國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示,2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格只有4個(gè)城市環(huán)比上升,而且漲幅都不超過0.1%,27個(gè)城市房價(jià)同比下降。跌跌不休的房價(jià)似乎讓購房者看到了時(shí)機(jī),但綜合各方因素來看,各位最好還是悠著點(diǎn)兒,或許我們碰到了無底洞也說不定。買房送車、買房送物業(yè)、打折促銷……其實(shí),合理的房價(jià)才是購房者真正需要的。
“不買房鬧心,買房也鬧心?!比ツ?,來京工作6個(gè)年頭的張先生終于痛下決心,花190多萬元(合2.1萬元/平方米)在管莊遠(yuǎn)洋一方買了一套房?!捌鋵?shí)我很早就開始看房了,一路看,房價(jià)一路漲。一開始是質(zhì)疑自己為什么這么窮,后來就質(zhì)疑房價(jià)為什么還不跌?!睆埾壬f,“等真買房了,房價(jià)真的開始跌了,標(biāo)價(jià)變成1.9萬元/平方米、1.8萬元/平方米……自己心里又不平衡了?!?/p>
盼跌又怕跌,購房者對房價(jià)走勢難以把握,對房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)承受心理也沒有那么堅(jiān)強(qiáng)。因此,像張先生這樣因房價(jià)而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里,遠(yuǎn)洋一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。
去年底,在遠(yuǎn)洋一方北潤園的交房日,百余名業(yè)主稱“保溫材料不合格”而拒絕收房?!昂诵膯栴}還是房價(jià),因?yàn)榻祪r(jià),心理不平衡,所以才會(huì)找出房屋質(zhì)量或者其他問題來討個(gè)說法?!庇袠I(yè)主這樣說。
而類似的維權(quán)行動(dòng),在京城其他樓盤也先后出現(xiàn)過。如本刊之前報(bào)道過的位于通州區(qū)的京貿(mào)國際城,去年因大幅降價(jià),招致數(shù)百購房人要求退房或補(bǔ)差價(jià)。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項(xiàng)目,去年11月遭遇前期業(yè)主抗議,售樓處大廳中的沙盤也被憤怒的業(yè)主砸壞。
鬧劇一幕幕上演,其背后的總導(dǎo)演——“房價(jià)”也過得并不舒坦。除了每天被無數(shù)人說三道四,還要被更多人指桑罵槐,自身還要面臨未來走向的難題。
我們暫且不管房價(jià)的“左右為難”,因?yàn)楸确績r(jià)更糾結(jié)的,是購房者的內(nèi)心。房價(jià)還會(huì)再降嗎?房價(jià)底部何時(shí)出現(xiàn)?是否已經(jīng)到了買房的最佳時(shí)機(jī)?
房子越來越便宜
春節(jié)過后,全國樓市進(jìn)入新一輪推盤和促銷,以“招保萬金”為首的大型知名房企降價(jià)幅度明顯,重點(diǎn)城市降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增加。
中國指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示,2月份,全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米,環(huán)比1月下跌0.3%,其中27個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲,72個(gè)城市環(huán)比下跌,房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個(gè)。從價(jià)格跌幅看,與1月相比,2月份全國百城房價(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn),這也是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌,創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平,且價(jià)格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì),自北京限購政策實(shí)施之日起至今年2月16日,新建商品住房交易均價(jià)約為17015元/平方米,相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
調(diào)查顯示,2月份,北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15516元/平方米,環(huán)比1月下跌0.31%,跌幅較1月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn),其中北京新房均價(jià)為22670元/平方米,較1月微跌0.61%,較去年同期下跌0.43%。
北京2月新房價(jià)格環(huán)比、同比雙降,與低價(jià)項(xiàng)目近期占樓市成交主流有關(guān)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,2月份北京簽約比較多的項(xiàng)目依然是低價(jià)盤,其中絕大部分是2萬元/平方米以下項(xiàng)目。以簽約量最多的大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目2月共簽約115套,均價(jià)僅為11653元/平方米。
開發(fā)商受累情緒低落
一方面是房價(jià)不得不降,一方面是購房者持續(xù)觀望,種種因素導(dǎo)致開發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京地區(qū)銷售十強(qiáng)房企的銷售總額,從2010年的993.03億元,下降到2011年的952.35億元,同比減少40.68億元,降幅4.1%。
隨著新建住房銷售的冷清,商品房庫存一路高企。以北京為例,截至2012年2月初,北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬套,比去年同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬套,一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫存也給開發(fā)商帶來了不小的壓力。
萬科董事會(huì)秘書譚華杰近期表示,過去一年中,市場形勢發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個(gè)城市成交面積同比下滑幅度約45%,成交金額同比下滑約48%。但銷售放緩的同時(shí),2010年新開工的大量項(xiàng)目也逐步形成供應(yīng),市場存貨壓力進(jìn)一步加大。萬科今年在北京的重點(diǎn)銷售項(xiàng)目是中糧萬科長陽半島和住總?cè)f科金域華府。目前,長陽半島還剩房源3000套左右,而金域華府的存量約200多套。
存量太多,開發(fā)商推盤的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),截至目前,一季度新建期房市場僅有5個(gè)項(xiàng)目入市,合計(jì)供應(yīng)量為746套,比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個(gè)項(xiàng)目入市,定價(jià)與前期相比,落到萬元以下。
