“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。”樓市“寒冬”、“點背”的時代。青島地產界的各路大俠也被逼著使出渾身解數，樓市爭高下、促銷招迭出。

“問世間，是否此山最高；或者，另有高處比天高。在世間自有山比此山更高，但愛心找不到比你好。”上世紀80年代的熒屏中，伴隨著羅文的一首《世間始終你好》，東邪西毒南帝北丐+郭靖悉數登場射雕英雄華山論劍，恩怨情仇，好不熱鬧。

“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛?！睒鞘小昂?、“點背”的時代，青島地產江湖的各路大俠也被逼著使出渾身解數，樓市論劍、絕招迭出，只為射中購房者心中那只亂撞的小鹿。

好了，現在就讓我們一起深入到青島地產江湖的武林世界，一窺那些“傳說”中的房地產營銷絕招秘笈，并邀請業(yè)內專家、評論員、消費者共同點評這些絕招的“實際殺傷力”和因果利弊。

降龍十八掌：大“降”風度

降出威風!降出水平!沒有最低只有更低!

去年年末，龍湖“巨俠”率先降價，領跌市場。到今年第二季度連“大內”央企的高端項目也難以hold住降價風潮，中海紫玉官邸精裝高端房直降百萬元，引發(fā)江湖波瀾，部分已購房者稱資產瞬間巨額縮水，但即使“房鬧”堵門也難改中海降價決心。與其同屬一區(qū)，由“漲價死多頭”任志強領舵投資的華遠湯米公館高端項目也跟隨降價，洋房、LOFT房源總價直降45萬元。

樓市評論員李曉然認為，歷來以“高帥富”、能扛能頂、寵辱不驚著稱的央企高端項目紛紛大降價，實際標志著青島地產江湖已全面進入“比低”時代，在被“熊市”追逐的過程中，各路大俠不求“逃”得最快，只求“逃”得比別人快。

以今年4月為例，青島新建商品住宅共成交3526套，環(huán)比小幅上升，但較之去年同期減少了2367套，同比跌幅高達四成以上。在此等嚴峻的形勢下，4月青島樓市銷量總排行榜Top10中，幾乎全部為打折降價樓盤。其中，排名第一的秀蘭禧悅山，從均價8000元以上一路跌至6000元上下，降價幅度達30％，“血統高貴”的港資企業(yè)和記黃埔曉港名城，也從15000元跌至12000余元，降幅高達20％。

“江湖武功，唯‘降’不敗”。無論央企、地企、港資、民營，在地產蕭條的總體背景下，紛紛使出降龍十八掌，爭相展現自己的大“降”風度，事實證明是有效的甚至是立竿見影的，其成功刺激了市場外圍的猶豫需求入市購房。尤其在不限購范圍的即墨、平度、膠南等五市的地產市場“降價放量”的效果更加明顯。

太平洋房屋山東總部總經理林憲周認為，近期青島樓價已處于筑底階段，在成交量反彈的情況下，降價幅度已不會太大。此外，大部分樓盤以貼近市場價格入市，開發(fā)商降價意愿并不強，市民對房價應該有個理性判斷。

對此，一直等待出手購房的公務員黃先生則持相反看法。據他觀察，3月至4月間價格驟降的部分樓盤價格已出現微幅反彈。這與歷次開發(fā)商自我炒作樓市底部的手法完全相同。先大降后微彈，人為筑底寄望使市場回暖。而實際上市場對限購長期化的預期并未改變，除不限購區(qū)域外市內七區(qū)仍有進一步的降價空間。

眼球吸引指數★★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★★★

乾坤大挪移：“分期首付”也快活

一萬年太久，只爭朝夕。對于急于求得“一房之地”的剛需來說，開發(fā)商分期首付的絕招可謂正中其“要害”?！扒ご笈惨啤薄U名思義，就是先把您挪進去再說，先讓您住進去再說。

