近日，素有地產(chǎn)大炮之稱(chēng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)改行做起了預(yù)言帝，放言明年三月份以后就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，其最主要的證據(jù)就是土地供應(yīng)的減少，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)缺口。而相比之下，素有財(cái)經(jīng)郎眼之稱(chēng)的郎成平則預(yù)言中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將在2—10年內(nèi)崩盤(pán)。并通過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的分析指出中國(guó)樓市崩盤(pán)的因果。

雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從未停歇，但從今年春天吹來(lái)的“回暖潮”卻著實(shí)讓人摸不著頭腦。明年房?jī)r(jià)該走向何方呢？

現(xiàn)象：購(gòu)房者買(mǎi)房意愿強(qiáng)烈

過(guò)了十一，年底已經(jīng)變得觸手可及，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，完成2012年度的銷(xiāo)售任務(wù)似乎成為一件極其輕松的事情。據(jù)了解，在近期主要上市房企發(fā)布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)報(bào)告中，前十個(gè)月的銷(xiāo)售總額基本都達(dá)到了全年目標(biāo)的八成以上，其中萬(wàn)科以1100億的銷(xiāo)售總額位居榜首。

對(duì)于這張令開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意的成績(jī)單，濟(jì)南一房企工作人員說(shuō)，今年下半年其所負(fù)責(zé)的樓盤(pán)所做的推廣活動(dòng)并不多，但是房子依然賣(mài)得很好，總體來(lái)說(shuō)，目前樓盤(pán)的價(jià)格與其區(qū)位、配套等來(lái)說(shuō)，算是性?xún)r(jià)比比較高的，所以買(mǎi)房人都比較認(rèn)可。對(duì)于正在推出的兩個(gè)地塊的樓盤(pán)，該工作人員表示，仍然不會(huì)有大的促銷(xiāo)活動(dòng)，價(jià)格已經(jīng)做到最低。

記者走訪(fǎng)濟(jì)南南部某樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該售樓處有5組左右的看房者，售樓中心的工作人員處于較為寬松的工作狀態(tài)，既沒(méi)有忙到不可開(kāi)交，也不是閑散到無(wú)顧客可接待。該售樓處工作人員告訴記者，他們目前的推盤(pán)速度可以說(shuō)是有條不紊，前兩期樓盤(pán)已經(jīng)售罄，正在售的第三期項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較為滿(mǎn)意，對(duì)于完成2012年度的銷(xiāo)售任務(wù)，她表示毫無(wú)壓力。

“我一個(gè)朋友也是在這買(mǎi)的房子，他們是6月份買(mǎi)的，比現(xiàn)在便宜了將近400元”，正在售樓處選房的李女士說(shuō)，和男朋友年底要結(jié)婚，決定買(mǎi)房也是考慮很久的事兒了，觀望了近半年時(shí)間，覺(jué)得房?jī)r(jià)也就這樣了，下跌的可能性很小，擔(dān)心明年還會(huì)漲上去。李女士還告訴記者，她現(xiàn)在買(mǎi)房都有些后悔了，因?yàn)槟曛械臅r(shí)候價(jià)格比現(xiàn)在還要便宜些。

來(lái)看房的張先生夫婦也說(shuō)，“等來(lái)等去，等不到房?jī)r(jià)再下調(diào)，看這形勢(shì)，恐怕明年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，索性現(xiàn)在就買(mǎi)了?！?/p>

預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)基本不漲不跌

今年3月以來(lái)，全國(guó)樓市在地方政策微調(diào)、央行降息、銀行房貸優(yōu)惠、剛需集中釋放等多重因素的作用下成交量一路攀高。進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，雖然市場(chǎng)各方期望頗高，但九、十月份的樓市成交卻并未顯現(xiàn)出旺季本色。今年“金九銀十”期間，多數(shù)熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，成色明顯不足。

樓市所謂的金九銀十，是代表九、十月份是全年銷(xiāo)售的高峰，銷(xiāo)售旺季。實(shí)際上從今年九月、十月來(lái)看，沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)各方預(yù)期的效果。

