國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示,2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格只有4個(gè)城市環(huán)比上升,而且漲幅都不超過(guò)0.1%,27個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下降。跌跌不休的房?jī)r(jià)似乎讓購(gòu)房者看到了時(shí)機(jī),但綜合各方因素來(lái)看,各位最好還是悠著點(diǎn)兒,或許我們碰到了無(wú)底洞也說(shuō)不定。買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送物業(yè)、打折促銷(xiāo)……其實(shí),合理的房?jī)r(jià)才是購(gòu)房者真正需要的。
“不買(mǎi)房鬧心,買(mǎi)房也鬧心。”去年,來(lái)京工作6個(gè)年頭的張先生終于痛下決心,花190多萬(wàn)元(合2.1萬(wàn)元/平方米)在管莊遠(yuǎn)洋一方買(mǎi)了一套房?!捌鋵?shí)我很早就開(kāi)始看房了,一路看,房?jī)r(jià)一路漲。一開(kāi)始是質(zhì)疑自己為什么這么窮,后來(lái)就質(zhì)疑房?jī)r(jià)為什么還不跌?!睆埾壬f(shuō),“等真買(mǎi)房了,房?jī)r(jià)真的開(kāi)始跌了,標(biāo)價(jià)變成1.9萬(wàn)元/平方米、1.8萬(wàn)元/平方米……自己心里又不平衡了?!?/p>
盼跌又怕跌,購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)難以把握,對(duì)房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)承受心理也沒(méi)有那么堅(jiān)強(qiáng)。因此,像張先生這樣因房?jī)r(jià)而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里,遠(yuǎn)洋一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。
去年底,在遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園的交房日,百余名業(yè)主稱(chēng)“保溫材料不合格”而拒絕收房?!昂诵膯?wèn)題還是房?jī)r(jià),因?yàn)榻祪r(jià),心理不平衡,所以才會(huì)找出房屋質(zhì)量或者其他問(wèn)題來(lái)討個(gè)說(shuō)法。”有業(yè)主這樣說(shuō)。
而類(lèi)似的維權(quán)行動(dòng),在京城其他樓盤(pán)也先后出現(xiàn)過(guò)。如本刊之前報(bào)道過(guò)的位于通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城,去年因大幅降價(jià),招致數(shù)百購(gòu)房人要求退房或補(bǔ)差價(jià)。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項(xiàng)目,去年11月遭遇前期業(yè)主抗議,售樓處大廳中的沙盤(pán)也被憤怒的業(yè)主砸壞。
鬧劇一幕幕上演,其背后的總導(dǎo)演——“房?jī)r(jià)”也過(guò)得并不舒坦。除了每天被無(wú)數(shù)人說(shuō)三道四,還要被更多人指桑罵槐,自身還要面臨未來(lái)走向的難題。
我們暫且不管房?jī)r(jià)的“左右為難”,因?yàn)楸确績(jī)r(jià)更糾結(jié)的,是購(gòu)房者的內(nèi)心。房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎?房?jī)r(jià)底部何時(shí)出現(xiàn)?是否已經(jīng)到了買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)?
