《投資者報》記者近期調(diào)查北京多個二手房樓盤發(fā)現(xiàn)，目前北京二手房市場出現(xiàn)了量價齊升的趨勢，京城二手房價格自2月份起已悄然升溫。根據(jù)二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站顯示，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。

近期，房地產(chǎn)首套房貸利率下調(diào)到了基準(zhǔn)利率，甚至重回打折時代。但與此同時，國務(wù)院總理溫家寶日前在兩會的記者招待會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。

房地產(chǎn)市場何去何從，二手房漲價是否意味著房價將整體回升？

二手房漲價并不意味著房價回升

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《投資者報》記者采訪時表示，整體上二手房與新房的行情是相互聯(lián)動，現(xiàn)在總體來說，新房房價往下走比較明顯，二手房房價的上漲應(yīng)該有些特定原因。

“有區(qū)域性的因素，有的區(qū)域較好，市場需求較為旺盛；最近一段時間，政策面也有一定松動，首套利率下降，對符合條件的人是個利好；再者帶有一定的季節(jié)性，每年的2、3月份，都會有恢復(fù)性的上升?！标悋鴱姳硎尽?/p>

同時，北理工管理與經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長周畢文也對《投資者報》記者表示，二手房回暖是很正常的現(xiàn)象，因為二手房是現(xiàn)房，不會存在期房的質(zhì)量、交工期、面積等不確定因素，房產(chǎn)證手續(xù)也較為簡單。二手房一般都有明顯的地段優(yōu)勢，大部分是在城八區(qū)以內(nèi)的房子，有漲價空間。而且二手房臨近于完善多年的醫(yī)療、學(xué)校，商業(yè)便利，人文環(huán)境成熟。另外，目前價格相對低迷，購房者會認為出手的時機已到。

但受訪專家并不認為二手房價格的上升，意味著房價的回升。

在3月18日，國家統(tǒng)計局公布了2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市平均房價環(huán)比跌幅連續(xù)兩個月減小。對此，周畢文表示：“這一兩個月是春節(jié)前淡季的滯后效應(yīng)，并沒有什么代表性。”

“兩會期間，中央已經(jīng)明確表態(tài)房價調(diào)控政策要繼續(xù)，現(xiàn)在政策的預(yù)期已經(jīng)比較明確，肯定降的概率較大，而市場上庫存比較嚴重，開發(fā)商也需要適當(dāng)降價已回籠資金?！标悋鴱娬f。

國務(wù)院總理溫家寶日前在兩會后的答記者會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。

溫家寶的“合理房價”是什么水平？按照德國柏林，房價是一家收入的3.9倍；紐約，房價是收入的6.9倍。但陳國強并不認同這種比對方式：“不同城市千差萬別，居民收入和房價基礎(chǔ)差別很大，不是簡單對照國際上的收入和房價比就能得出來什么是合理房價的?！?/p>

地方房產(chǎn)政策微調(diào)難改調(diào)控大局

“我們都是企業(yè)服從地方，地方服從中央，在目前，要相信中央對地方的掌控力度，地方根據(jù)自身情況作出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，也是自身的靈活的需求。微調(diào)，不能對調(diào)控政策有大的觸動?！敝墚呂恼J為地方政府的房產(chǎn)政策微調(diào)不會改變調(diào)控的大局。

從公開資料看，全國已有18個城市對樓市政策進行微調(diào)，其中一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔(dān)，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。截至目前，去年執(zhí)行限購的46個城市全部延續(xù)限購。

而在政策層面，也有微調(diào)。從官方表示可以看，在政策側(cè)重上，去年重點是強調(diào)抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點是確保開工進度，今年則強調(diào)完善建設(shè)分配管理退出等制度；在政策目標(biāo)上，去年重在落實房價控制目標(biāo)，今年則格外突出長效機制。

周畢文指出，中央的態(tài)度已經(jīng)非常明確，就是要借這波調(diào)控把房價調(diào)到合適的水平。這也是在民生上打好牌，為保障房的建設(shè)和上市爭取時間。因為民眾的住房需求總要有出處。保障房1000萬套說了一年有余，從今年下半年到明年，竣工得會多起來，逐步進入市場，到時候可能會對商品房做反向的微調(diào)，但是具體的情況也要分地段考慮，比如11個新城區(qū)的房子，可能就不會限購，這樣才能吸引人過去購買和居住。

“‘十八大’之前，房地產(chǎn)政策不會動搖，要維護經(jīng)濟的平穩(wěn)過渡。”上述專家表示，“只要限購和限貸兩個核心信號沒變，其他的都是皮毛。”

貸款放松針對剛需

在房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，近日多家銀行將首套房貸利率下調(diào)到了基準(zhǔn)利率，甚至重回打折時代。據(jù)記者了解，其中廣州已有銀行給優(yōu)質(zhì)客戶8.5折利率優(yōu)惠，北京、上海亦出現(xiàn)最低9折的利率優(yōu)惠。

在今年“兩會”的答記者會上，央行副行長劉士余也表示，“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優(yōu)惠”。

社科院金融研究所研究員易憲容公開表示，無論是從今年政府工作中關(guān)于房地產(chǎn)政策來看，還是溫家寶答中外記者提問對住房宏觀調(diào)控表態(tài)來看；無論是“兩會”代表對住房調(diào)控的關(guān)注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個又一個夭折來看，2012年住房宏觀調(diào)控政策要改變是不可能的。既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，如何在現(xiàn)有的住房政策基礎(chǔ)上來突圍“松綁”，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府只能找到購買首套住房的優(yōu)惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在首套住房貸款優(yōu)惠利率上。

不過商業(yè)銀行降低首套房貸利率更多被認為是一種企業(yè)行為?！笆滋追坷氏抡{(diào)，是銀行的企業(yè)行為，銀行有它的房貸需求，無需過度解讀?！敝墚呂谋硎?。

中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長、教授趙錫軍對《投資者報》記者說：“各家銀行，到了年末資金比較緊張，放貸額度被用完了，而年初額度充足，房貸的需求較強，自然會調(diào)低利率，增加貸款額度?！?/p>

而中國人民銀行行長周小川此前曾表示，“從理論上講，存款準(zhǔn)備金率的空間可以非常大?！彼瑫r表示，存準(zhǔn)率的調(diào)整并不表明貨幣政策的松或緊。

易憲容分析認為，有些國有大行今年就把房地產(chǎn)界定為風(fēng)險較高的產(chǎn)業(yè)，因此，其信貸流入房地產(chǎn)業(yè)會更加謹慎。

趙錫軍對《投資者報》記者強調(diào)，就今年整個信貸政策來說，結(jié)構(gòu)性更強，會對小微企業(yè)和戰(zhàn)略性企業(yè)增加信貸，而房地產(chǎn)在調(diào)控的情況下，商業(yè)性的開發(fā)性的房貸，不會有太大變化，保障性住房和居民按揭貸款，會獲得較多支持。