)保余額為36.53億元，占公司最近一期經(jīng)審計（2010年12月31日）凈資產(chǎn)的比例為58.6%。不過，此次新增66.6億元的擔(dān)保額度，無疑將遠遠超過其凈資產(chǎn)。

對此，嘉凱城媒體關(guān)系部王經(jīng)理向《投資者報》記者表示，擔(dān)保意味著可以幫助企業(yè)貸款，但不一定會用足額度。目前看，公司有資金壓力，但是公司對于行業(yè)發(fā)展有自己的判斷。

業(yè)內(nèi)人士指出，在旗下公司獲得巨額擔(dān)保之后，嘉凱城或?qū)⑦M入大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)，而銷售將是成敗關(guān)鍵?，F(xiàn)在，嘉凱城的目標非常明確：希望政策能夠放松。

樓盤價格下跌銷售仍難

“目前均價每平方米1.5萬元左右，最高的時候曾達到2萬元?！?月22日，杭州名城?湖左岸售樓處人員對《投資者報》記者表示，這樓盤已經(jīng)開盤快兩年，現(xiàn)在還有100多套房子。伴隨著售價的下跌，嘉凱城的該樓盤銷量并不令人滿意。

嘉凱城的房價雖然出現(xiàn)了下降，但是銷售仍然比較困難?！锻顿Y者報》記者調(diào)查，新開樓盤或者是已經(jīng)開盤幾年的樓盤，其去化率不高。

以上海嘉凱城的一個樓盤嘉業(yè)海悅苑為例，金豐易居佑威聯(lián)合研究中心3月22日監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，該項目去年12月24日開盤，開盤440套，還有389套在售，銷售率只有10%左右。而已售房均價只有6700元/平方米，公司的報價范圍則是每平方米7100~11500元。對此，金豐易居佑威聯(lián)合研究中心黃寧武表示，目前的項目差不多都是不溫不火的。

嘉凱城在杭州的東方紅街項目曾經(jīng)被分析師們視為重點項目，因為該樓盤位于杭州東站附近，地理位置優(yōu)越，曾被期望均價每平方米3萬元，希望能夠回籠大量資金。不過，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師表示，去年年底實地考察后，發(fā)現(xiàn)其銷售情況并不令人滿意。

3月22日，記者從東方紅街售樓處了解到，房子已經(jīng)在去年底售罄，均價在每平方米2.5萬元上下。由于其產(chǎn)權(quán)只有40年，屬于商業(yè)地產(chǎn)，不屬于限購的范圍，但是即便如此，銷售價也沒有達到預(yù)期。

另一個在杭州的名城?湖左岸樓盤，最高時售價在每平方米2萬元，目前均價只在1.5萬元左右。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤2月份的成交平均價格為每平方米1.62萬元，1月份的成交價格為每平方米1.59萬元，而去年7月的價格為每平方米1.93萬元。

根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，該樓盤總共705套，其中已售499套，已預(yù)訂的8套，仍有198套可售。2010年開盤的名城?湖左岸，銷售近兩年，銷售率也只有70%。

嘉凱城有關(guān)人士表示，今年在杭州還有一個樓盤要開，同時，還剩下七八個樓盤的余盤銷售。在上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師看來，由于嘉凱城的樓盤除了杭州、上海外，基本上都是青島、濰坊等三四線城市的項目，售價相對較低，從對公司的影響看，主要還是看上海、杭州這些樓盤的情況，而這些樓盤的銷售情況并不令人樂觀。

利潤劇降 巨額擔(dān)保仍支持子公司開發(fā)

1月18日，嘉凱城發(fā)布的業(yè)績修正公告顯示，2011年凈利潤從修正前的5億元變?yōu)樾拚蟮?億元，同比下降82.07%，其原因除了實際可結(jié)算項目較預(yù)計結(jié)算項目減少導(dǎo)致銷售收入減少外，就是銷售價格調(diào)整等因素導(dǎo)致公司盈利水平下降，利潤減少。

在此情況下，嘉凱城不是想方設(shè)法提高去化率，增加銷售速度，回籠資金，反而計劃為旗下子公司擔(dān)保66.6億元，用于子公司的開發(fā)等用途，顯示出繼續(xù)擴張的欲望。

其中，獲擔(dān)保額度比重最高(14億元)的名城博園項目，由嘉凱城旗下三大品牌之一的名城集團于2011年2月25日以14.5億投得。

之前，嘉凱城已經(jīng)有大量的土地儲備。上述房地產(chǎn)分析師說，土地儲備可以支持嘉凱城3~5年的開發(fā)，而要開發(fā)，則需要大量的資金投入。如果房屋銷售不力，將會帶來資金壓力。

只不過，66.6億元的巨額擔(dān)保實際上已經(jīng)遠超嘉凱城最近一期經(jīng)審計（2010年12月31日）凈資產(chǎn)。在此之前，嘉凱城對外擔(dān)保余額為36.53億元，占公司最近一期經(jīng)審計（2010年12月31日）凈資產(chǎn)的比例為58.6%，無逾期對外擔(dān)保情形。

對此，嘉凱城媒體關(guān)系部王經(jīng)理表示，公司對結(jié)算銷售的情況等，都有測算，同時，公司擔(dān)保的融資主要是項目融資，以開發(fā)更加迎合市場的產(chǎn)品，公司這樣做是憑著多年的行業(yè)經(jīng)驗所作出的判斷。

豪賭政策放松

雖然公司對于66.6億的擔(dān)保有自己的測算，但是面對樓盤銷售的不暢、房價下跌的尷尬，再加上財務(wù)數(shù)據(jù)的惡化，如果這些擔(dān)保都轉(zhuǎn)化為融資，公司的負債率必將大幅度上升。

數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度末，公司的貨幣資金較年初減少35.9%，主要是房產(chǎn)銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致；存貨較年初增加33%，主要是因為支付土地款及在建項目投入增加所致；一年內(nèi)到期的非流動負債較年初增加224.6%，是因為一年內(nèi)要歸還的項目開發(fā)借款增加所致；同期，公司資產(chǎn)負債率為75.5%，比去年年初的70%，高出了5個百分點。嘉凱城的財務(wù)風(fēng)險在不斷增加。

前述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，嘉凱城的很多項目在建設(shè)當中，為了不停工，所以要不斷進行融資。

3月14日的公告中，還審議并通過了《上海中凱佘山別墅裝修貸款的議案》。向東亞銀行(中國)有限公司上海分行申請貸款3000萬元人民幣，用于佘山曼荼園項目別墅裝修?？梢姡蝿P城急需很多后續(xù)資金的跟進。

不過上述分析師也表示，由于嘉凱城的背景比較強，能夠比一般的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)更大的風(fēng)險。

國資背景的嘉凱城前三大股東分別是浙江省商業(yè)集團有限公司、浙江國大集團有限責(zé)任公司和杭州鋼鐵集團公司，而浙江國大集團有限責(zé)任公司是由浙江省商業(yè)集團公司和中信房地產(chǎn)股份有限公司等為主組建的國有控股大型企業(yè)集團。浙江省商業(yè)集團與杭州鋼鐵集團，位列中國企業(yè)500強。

“不過，最重要的還要看到時候樓盤能否銷售出去。如果新開樓盤仍然銷售不好，公司的壓力就會越來越大。”上述分析師說，市場預(yù)期下半年地產(chǎn)政策可能放松，而嘉凱城顯然也是這種樂觀預(yù)期的支持者。■