隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)各方競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得豐厚的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了要看準(zhǔn)市場(chǎng)提供適銷的房源外，還要利用科學(xué)的手段合理的降低開發(fā)成本，嚴(yán)格管理各項(xiàng)費(fèi)用支出，科學(xué)的花好每一分錢。本文就房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)談一些個(gè)人的看法和體會(huì)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，涉及到項(xiàng)目策劃決策、設(shè)計(jì)、施工、保修、銷售等開發(fā)的全過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全壽命周期內(nèi)，對(duì)上述成本發(fā)生階段進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理。通過建立有效的成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

１．建立目標(biāo)成本體系

目標(biāo)成本管理是將目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際執(zhí)行的項(xiàng)目上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)的對(duì)比，找出差距，分析原因，制定有效的改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點(diǎn)：

（1）制定相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀的反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息。

（2）規(guī)范成本管理流程，明確各個(gè)階段對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)化修訂辦法。

（3）充分積累前期項(xiàng)目的有效數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本信息的參考與共享。

（4）在制訂目標(biāo)成本時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門并落實(shí)到自然人，目標(biāo)成本分解后還需要建立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)加考核。

2.項(xiàng)目策劃決策階段的成本管理

項(xiàng)目在策劃決策階段關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目的可行性研究分析，基于城市和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況作出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃，在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)爻杀厩闆r。

2.1項(xiàng)目定位分析

項(xiàng)目定位直接決定了產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶群，產(chǎn)品檔次與項(xiàng)目成本成正比關(guān)系，而產(chǎn)品定位根據(jù)目標(biāo)客戶確定，直接關(guān)系到產(chǎn)品銷售情況。

2.2項(xiàng)目成本估算

可行性研究報(bào)告中，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售和目標(biāo)收益率作出項(xiàng)目的成本估算。

3.設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段成本管理的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)設(shè)計(jì)成果的優(yōu)化，運(yùn)用限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上管理好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命周期費(fèi)用的1%左右，但這1%的費(fèi)用對(duì)于工程造價(jià)的影響達(dá)到了75%以上，所以設(shè)計(jì)階段的成本管理是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理的關(guān)鍵。

3.1重視圖紙會(huì)審

在滿足質(zhì)量的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤導(dǎo)致的成本增加，盡可能在確保每一階段設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量后再進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段。在施工圖設(shè)計(jì)階段的合同中應(yīng)載明有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款并明確相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，并且在施工圖完成后組織設(shè)計(jì)、工程、成本和監(jiān)理人員對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行圖紙會(huì)審，提出修改意見。

3.2重視限額設(shè)計(jì)

施工圖階段的限額設(shè)計(jì)是根據(jù)項(xiàng)目方案進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本，形成設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的前提下開展設(shè)計(jì)工作，以保證目標(biāo)成本的可控性。根據(jù)設(shè)計(jì)單位的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，有以下幾個(gè)要素比較關(guān)鍵：（1）控制外墻面積（2）控制窗地比（3）控制單價(jià)較高材料用量（4）慎重對(duì)待新工藝、新材料。

3.3標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品

管理較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該有經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的較為成熟的一系列標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品，比方說現(xiàn)階段最熱銷的戶型有90平米左右，適合新婚兩口之家的小戶型和130平米左右，適合中年人二次置業(yè)功能齊全的三居，可以直接應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化的戶型設(shè)計(jì)圖紙，既節(jié)省了一部分設(shè)計(jì)費(fèi)用，又節(jié)省了設(shè)計(jì)的時(shí)間，還能保證產(chǎn)品推出能夠獲得不錯(cuò)的銷路。

4.施工階段的成本管理

工程施工階段的成本管理重點(diǎn)在于工程合作方的選擇與管理、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理等。

4.1工程合作方的選擇與管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視合作方規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、履約能力的考察，本著公平、公正、公開的原則引入優(yōu)質(zhì)的合作方，通過充分競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。通過建立合作方信息庫(kù)，形成一個(gè)長(zhǎng)效的優(yōu)勝劣汰，形成穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴。集團(tuán)型企業(yè)更要積極發(fā)揮物資采購(gòu)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)尋找有競(jìng)爭(zhēng)力的合作伙伴，既避免了因合作方不穩(wěn)定而造成的質(zhì)量、服務(wù)無保障，又可以達(dá)成較低的戰(zhàn)略合作價(jià)格，對(duì)各地項(xiàng)目成本的管理起到良性循環(huán)的作用。