卓越蔚藍群島128平方米套三房源首付僅需8萬元，青特花溪地首付6萬元起，觀瀾國際兩棟特價樓分期首付5萬元入住，嶗山區(qū)大拇指廣場，城陽區(qū)智慧之城、陽光公園1號等樓盤皆推出首付20％優(yōu)惠，最驚人的是一座叫“巴黎壹號”樓盤，居然推出了“零首付”房源。

據記者了解，分期首付是指購房者只需支付10％--20％首付款，即可簽訂購房合同；剩余首付將由開發(fā)商墊付，購房者憑借首付發(fā)票向銀行申請貸款交齊房款入住，而后再在規(guī)定時間內將首付款補齊還給開發(fā)商的交易模式。2008年樓市蕭條時曾被各地開發(fā)商曾廣泛使用放量售房，后被叫停。

“今年開發(fā)商重新祭出分期首付絕招是迫不得已。”樓市評論員李曉然認為，分期首付本身就屬于樓市調控政策擦邊球，具有一定政策風險性，是部分開發(fā)商資金鏈緊繃，在降低樓盤售價后仍無法啟動有效需求的權宜之計。雖然分期首付噱頭十足、易吸引人，但并非放之四海皆準，其對需求的實際拉動的程度依然要看樓盤本身的質量、價格和區(qū)位。

地產分析人張百忍認為，絕招雖好卻要注意防范糾紛的產生。對開發(fā)商來說，如果分期首付樓盤后期繼續(xù)進行較大幅度的降價，將導致之前的老業(yè)主不愿按時補齊剩余首付，產生糾紛。而對購房者來說，簽字后的合同是有效的，除了要承擔較高的日違約金外，等到一定期限開發(fā)商還可以單方面解除合同。因此雙方都要防范風險于未然。

眼球吸引指數★★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★

彈指神通：四兩“抵”千斤

“彈指神通”——用小小石子即能一招制人，各路樓市“大俠”的認籌優(yōu)惠也是如此，四兩“抵”千斤，既讓利了消費者又炒熱了樓盤，順帶還緩解了資金的緊繃局面，一石三鳥，無怪乎各路樓市豪杰對此招樂此不疲、趨之若騖。

陽光香蜜湖5萬抵8萬，金日紫都3萬抵6萬，6萬抵12萬，憑海臨風二期觀瀾2萬抵4萬，茵悅小鎮(zhèn)3萬抵8萬，青特城2萬抵4萬，御景尚都愛英堡2萬抵3萬。就連素有房地產業(yè)界老大之稱的萬科城也推出了多重優(yōu)惠，交2萬元認籌金在規(guī)定時間內簽訂合同可享總房款3萬元優(yōu)惠；自繳納認籌金之日起至集中認購當天，每日累積增值1000元優(yōu)惠。但據記者調查，最為驚人的當屬開發(fā)區(qū)的華通唐島七星項目，1萬抵12萬。

業(yè)內人士分析認為，在當下樓市不景氣的時間段，“認籌”已經成為不少地產開發(fā)商營銷的最有力絕招之一。開盤前得到的大筆“認籌金”能讓開發(fā)商在短時期內收回大筆資金，解決目前開發(fā)商的燃眉之急?！罢J籌”更有價值的意義在于，通過“認籌”、選號、簽認購書，開發(fā)商能人為制造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房。

記者調查發(fā)現，多數準備入市購房者，對近段時間來較高的認籌折扣持認同態(tài)度。準備在李滄購買婚房的趙先生對記者表示，開發(fā)商近期推出的認籌優(yōu)惠的確比較有吸引力，較低的房價再加上較高的認籌折扣，長期看實際增強了購房者對房價下降的心理承受能力。他說：“房價再降也降不到哪里去了，認籌折扣算是給房屋價值上了一個保險閥?！?/p>

地產分析人張百忍提醒購房者，雖然現在價格很低但購房者應注意早先出現過的情況。市北區(qū)賽納名爵，天怡景園等問題樓盤，他們都有驚人的相似之處，都是先收取部分房款，價格非常低，然后出現了種種問題。有的是預售證審批問題，有的是資金問題，最后導致不能正常交易，不能正常交房。在房價下跌的情況下，市民購房不能只考慮價格。必須考慮樓盤開發(fā)商的實力和各種證件等。