“ 跳樓大甩賣” 已觸及很多開發(fā)商的底線,因而在長沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”的丑聞。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、地產(chǎn)研究員金承龍指出,越來越多的開發(fā)商“跑路”,昭示著中小開發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局,在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下,今年有更多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈迎來大考。也正是因?yàn)檫@樣,或許新一輪“大甩賣”即將開始。
房產(chǎn)中介頻現(xiàn)倒閉
同樣受到房產(chǎn)市場冷清牽連的,還有不得不提到的房產(chǎn)中介。一輪又一輪的嚴(yán)厲調(diào)控,使得樓市成交量下跌,國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)中介面臨嚴(yán)重“吃不飽”的困境,不是關(guān)門倒閉,就是停業(yè)歇業(yè)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),2011年二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的份額下降至72.4%,與2010年相比降幅達(dá)3個(gè)百分點(diǎn),絕對成交量與2010年相比大約下降了50%,與2009年成交相比減少9萬套左右。2011年,僅北京市房產(chǎn)中介就關(guān)店約1400家,而深圳房產(chǎn)中介的門店更是從8000多家銳減到5000多家。
除了北京以外,深圳、廣州、上海等一線城市也出現(xiàn)中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)倒閉和大型中介機(jī)構(gòu)收縮戰(zhàn)線的情況。去年11月初,中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智宣布,將在深圳關(guān)閉60家店鋪,裁員1000人。而廣州的一位資深置業(yè)顧問也表示,目前大家都在死撐,如果今年二手房成交量仍不出現(xiàn)明顯回升,廣州地產(chǎn)中介“倒閉潮”也將會(huì)降臨。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋?,?010年以來,在近乎長達(dá)兩年的樓市調(diào)控環(huán)境下,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存環(huán)境每況愈下,可比2008年的生存狀態(tài),甚至更為艱難。
也正是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的處境如此艱難,再加上新盤低價(jià)出售,才使二手房價(jià)格也出現(xiàn)下滑。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示,2月份6城市二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌,但多數(shù)城市指數(shù)的環(huán)比跌幅已收窄,且環(huán)比跌幅不超過-1.5%。分區(qū)域來看,中心區(qū)跌幅相對小于外圍區(qū)域。以北京為例,通州和亦莊環(huán)比跌幅分別為-1.3%和-1.6%;其他區(qū)域環(huán)比跌幅則不超過-1.0%。二手房報(bào)價(jià)方面,近期6城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)小幅回升的態(tài)勢,但整體來看仍處于歷史低位。
買房不必太著急
“我可以明確地告訴大家,現(xiàn)在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位,因此調(diào)控不能放松?!边@是溫家寶總理3月14日在兩會(huì)結(jié)束答記者問時(shí)的話。這表明了政府打壓房價(jià)的決心,也表明調(diào)控政策將繼續(xù)施行。
當(dāng)然,限購政策也是打壓房價(jià)的一大利器。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2011年底,在執(zhí)行樓市限購的46個(gè)城市中,已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購的城市達(dá)32個(gè),而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購的14座城市則主要分布在中西部地區(qū)。
從理論上講,房價(jià)走勢受到多種因素的影響。本輪房價(jià)下跌,除了受到調(diào)控政策的影響之外,還受到開發(fā)商資金緊張、銀行信貸收緊、保障房建設(shè)加快等因素的影響。
無論什么原因,房價(jià)下跌似乎已成趨勢。《2012預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)白皮書》針對100名經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示,高達(dá)69.9%的受訪者認(rèn)為,2011年國內(nèi)多個(gè)大中城市房價(jià)均出現(xiàn)不同程度下降,房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。2 0 1 2 年, 國內(nèi)房價(jià)走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢。有近兩成受訪者認(rèn)為, 未來房價(jià)仍將走穩(wěn)。僅有1%的受訪者認(rèn)為,房價(jià)仍將維持上行趨勢。 中國社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所所長汪同三表示:“房價(jià)下跌是近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀調(diào)控的必然結(jié)果,實(shí)際上也反映了房地產(chǎn)市場深層次調(diào)整的開始。這也是符合廣大公眾利益的調(diào)控方向。作為我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分,房價(jià)調(diào)控可能仍將是貫穿今年乃至明年的大方向?!?/p>
依照眾多信息來看,是否購房者的好機(jī)會(huì)來了呢?有專家認(rèn)為,如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤,或者是一些比較知名的開發(fā)商開發(fā)的樓盤,定價(jià)合理的話,購房者已經(jīng)可以入市。一房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部負(fù)責(zé)人也表示,2012年會(huì)是房地產(chǎn)商比較難過的一年,反過來看,也是購房的好時(shí)機(jī)。
不過, 專家建議, 購房還是要找準(zhǔn)時(shí)機(jī),如果急著住,任何時(shí)候買都不吃虧;如果不急著住,可以再等等。而且,近來有人算了一筆賬:從表面上看,現(xiàn)在買房子確實(shí)是便宜了,但是貸款成本提高了。以貸款60萬元,貸款期限20年為例,若按照以前5年以上的7折利率,執(zhí)行4.935%的利率,每月需要還款3938元;而按目前銀行上浮10%執(zhí)行7.755%的利率,每個(gè)月則需要還款4920元,較之前每月多還利息1000元左右,20年就要多出20多萬元。這樣算來,房價(jià)并沒有降。所以,買房計(jì)劃可以再等等。