4.2工程簽證管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證一直是大多數(shù)項(xiàng)目成本超支的主要原因，從理論上講，只要設(shè)計(jì)圖紙完整、準(zhǔn)確、有效，合同包含所有的工程內(nèi)容，則現(xiàn)場(chǎng)只要不發(fā)生突發(fā)情況和錯(cuò)誤指揮基本不會(huì)產(chǎn)生簽證。但實(shí)際上，除了設(shè)計(jì)變更的原因，現(xiàn)場(chǎng)簽證仍然時(shí)有發(fā)生，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)嚴(yán)加管理：

4.2.1流程體系建設(shè)

首先要從流程體系建設(shè)上加以完善，明確簽證各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。

4.2.2加強(qiáng)簽證時(shí)效性

要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)效性，做到“先簽證后施工”、“一事一簽，隨到隨簽”，避免簽證久拖不決，為結(jié)算帶來麻煩。各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控與審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證的過程管理，保證動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性。

4.2.3明確簽證范圍

為了滿足進(jìn)度要求而臨時(shí)答應(yīng)給施工單位簽證是非常不可取的，會(huì)給公司帶來法律和信譽(yù)的風(fēng)險(xiǎn)，但這種情況在現(xiàn)實(shí)中卻非常常見。

想要有效避免類似問題，單純依靠工程部門把關(guān)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)該在合同簽訂階段就明確可能存在爭(zhēng)議的內(nèi)容，比如措施費(fèi)中包含哪些內(nèi)容、綜合單價(jià)包含哪些費(fèi)用、總價(jià)包干包含哪些工作等。

4.2.4扣款類簽證必須取得足夠的證據(jù)

工程扣款簽證的管理也是成本管理部門難以有效處理的問題之一，特別表現(xiàn)為罰一家施工單位的錢給其他施工單位的情況，極有可能最后承擔(dān)損失者變成了開發(fā)商。

這種情況經(jīng)常出現(xiàn)在工作面交接和成品保護(hù)上。解決此類問題，需要工程管理部門根據(jù)規(guī)范化的管理制度，及時(shí)作出判斷，做出任何處罰都要有事先的說明并且取得足夠的證據(jù)。

4.3設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更是干擾正常施工計(jì)劃最大的障礙，可是在實(shí)際施工過程中又難以避免，這就要求相關(guān)職能部門做好設(shè)計(jì)變更的成本管理工作。

4.3.1及時(shí)掌握相應(yīng)部位施工情況

設(shè)計(jì)變更通常會(huì)給施工單位帶來額外的利潤(rùn)和拖延工期的理由，工程管理部門必須掌握好變更部位的實(shí)際進(jìn)展情況，掌握變更下發(fā)之時(shí)該部位是否已經(jīng)開始施工，施工到什么程度，如果造成返工必須詳細(xì)記錄返工的內(nèi)容。

4.3.2盡量將變更在未施工階段處理掉

在未開始施工到相應(yīng)部位前處理存在的問題，會(huì)給控制成本、進(jìn)度和質(zhì)量減少大量的麻煩，而且一次性完成的產(chǎn)品在質(zhì)量上更有保障，所以盡量從圖紙會(huì)審階段解決問題才是最佳方案。

4.4借助科學(xué)的管理工具

ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行，更有利于成本管理部門運(yùn)用成本管理模塊進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控和管理，及時(shí)了解已發(fā)生成本和剩余成本數(shù)量。同時(shí)通過成本警戒線的設(shè)定及時(shí)提醒成本管理人員，避免成本失控。

4.5成本指標(biāo)的累積

每個(gè)工程結(jié)算完成以后，應(yīng)該及時(shí)對(duì)結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，按不同的產(chǎn)品類型、不同的定位標(biāo)準(zhǔn)，形成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或技術(shù)指標(biāo)，如含鋼量、混凝土含量、窗地比、工日含量、模板含量等指標(biāo)，為后期項(xiàng)目提供有力的數(shù)據(jù)支持與參考。

5.營(yíng)銷階段的成本管理

營(yíng)銷成本主要包括項(xiàng)目銷售過程中形成的各類費(fèi)用，例如廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房裝修等費(fèi)用?？刂茽I(yíng)銷成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮最大的作用，尋求最優(yōu)性價(jià)比。

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是全員、全過程的動(dòng)態(tài)管理過程，既要有有力的管理制度體系支撐，又要借助科學(xué)、先進(jìn)的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理工具。企業(yè)成本管理要建設(shè)完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息，為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。