眼球吸引指數★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★★★

六脈神劍：“送”出那一片光明

金庸小說中，段王爺一道六脈神劍，一排蠟燭盡皆熄滅，可謂定位精準、指哪打哪。而在房地產營銷領域，精準出招用最短時間找到適宜客戶群贏取人心，是實現銷售目標的關鍵要素。值此樓市寒冬之際，各路樓市大俠絞盡腦汁、想盡一切辦法“引誘”需求人市，以“禮”服人無疑是招數之一。

什么禮才是最合適的，各家根據各自情況有不同的定制。財大氣粗者送面積，青島時代城一期別墅1：1面積贈送率；小巧玲瓏者送時尚，膠南星火陽光四季認購送蘋果電腦；拼售后者送裝修，李滄青山綠水送10萬元裝修基金，開發(fā)區(qū)華瑞銀領國際贈送家具；最后是相對通行的手段——贈車位，在此不多贅述。

但記者采訪的多位市民均表達了“禮輕情意輕”的意味。他們認為。別墅的大面積贈送普通剛需難以考慮，其他普通住宅買房送禮的分量則遠遜于往年，難以引起他們的購房興趣。一直期待房車一步到位的張先生說：“去年有開發(fā)商推出買房送車活動，他沒有趕上；原以為今年房地產滯銷類似促銷活動會增多，至今卻一家也沒有見著。”

對此，樓市評論員李曉然分析認為，買房送禮僅能算作是地產促銷的輔助手段。在樓盤價格普遍下調，市場價趨近于成本價的情況下，開發(fā)商更愿意采取直接讓利的手段促銷，附加實物贈禮的意愿降低，且消費者日趨理性更加看重樓盤本身的性價比，所以造成類似買房送禮活動的分量和數量都不如往年。但是，如果是相同價位的臨近樓盤，附加一些禮物常常能成為“壓彎駱駝的最后一根稻草”，對優(yōu)先促成成交有一定幫助。

眼球吸引指數★★★★

銷售實效指數★★★

消費認同指數★★★

地產界慣例中的銷售旺季“紅五月”已過半，各路樓市“大俠”紛紛摩拳擦掌、使出絕招，準備在新的征程中一扭第一季度的頹勢，轉敗為勝。不過，還是羅文在歌中唱得好，“一山還比一山高，真愛有如天高。絕招同途異路，但我知論愛心找不到更好”若讓購房者對絕招買賬，恐怕更多的還是要靠青島地產江湖中的樓市“大俠”們真心實意、真金白銀、將心比心的投入。國

“山外有山”

全國房地產營銷奇招選

簽保漲協議：與購房者簽保漲協議的項目是張家口地鑫房地產開發(fā)有限公司在崇禮的兩個項目，與購房者簽訂三年保漲30％的保障協議；承諾若三年之內無法漲到30％，開發(fā)商將補償漲幅差價。

買房送汽油：安徽合肥有一位朋友前幾天看到一家房地產公司的售樓廣告，相當霸氣，首付8萬元買現鋪，再送2噸汽油!現在油價不斷攀升，此房產商可真是大手筆，以現在的油價進行換算2噸汽油得兩萬元左右。

買房送奔馳：從去年10月亮相至今，南京城中豪宅菲呢克斯繼前一時期推出“10萬認購金抵100萬房款”無人響應之后，開發(fā)商又想出了買房送奔馳汽車營銷招數，只是試水幾天下來，還是吃癟。

買房送老婆：日前廣東佛山某樓盤打出“買房送老婆”的“雷人”廣告，在微博上被網友瘋狂轉發(fā)，立即引發(fā)熱議。該樓盤營銷總監(jiān)解釋廣告的意思說：“只是為了找一個噱頭，我們的意思是說買套房子送給老婆?！睙o獨有偶，陜西一商業(yè)項目日前也打出“買商鋪送老婆”的廣告，原來也是買套商鋪送給老婆的意思。