有業(yè)內(nèi)人士表示：“表現(xiàn)在成交量方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市成交的規(guī)模沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，都有環(huán)比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比較明顯，和此前的七八月份銷(xiāo)售成績(jī)相比遜色不少，雖然大家都對(duì)今年的金九銀十抱著較高預(yù)期，但是事實(shí)表現(xiàn)跟我們的預(yù)期有很大反差，明顯成色不足。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布，9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新房市場(chǎng)與上月相比，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%。二手房市場(chǎng)與上月相比，價(jià)格下降的城市有18個(gè)，持平的城市有17個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.7%。

盡管相比于上半年，樓市成交量回升明顯，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的趨勢(shì)也得到好轉(zhuǎn)，但就此認(rèn)為樓市明年將會(huì)出現(xiàn)暴漲的言論仍缺乏依據(jù)。事實(shí)上，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難看出，盡管樓市銷(xiāo)售量和房企資金狀況持續(xù)向好，但是房地產(chǎn)投資、景氣指數(shù)都有所下挫。9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.39，比上月回落0.25點(diǎn)，再創(chuàng)新低。

具體到濟(jì)南的情況，和全國(guó)的情況則有所不同。全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說(shuō)，“金九銀十”全國(guó)樓市成交量并未顯現(xiàn)旺季本色，而濟(jì)南則交易量十分旺盛。同時(shí)，濟(jì)南當(dāng)前的房?jī)r(jià)相比其他一些城市，相對(duì)處于合理區(qū)間，當(dāng)前成交房源價(jià)格6000元/米-8000元/米的較多。在此種市場(chǎng)行情下，濟(jì)南房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的下跌，基本維持在穩(wěn)定狀態(tài)。

探因：開(kāi)發(fā)商不具備漲價(jià)基礎(chǔ)

“金九銀十”黯淡，隨著開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏的調(diào)整和調(diào)控政策的持續(xù)收緊，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)開(kāi)始成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。然而無(wú)論從政策基調(diào)還是市場(chǎng)供需看，有人推測(cè)，市場(chǎng)都將保持平穩(wěn)，明年年初房?jī)r(jià)不具備出現(xiàn)大漲或者暴漲情況的條件。

樓市調(diào)控政策依然不放松，從今年底到明年初，中央對(duì)樓市調(diào)控政策繼續(xù)延續(xù)目前既有的基調(diào)是大概率的事情。而住建部部長(zhǎng)姜偉新在十八大新聞中心舉辦的記者招待會(huì)上則明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松。據(jù)人民日?qǐng)?bào)11月13日?qǐng)?bào)道，對(duì)于樓市調(diào)控，姜偉新稱(chēng)，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話(huà)就出手。如果交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。

其次，從市場(chǎng)的供應(yīng)需求關(guān)系來(lái)看，明年的市場(chǎng)仍然供大于求，目前對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，基本課題還是如何降低庫(kù)存、回籠資金。

“由于明年的市場(chǎng)仍然供大于求，而限購(gòu)的要求也沒(méi)有任何的放松，加上到年底信貸環(huán)境又會(huì)進(jìn)一步吃緊，基于這些條件，我們可以判斷市場(chǎng)顯然是有利于供求方的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不存在逆勢(shì)上調(diào)價(jià)格的基礎(chǔ)?！薄八悦髂昴瓿跏袌?chǎng)房?jī)r(jià)無(wú)論是出現(xiàn)大漲或者暴漲，我覺(jué)得都不具備條件。”有業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合當(dāng)前限購(gòu)限貸政策的基本延續(xù)，短期來(lái)看市場(chǎng)的基本走勢(shì)還是會(huì)趨于平穩(wěn)，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，都不會(huì)出現(xiàn)太明顯的起落和大的波動(dòng)。

不過(guò)也不排除例外情況，個(gè)別項(xiàng)目由于自身的稀缺性或者在本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)，“奇貨可居”，其自身的品質(zhì)也被市場(chǎng)認(rèn)可，可以對(duì)價(jià)格做一些調(diào)整?！暗强傮w來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)供求格局和政策因素等都不支持企業(yè)采取漲價(jià)策略?！?/p>