房子越來(lái)越便宜
春節(jié)過(guò)后,全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪推盤(pán)和促銷(xiāo),以“招保萬(wàn)金”為首的大型知名房企降價(jià)幅度明顯,重點(diǎn)城市降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增加。
中國(guó)指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示,2月份,全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米,環(huán)比1月下跌0.3%,其中27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,72個(gè)城市環(huán)比下跌,房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個(gè)。從價(jià)格跌幅看,與1月相比,2月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn),這也是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌,創(chuàng)下自2011年9月開(kāi)始下跌以來(lái)的最高水平,且價(jià)格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),自北京限購(gòu)政策實(shí)施之日起至今年2月16日,新建商品住房交易均價(jià)約為17015元/平方米,相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
調(diào)查顯示,2月份,北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15516元/平方米,環(huán)比1月下跌0.31%,跌幅較1月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn),其中北京新房均價(jià)為22670元/平方米,較1月微跌0.61%,較去年同期下跌0.43%。
北京2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比雙降,與低價(jià)項(xiàng)目近期占樓市成交主流有關(guān)。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,2月份北京簽約比較多的項(xiàng)目依然是低價(jià)盤(pán),其中絕大部分是2萬(wàn)元/平方米以下項(xiàng)目。以簽約量最多的大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目2月共簽約115套,均價(jià)僅為11653元/平方米。
開(kāi)發(fā)商受累情緒低落
一方面是房?jī)r(jià)不得不降,一方面是購(gòu)房者持續(xù)觀望,種種因素導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京地區(qū)銷(xiāo)售十強(qiáng)房企的銷(xiāo)售總額,從2010年的993.03億元,下降到2011年的952.35億元,同比減少40.68億元,降幅4.1%。
隨著新建住房銷(xiāo)售的冷清,商品房庫(kù)存一路高企。以北京為例,截至2012年2月初,北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬(wàn)套,比去年同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬(wàn)套,一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫(kù)存也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小的壓力。
萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰近期表示,過(guò)去一年中,市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個(gè)城市成交面積同比下滑幅度約45%,成交金額同比下滑約48%。但銷(xiāo)售放緩的同時(shí),2010年新開(kāi)工的大量項(xiàng)目也逐步形成供應(yīng),市場(chǎng)存貨壓力進(jìn)一步加大。萬(wàn)科今年在北京的重點(diǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目是中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島和住總?cè)f科金域華府。目前,長(zhǎng)陽(yáng)半島還剩房源3000套左右,而金域華府的存量約200多套。
存量太多,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至目前,一季度新建期房市場(chǎng)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市,合計(jì)供應(yīng)量為746套,比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個(gè)項(xiàng)目入市,定價(jià)與前期相比,落到萬(wàn)元以下。
“ 跳樓大甩賣(mài)” 已觸及很多開(kāi)發(fā)商的底線,因而在長(zhǎng)沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“跑路”的丑聞。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)、地產(chǎn)研究員金承龍指出,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商“跑路”,昭示著中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局,在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下,今年有更多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈迎來(lái)大考。也正是因?yàn)檫@樣,或許新一輪“大甩賣(mài)”即將開(kāi)始。
房產(chǎn)中介頻現(xiàn)倒閉
同樣受到房產(chǎn)市場(chǎng)冷清牽連的,還有不得不提到的房產(chǎn)中介。一輪又一輪的嚴(yán)厲調(diào)控,使得樓市成交量下跌,國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)中介面臨嚴(yán)重“吃不飽”的困境,不是關(guān)門(mén)倒閉,就是停業(yè)歇業(yè)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2011年二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的份額下降至72.4%,與2010年相比降幅達(dá)3個(gè)百分點(diǎn),絕對(duì)成交量與2010年相比大約下降了50%,與2009年成交相比減少9萬(wàn)套左右。2011年,僅北京市房產(chǎn)中介就關(guān)店約1400家,而深圳房產(chǎn)中介的門(mén)店更是從8000多家銳減到5000多家。
除了北京以外,深圳、廣州、上海等一線城市也出現(xiàn)中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)倒閉和大型中介機(jī)構(gòu)收縮戰(zhàn)線的情況。去年11月初,中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智宣布,將在深圳關(guān)閉60家店鋪,裁員1000人。而廣州的一位資深置業(yè)顧問(wèn)也表示,目前大家都在死撐,如果今年二手房成交量仍不出現(xiàn)明顯回升,廣州地產(chǎn)中介“倒閉潮”也將會(huì)降臨。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋?,?010年以來(lái),在近乎長(zhǎng)達(dá)兩年的樓市調(diào)控環(huán)境下,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存環(huán)境每況愈下,可比2008年的生存狀態(tài),甚至更為艱難。
也正是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的處境如此艱難,再加上新盤(pán)低價(jià)出售,才使二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下滑。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示,2月份6城市二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌,但多數(shù)城市指數(shù)的環(huán)比跌幅已收窄,且環(huán)比跌幅不超過(guò)-1.5%。分區(qū)域來(lái)看,中心區(qū)跌幅相對(duì)小于外圍區(qū)域。以北京為例,通州和亦莊環(huán)比跌幅分別為-1.3%和-1.6%;其他區(qū)域環(huán)比跌幅則不超過(guò)-1.0%。二手房報(bào)價(jià)方面,近期6城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)小幅回升的態(tài)勢(shì),但整體來(lái)看仍處于歷史低位。
買(mǎi)房不必太著急
“我可以明確地告訴大家,現(xiàn)在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位,因此調(diào)控不能放松?!边@是溫家寶總理3月14日在兩會(huì)結(jié)束答記者問(wèn)時(shí)的話。這表明了政府打壓房?jī)r(jià)的決心,也表明調(diào)控政策將繼續(xù)施行。
當(dāng)然,限購(gòu)政策也是打壓房?jī)r(jià)的一大利器。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2011年底,在執(zhí)行樓市限購(gòu)的46個(gè)城市中,已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的城市達(dá)32個(gè),而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的14座城市則主要分布在中西部地區(qū)。
從理論上講,房?jī)r(jià)走勢(shì)受到多種因素的影響。本輪房?jī)r(jià)下跌,除了受到調(diào)控政策的影響之外,還受到開(kāi)發(fā)商資金緊張、銀行信貸收緊、保障房建設(shè)加快等因素的影響。
無(wú)論什么原因,房?jī)r(jià)下跌似乎已成趨勢(shì)?!?012預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)》針對(duì)100名經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示,高達(dá)69.9%的受訪者認(rèn)為,2011年國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度下降,房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。2 0 1 2 年, 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。有近兩成受訪者認(rèn)為, 未來(lái)房?jī)r(jià)仍將走穩(wěn)。僅有1%的受訪者認(rèn)為,房?jī)r(jià)仍將維持上行趨勢(shì)。 中國(guó)社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪同三表示:“房?jī)r(jià)下跌是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)宏觀調(diào)控的必然結(jié)果,實(shí)際上也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次調(diào)整的開(kāi)始。這也是符合廣大公眾利益的調(diào)控方向。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分,房?jī)r(jià)調(diào)控可能仍將是貫穿今年乃至明年的大方向。”
依照眾多信息來(lái)看,是否購(gòu)房者的好機(jī)會(huì)來(lái)了呢?有專(zhuān)家認(rèn)為,如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán),或者是一些比較知名的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),定價(jià)合理的話,購(gòu)房者已經(jīng)可以入市。一房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部負(fù)責(zé)人也表示,2012年會(huì)是房地產(chǎn)商比較難過(guò)的一年,反過(guò)來(lái)看,也是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。
不過(guò), 專(zhuān)家建議, 購(gòu)房還是要找準(zhǔn)時(shí)機(jī),如果急著住,任何時(shí)候買(mǎi)都不吃虧;如果不急著住,可以再等等。而且,近來(lái)有人算了一筆賬:從表面上看,現(xiàn)在買(mǎi)房子確實(shí)是便宜了,但是貸款成本提高了。以貸款60萬(wàn)元,貸款期限20年為例,若按照以前5年以上的7折利率,執(zhí)行4.935%的利率,每月需要還款3938元;而按目前銀行上浮10%執(zhí)行7.755%的利率,每個(gè)月則需要還款4920元,較之前每月多還利息1000元左右,20年就要多出20多萬(wàn)元。這樣算來(lái),房?jī)r(jià)并沒(méi)有降。所以,買(mǎi)房計(jì)劃可以再等等。